頂級樓盤推廣(樓盤推廣方案怎么做)

1.樓盤推廣方案怎么做

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一、對于尾盤銷售，我個人建議不要采取不同戶型不同價格的策略，我認為對于項目銷售進展到現(xiàn)在想在短的時間內(nèi)消化掉項目應(yīng)該要有吸引力。多數(shù)人認為尾盤就是垃圾戶型，在各方面都是別人挑剩下的。其實完全可以通過媒體說明尾盤的優(yōu)點。例如：是完整的現(xiàn)房，不用擔心后期的工程質(zhì)量和遺留問題，對小區(qū)的綠化、物業(yè)管理等方面也可以直接看到。況且每個人的喜好不一，說不定可以摘到最后的金蘋果。 目前的銷售抗性是產(chǎn)品戶型的本身和價格。要想解決這2方面的問題，第一應(yīng)該在價格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性，如果這個階段好的好戶型沒有吸引，不好戶型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了，讓好一點的戶型帶動吸引力，所以清盤銷售所有戶型成本價+100元，具體價格根據(jù)實際情況，根據(jù)其它樓盤價格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性。具體操作 1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告 2、在自己項目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅 3、電話回訪，對于登記的客戶有著重的電話回訪，強調(diào)戶型和現(xiàn)場的氣氛。 4、回饋老客戶，讓老客戶帶動銷售。二、代理尾盤相當也要有代理費，這可以由雙方協(xié)商。一般是在代理方銷售金額的2%-3%。三、那要看哪個方案可行，不過既然開發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個比較好。四、當然要對這個項目及其周邊項目做一個詳細的市場調(diào)研，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額，也就是說你只要銷售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。開發(fā)商更是等著你的銷售來清盤。所以如果銷售的不好，誰都挺不下去。

2.求一份樓盤營銷策劃方案

一、營銷策劃書的格式 一份完整較的營銷策劃書的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容。

三是效果預(yù)測即方案的可行性與操作性。 （一）市場狀況分析 要了解整個市場規(guī)模的大小以及敵我對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項內(nèi)容： （1）整個產(chǎn)品在當前市場的規(guī)模。

（2）競爭品牌的銷售量與銷售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場占有率的比較分析。

4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場目標分析。 5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點的比較分析。

（6）各競爭品牌市場區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動的比較分析。

（10）競爭品牌訂價策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。

（二）策劃書正文 一般的營銷策劃書正文由七大項構(gòu)成，現(xiàn)簡單扼要說明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來的經(jīng)營方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。

雙方要研討下面的細節(jié)； 1。確定目標市場與產(chǎn)品定位。

2。銷售目標是擴大市場占有率還是追求利潤。

3。制定價格政策。

4。確定銷售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6。促銷活動的重點與原則。

7。公關(guān)活動的重點與原則。

（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷售目標 所謂銷售目標，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實現(xiàn)的營業(yè)目標。 銷售目標量化有下列優(yōu)點： 為檢驗整個營銷策劃案的成敗提供依據(jù)。

為評估工作績效目標提供依據(jù)。 為擬定下一次銷售目標提供基礎(chǔ)。

（3）產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實現(xiàn)銷售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。

①目標 策劃書必須明確地表示，為了實現(xiàn)整個營銷策劃案的銷售目標，所希望達到的推廣活動的目標。一般可分為：長期，中期與短期計劃。

②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來要擬定實現(xiàn)該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷渠道運用策略、促銷價格活動策略、公關(guān)活動策略等四大項。

廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點深入人心。

分銷渠道策略：當前的分銷渠道的種類很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進行，一般可分為：經(jīng)銷商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及采取各種促銷活動所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動所希望達到目的是什么。

③細部計劃 詳細說明實施每一種策略所進行的細節(jié)。 廣告表現(xiàn)計劃：報紙與雜志廣告稿的設(shè)計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運用計劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷活動計劃：包括商品購買陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。

