房地產(chǎn)委托代建(受托代建房屋如何進行會計核算)
1.受托代建房屋如何進行會計核算
受托方符合代建房規(guī)定的條件，則其所取得的發(fā)票均是委托方名義的發(fā)票，當(dāng)然由此形成的成本費用實質(zhì)上是在為委托方進行代為結(jié)算管理，與其本身的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)毫無關(guān)系，受托方無需核算該項目的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，也就不存在代建房收入與成本同價的疑問，但是根據(jù)合同約定，其收取委托方的代建房手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)收入核算，為此發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)作為期間費用核算。
由于受托方是代建行為，在科目設(shè)置上，其在“開發(fā)成本——代建房”歸集的成本費用建造完工后應(yīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”科目與委托方進行結(jié)算。如果受托方僅是收取管理費，且不墊付資金，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負責(zé)，則受托方不需要負擔(dān)房產(chǎn)造價成本的結(jié)轉(zhuǎn)，僅就其收取的管理費收入確認收入，計征營業(yè)稅，其在“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”歸集的成本費用轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款——委托方”即可。
2.房地產(chǎn)公司房屋代建的賬務(wù)處理?
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。
如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應(yīng)作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
貸：銀行存款 460 000
應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000
開發(fā)間接費用 80 000
道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：
借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
3.代建工程發(fā)包賬務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的核算除了用到“主營業(yè)務(wù)收入”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“銀行存款”、“原材料”等賬戶外，還用到兩個專門賬戶：“工程施工”、“工程結(jié)算”。
“工程施工”是用來核算企業(yè)實際發(fā)生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分別合同成本和合同毛利進行明細核算，該賬戶期末余額一般在借方，表示企業(yè)尚未完工的建造合同成本和合同毛利。
“工程結(jié)算”是核算企業(yè)根據(jù)建造合同約定向業(yè)主辦理結(jié)算的累計金額，該賬戶可按建造合同進行明細核算。期末余額一般在 貸方反映企業(yè)尚未完工建造合同已辦理結(jié)算的累計金額。當(dāng)合同完工時，應(yīng)將該賬戶的余額與相關(guān)工程的工程施工賬戶相對沖。 同一會計年度完工的建造合同在施工過程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時：
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶
與委托方進行結(jié)算時：
借：應(yīng)收賬款
貸：工程結(jié)算
建造合同完工時：
借：主營業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營業(yè)務(wù)收入
借：工程結(jié)算
貸：工程施工
1、代建工程跨年度，建造結(jié)果能可靠估計的。在施工過程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時，按照實際發(fā)生額，
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶
當(dāng)企業(yè)向業(yè)主辦理價款結(jié)算時，按照結(jié)算金額，
借：應(yīng)收賬款
貸：工程結(jié)算
資產(chǎn)負債表日，確認收入和費用時：
首先計算出完工進度，然后按照上述公式計算出當(dāng)期應(yīng)確認的收入、費用和毛利，會計分錄如下：
借：主營業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營業(yè)務(wù)收入
當(dāng)合同總成本大于總收入時，按計算的金額，
借：資產(chǎn)減值損失
貸：存貨跌價準(zhǔn)備
合同完工時；
當(dāng)期確認的合同收入=合同的總收入—以前年度累計確認的收入
當(dāng)期確認的合同費用=合同的總成本—以前年度累計確認的成本
當(dāng)期確認的毛利=當(dāng)期的合同收入—當(dāng)期的合同費用
會計分錄如下：
借：主營業(yè)務(wù)成本
借：工程施工——合同毛利
貸：主營業(yè)務(wù)收入
借：工程結(jié)算
貸：工程施工
把計提的預(yù)計損失轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本
借：存貨跌價準(zhǔn)備
貸：主營業(yè)務(wù)成本
2、建造結(jié)果不能可靠估計的。在施工過程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時，按照實際發(fā)生額，
借：工程施工——合同成本
貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶
當(dāng)企業(yè)向業(yè)主辦理價款結(jié)算時，按照結(jié)算金額，
借：應(yīng)收賬款
貸：工程結(jié)算
在確認收入時：
借：主營業(yè)務(wù)成本（按照實際發(fā)生的支出）
貸：主營業(yè)務(wù)收入（按實際收到或預(yù)計能收回的金額）
貸：工程施工——合同毛利（兩者差額） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與建造合同有關(guān)的下列信息：
1、各項合同總金額，以及確定合同完工進度的方法。
2、各項合同累計已經(jīng)發(fā)生成本、累計已確認毛利（或虧損）。
3、各項合同已辦理結(jié)算的價款金額。
4、當(dāng)期預(yù)計損失的原因和金額。
4.代建工程的代建工程的賬務(wù)處理
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。
同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。
擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000開發(fā)間接費用 80 000道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000。
5.受托代建房產(chǎn)的會計核算指的是什么?