公關(guān)活動計劃：包括股東會、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會、愛心活動、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場調(diào)查計劃 市場調(diào)查在營銷策劃案中是非常重要的內(nèi)容。

因為從市場調(diào)查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調(diào)查獲得，由此也顯示出市場調(diào)查的重要。

然而，市場調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場調(diào)查，這種錯誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場調(diào)查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷售管理計劃 假如把營銷策劃案看成是一種陸?？章?lián)合作戰(zhàn)的話，銷售目標便是登陸的目的。

市場調(diào)查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷售管理計劃是陸軍行動了，在情報的有效支援與強大?？哲姷难谧o下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷售管理計劃的重要性不言而喻。

銷售管理計劃包括銷售主管和職員、銷售計劃、推銷員的挑選與訓(xùn)練、激勵推銷員、推銷員的薪酬制度（工資與獎金）等。 （6）財務(wù)損益預(yù)估 任何營銷策劃案所希望實現(xiàn)的銷售目標，實際上就是要實現(xiàn)利潤，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤。

只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷售總額減去銷售成本、營銷費用（經(jīng)銷費用加管理費用）、推廣費用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤。 （7）方案的可行性與操作性分析。

這是對該方案的落實政策的進一步過程，從某中意義上來說，他是計劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對整個方案的可行性。

3.怎么做樓盤推廣方案

做樓盤推廣方案注意以下幾點：一、推廣目標 （確定推廣目的，推廣要達到什么樣的效果等二、樓盤基本信息分析 （樓盤基本情況分析，樓盤的價格、面向人群、特色、交通和周邊設(shè)施等基本面的分析三、目標市場分析 （分析什么樣的人會來買你的樓盤，城市的交通怎樣影響人們的購買決策，遠一點的地方是否有直達的公交、地鐵或高速路等，這一部就決定了你重點要向那些人進行推廣四、選擇媒介 （目標市場分析完了，那么你就要確定使用什么推廣手段來進行推廣了，這一部主要考慮選擇的媒體是否能夠覆蓋你的目標人群和該媒體能否在你的預(yù)期下有效對他們傳遞信息。

（主流的有電視、報紙、廣播、路牌、傳單、短信、DM直郵、網(wǎng)絡(luò)等，這里說一下你要是在廣州可以咨詢一下廣州聯(lián)迅這家公司，他們做點對點的推廣還是挺專業(yè)的，我們的樓盤這一塊是他們做的五、確定內(nèi)容 （確定了媒體接下來就要看怎么做內(nèi)容了，電視的話要做視屏、報紙的話眼做文案、路牌的話要做平面等，這是要分工的六、費用預(yù)算 （不用說了，很簡單，就是大概要花多少錢。

4.怎么做樓盤推廣方案

做樓盤推廣方案注意以下幾點：

一、推廣目標

（確定推廣目的，推廣要達到什么樣的效果等

二、樓盤基本信息分析

（樓盤基本情況分析，樓盤的價格、面向人群、特色、交通和周邊設(shè)施等基本面的分析

三、目標市場分析

（分析什么樣的人會來買你的樓盤，城市的交通怎樣影響人們的購買決策，遠一點的地方是否有直達的公交、地鐵或高速路等，這一部就決定了你重點要向那些人進行推廣

四、選擇媒介

（目標市場分析完了，那么你就要確定使用什么推廣手段來進行推廣了，這一部主要考慮選擇的媒體是否能夠覆蓋你的目標人群和該媒體能否在你的預(yù)期下有效對他們傳遞信息。

（主流的有電視、報紙、廣播、路牌、傳單、短信、DM直郵、網(wǎng)絡(luò)等，這里說一下你要是在廣州可以咨詢一下廣州聯(lián)迅這家公司，他們做點對點的推廣還是挺專業(yè)的，我們的樓盤這一塊是他們做的

五、確定內(nèi)容

（確定了媒體接下來就要看怎么做內(nèi)容了，電視的話要做視屏、報紙的話眼做文案、路牌的話要做平面等，這是要分工的

六、費用預(yù)算

（不用說了，很簡單，就是大概要花多少錢

5.樓盤推廣方案怎么做

長沙網(wǎng)站建設(shè) 網(wǎng)頁設(shè)計 品牌營銷 郵件推廣 QQ群營銷 知道營銷 百科詞條 新浪、搜狐門戶新聞發(fā)布 請百度一下 卓凡網(wǎng)絡(luò) 一、對于尾盤銷售，我個人建議不要采取不同戶型不同價格的策略，我認為對于項目銷售進展到現(xiàn)在想在短的時間內(nèi)消化掉項目應(yīng)該要有吸引力。

多數(shù)人認為尾盤就是垃圾戶型，在各方面都是別人挑剩下的。其實完全可以通過媒體說明尾盤的優(yōu)點。

例如：是完整的現(xiàn)房，不用擔心后期的工程質(zhì)量和遺留問題，對小區(qū)的綠化、物業(yè)管理等方面也可以直接看到。況且每個人的喜好不一，說不定可以摘到最后的金蘋果。

目前的銷售抗性是產(chǎn)品戶型的本身和價格。要想解決這2方面的問題，第一應(yīng)該在價格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性，如果這個階段好的好戶型沒有吸引，不好戶型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了，讓好一點的戶型帶動吸引力，所以清盤銷售所有戶型成本價+100元，具體價格根據(jù)實際情況，根據(jù)其它樓盤價格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性。

具體操作 1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告 2、在自己項目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅 3、電話回訪，對于登記的客戶有著重的電話回訪，強調(diào)戶型和現(xiàn)場的氣氛。 4、回饋老客戶，讓老客戶帶動銷售。

二、代理尾盤相當也要有代理費，這可以由雙方協(xié)商。一般是在代理方銷售金額的2%-3%。

三、那要看哪個方案可行，不過既然開發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個比較好。

四、當然要對這個項目及其周邊項目做一個詳細的市場調(diào)研，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額，也就是說你只要銷售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。

開發(fā)商更是等著你的銷售來清盤。所以如果銷售的不好，誰都挺不下去。

6.誰能給我個樓盤策劃書 高分求稿 100分

某地產(chǎn)企業(yè)樓盤項目廣告策劃書，供讀者參考。

文本名稱 **樓盤銷售廣告計劃書 受控狀態(tài)編號執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門一、**樓盤介紹（一）項目地理位置及總價值**樓盤是**地產(chǎn)公司即將推出的樓盤，位于**，**大道以北、**東路以東、**大道以西，**路以南。****年，公開投標價高達億元人民幣。

（二）**樓盤自然景觀介紹（略）。（三）**樓盤設(shè)計師、建設(shè)團隊介紹（略）。

（四）樓盤經(jīng)濟指標（如下表所示）**樓盤經(jīng)濟指標一覽表經(jīng)濟指標 指標數(shù)據(jù)總占地面積 萬平方米總建筑面積 萬平方米幼兒園 平方米總戶數(shù) 約戶戶型 一室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，戶型建筑面積~平方米戶型特點 板式結(jié)構(gòu)建筑，采光、通風性能好，一梯兩戶，建筑密度小，無對視，私密性好預(yù)計上市時間 ****年**月~**月二、目標市場分析（一）本地住宅市場狀況分析1.本地區(qū)樓盤銷售狀況分析（略）。2.同定位樓盤特點分析（略）。

3.本地區(qū)樓盤售價分析（略）。（二）**樓盤SWOT分析經(jīng)過對本地區(qū)住宅市場及各大樓盤的調(diào)查，從優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅這四個角度總結(jié)**樓盤，具體分析結(jié)果如下表所示。