受托方符合代建房規(guī)定的條件，則其所取得的發(fā)票均是委托方名義的發(fā)票，當(dāng)然由此形成的成本費用實質(zhì)上是在為委托方進行代為結(jié)算管理，與其本身的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)毫無關(guān)系，受托方無需核算該項目的經(jīng)營收入和經(jīng)營成本，也就不存在代建房收入與成本同價的疑問，但是根據(jù)合同約定，其收取委托方的代建房手續(xù)費收入應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)營業(yè)務(wù)收入核算，為此發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)作為期間費用核算。
由于受托方是代建行為，在科目設(shè)置上，其在“開發(fā)成本——代建房”歸集的成本費用建造完工后應(yīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”科目與委托方進行結(jié)算。如果受托方僅是收取管理費，且不墊付資金，所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負責(zé)，則受托方不需要負擔(dān)房產(chǎn)造價成本的結(jié)轉(zhuǎn)，僅就其收取的管理費收入確認收入，計征營業(yè)稅，其在“開發(fā)產(chǎn)品——代建房”歸集的成本費用轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款——委托方”即可。
6.委托代建委托建設(shè)會計核算
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。
同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。
擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000貸：銀行存款 460 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000開發(fā)間接費用 80 000道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000。
7.房地產(chǎn)公司會計建賬流程
一、房地產(chǎn)公司應(yīng)該執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，不能按商業(yè)和工業(yè)會計制度建賬。
二、建賬（一）首先，建賬必須按照《會計法》和房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的規(guī)定設(shè)置會計賬簿，包括總賬、明細賬、日記賬和其他輔助性賬簿。（二）設(shè)置總賬1、總賬是根據(jù)一級會計科目（亦稱總賬科目）開設(shè)的賬簿，用來分類登記企業(yè)的全部經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、費用、收入和利潤等總括的核算資料。
2、總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應(yīng)采用訂本式賬簿。（三）設(shè)置明細賬1、明細賬通常根據(jù)總賬科目所屬的明細科目設(shè)置，用來分類登記某一類經(jīng)濟業(yè)務(wù)，提供有關(guān)的明細核算資料。
2、明細賬的格式主要有三欄式、數(shù)量金額式和多欄式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)財產(chǎn)物資管理的需要選擇明細賬的格式。3、明細賬的外表形式一般采用活頁式。
明細賬采用活頁式賬簿，主要是使用方便，便于賬頁的重新排列和記賬人員的分工，但是活頁賬的賬頁容易散失和被隨意抽換。因此，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管。
（四）設(shè)置日記賬1、日記賬又稱序時賬，是按經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生時間的先后順序逐日逐筆進行登記的賬簿。根據(jù)財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》的規(guī)定，各單位應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，以便逐日核算和監(jiān)督現(xiàn)金和銀行存款的收入、付出和結(jié)存情況。
2、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬（1）現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬的賬頁一般采用三欄式，即借方、貸方和余額三欄。（2）賬簿的外表形式必須采用訂本式。
現(xiàn)金和銀行存款是企業(yè)流動性最強的資產(chǎn)，為保證賬簿資料的安全、完整，財政部《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》第五十七條規(guī)定：“現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬必須采用訂本式賬簿。不得用銀行對賬單或者其他方法代替日記賬”。
（五）設(shè)置備查賬1、備查賬是一種輔助賬簿，是對某些在日記賬和分類賬中未能記載的會計事項進行補充登記的賬簿。2、備查賬應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和企業(yè)管理的需要設(shè)置。
并不是每個企業(yè)都要設(shè)置備查賬簿，而應(yīng)根據(jù)管理的需要來確定，但是對于會計制度規(guī)定必須設(shè)置備查簿的科目如“應(yīng)收票據(jù)”、“應(yīng)付票據(jù)”等，必須按照會計制度的規(guī)定設(shè)置備查賬簿。3、備查賬的格式由企業(yè)自行確定。
備查賬沒有固定的格式，與其他賬簿之間也不存在嚴(yán)密的勾稽關(guān)系，其格式可由企業(yè)根據(jù)內(nèi)部管理的需要自行確定。4、備查賬的外表形式一般采用活頁式。
為使用方便備查賬一般采用活頁式賬簿，與明細賬一樣，為保證賬簿的安全、完整，使用時應(yīng)順序編號并裝訂成冊，注意妥善保管，以防賬頁丟失。