**項目SWOT分析表優(yōu)勢（S） 劣勢（W）1.自然環(huán)境優(yōu)勢2.中高檔景觀房產(chǎn)定位，緊鄰**學(xué)院，區(qū)塊升值與發(fā)展?jié)摿^大，交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷3.本項目周邊區(qū)域是本市規(guī)劃的大學(xué)城，文化氣息濃厚，此特點可作為本案一大賣點，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢4.專業(yè)服務(wù)：由受過嚴格培訓(xùn)的置業(yè)顧問，為顧客提供挑樓、買樓到入住后的全程服務(wù) 1.本案所在地區(qū)離市區(qū)稍遠2.不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案的形象推廣3.本案是招商引資項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程4.缺少商業(yè)配套設(shè)施機會（O） 威脅（T）1.**市經(jīng)濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成；房地產(chǎn)市場也已發(fā)展至較成熟階段，特別是本年度**市房地產(chǎn)價格增勢強勁，全年度房產(chǎn)價格增幅近*%，預(yù)示著**市的房地產(chǎn)市場進入一個快速增長的階段2.**市正在進一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促進**市正在向一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這對本案也是一個利好3.**市距著名旅游城市**市僅1小時車程，處于該市“1小時交通圈”范圍內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本項目廣告宣傳范圍，廣泛傳播本項目形象4.本項目在**市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本項目在**市樓盤項目的卓越品質(zhì)，使本案有了塑造品牌的基礎(chǔ) 1.與本案處于同一區(qū)位的有A、B、C三個競爭樓盤，其中A項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合的特點形成鮮明對比，給本案造成了一定的競爭壓力2.本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響力度和推廣力度3.**市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險4.作為**市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)塊要形成一個成熟的住宅區(qū)還需要一段時間，消費者對該地塊的認同也需要一段時間（三）項目廣告目標市場根據(jù)本項目的特點及上表SWOT分析的結(jié)果，初步確定本項目的廣告目標包括以下兩大市場。① 第一目標市場為**市本地（包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)）。

② 第二目標市場為**市周邊地區(qū)（如**市等具有潛在購買力的地區(qū)）。（四）目標消費群定位在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標消費群鎖定為以下人群。

① 按購房動機劃分為居住者、投資者。② 按地理位置劃分為下列兩類人群：**市本地人及在**市工作的外地人；周邊地區(qū)（如**、**、**等地區(qū)）想將本項目作為第二居所的人士。

三、**樓盤廣告目標（一）總體目標根據(jù)本樓盤的營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出宣傳重點，彰顯樓盤特點，提高本項目的知名度與美譽度，支持本樓盤的銷售工作。（二）廣告目標① 樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。

② 保證樓盤銷售順利進行，配合2009年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標。③ 樹立本企業(yè)形象及本案的樓盤形象；強化本樓盤“******”的居住理念及推廣主題。

四、本項目廣告宣傳策略（一）廣告訴求重點結(jié)合本項目特點，在本項目的不同銷售階段，將精心宣傳本項目的主題，著力形象介紹與展示，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告訴求重點包括以下六個方面的內(nèi)容。

1.項目的整體優(yōu)勢可著重突出中高檔景觀樓盤、本市規(guī)模較大的樓盤。2.地貌布局本項目遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。

3.生態(tài)環(huán)境景觀獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本項目的一大亮點，在推廣時應(yīng)著重強調(diào)。4.人文氣息毗鄰**學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為**市的文教區(qū)，是本省最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息濃厚，為本項目營造了一種強烈的文化氛圍。

這是本項目最珍貴的訴求點，應(yīng)著重突出。5.居住理念本項目所營。

7.最經(jīng)典房地產(chǎn)開盤策劃方案

最經(jīng)典房地產(chǎn)開盤策劃方案 - 放飛蝴蝶、放飛希望、或者 破繭成蝶 代表公司新的開始和美好的未來。當然，需要加上活的蝴蝶才可以。

現(xiàn)在已經(jīng)有慶典活動放飛活蝴蝶的服務(wù)，希望這個創(chuàng)意能幫到你。

蝴蝶被人們視為吉祥美好的象征，放飛蝴蝶，放飛希望，象征著給人們帶來更快樂的生活模式和夢想。

詳情請看百度里慶典活動放飛活蝴蝶經(jīng)典案例詳細描述：

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不過值得注意的是，放飛蝴蝶常見的幾個問題：

1、蝴蝶在酒店室內(nèi)放飛是否可以？

答：通過近一年多國內(nèi)多個城市放飛的經(jīng)驗總結(jié)，蝴蝶屬于追光的昆蟲，放飛后的蝴蝶多數(shù)會停留在舞臺燈光比較強烈周圍（但不會撲往燈光，畢竟蝴蝶也怕被燙）以及舞臺上鮮艷的鮮花上面，不會滿場亂飛。舉行完典禮后，可將酒店窗戶打開，通過蝴蝶追光的習性，蝴蝶會自行飛出窗外。

2、放飛后的蝴蝶如何處理？

答：由于絕大部分人喜歡彩蝶，以及很多人對喧鬧城市里能放飛彩蝶的這種罕見的現(xiàn)象非常感興趣，所以很多人，特別是小朋友以及包括酒店內(nèi)的工作人員等等都會在蝴蝶放飛后去捕捉（人工養(yǎng)殖的蝴蝶不怕人，很輕易的就能抓到，而且都是幾乎沒有粉末狀的蝴蝶），因此，大可不必考慮蝴蝶放飛后的處理工作。如果是在一個封閉式的地方放飛，建議你可以采用一個很有效得辦法，就是在放飛后把其它燈光關(guān)掉，唯獨只亮一盞燈把蝴蝶吸引過來，然后回收。

3、專家建議如何通過蝴蝶放飛增加婚禮喜氣氛圍：

蝴蝶屬于追光的昆蟲，可通過專業(yè)蝴蝶放飛技術(shù)，使得蝴蝶在舞臺停留或者盤旋飛行。蝴蝶放飛后可提供一些透氣帶蓋透明塑料杯給一些婚禮嘉賓，婚禮結(jié)束后可以抓一兩只好看的蝴蝶回去（可養(yǎng)兩三天）

4、蝴蝶放飛后有不飛的現(xiàn)象嗎？

答：因為蝴蝶不適應(yīng)養(yǎng)殖場以外的環(huán)境（溫度、濕度、環(huán)境、氣候等等問題），經(jīng)常發(fā)生有不飛的現(xiàn)象，專家建議可使用助飛器或放飛技術(shù)。

8.跪求一份房地產(chǎn)營銷策劃方案

一、營銷概況：房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。

買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于競爭，且樂此不倦；3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；4、感性認識和理性認識相處融洽；5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。三、構(gòu)思框架：1） 以塑造形象為主，渲染品味和意念；2） 展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；3） 體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；4） 直切消費群生活心態(tài)。

四、實戰(zhàn)流程：1、形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。

這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。2、主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1） 地理位置；2）、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤做工用料；4）、戶型設(shè)計。

突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。3、繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。

繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點：1）闡述樓盤的位置；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況；5）闡述樓盤的升值潛力；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽；7）闡述樓盤的背景；8）闡述樓盤的舒適溫馨；9）闡述樓盤的實用率；10）闡述樓盤的付數(shù)計劃；11）闡述樓盤的品質(zhì)；12）闡述樓盤的深遠意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5、廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。

其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。

此階段廣告費用投入相對較少。第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。

此階段廣告費用投入為中等不平?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。

當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。6、廣告表現(xiàn)：在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。

在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。

屆時，樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細節(jié)，另視情策劃）。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。7、首期廣告內(nèi)容及時間安排：內(nèi)部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：① 樓盤效果圖。

② 樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設(shè)計制作。

④ 工地圍板的設(shè)計、繪制。⑤ 展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設(shè)計制作。

⑥ 展銷場地道路指導(dǎo)牌的制作。⑦ 展板（兩套，每套12張）的設(shè)計、制作和擺放。

⑧ 影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。⑨ 報紙廣告首5期的設(shè)計、完稿及定版。

⑩ 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。五、勾勒賣點途徑。

1、確立行銷要求： 樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計。