購買(mǎi)預售屋(購買(mǎi)預售房需要注意哪些事項)
1.購買(mǎi)預售房需要注意哪些事項
一、買(mǎi)房子時(shí)注意的事項： 1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。
就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的； 2、開(kāi)發(fā)建設的手續必須合法。開(kāi)發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》； 3、經(jīng)營(yíng)行為合法。
現房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。 4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），該合同文本內容比較全，并且規范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內容寫(xiě)進(jìn)合同。
5、如果你買(mǎi)的是住宅，在交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 辦房地產(chǎn)權證時(shí)應該注意： 產(chǎn)權產(chǎn)權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》后，還要辦《土地使用權證》。
相關(guān)費用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費和測量費，是應該開(kāi)發(fā)商出的，但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購買(mǎi)人不熟悉法規，轉嫁給購買(mǎi)人. 二、購房流程 購買(mǎi)商品房流程第一步：簽訂認購書(shū) 商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì )設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應實(shí)事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認購書(shū)是商品房銷(xiāo)售程序的一個(gè)環(huán)節，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認購書(shū)的主要內容包括： （1）開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；銷(xiāo)售代理商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；認購方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、身份證件；指定律師所名稱(chēng)、地址、電話(huà)。 （2）認購物業(yè)的樓層；戶(hù)型；房號；面積。
（3）房?jì)r(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶(hù)，簽認購書(shū)至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
當簽訂完認購書(shū)后，銷(xiāo)售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節及簽約有關(guān)細節。簽約須知主要內容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷(xiāo)售許可證。
（2）購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購房應繳納的稅費說(shuō)明：印花稅、契稅、手續費、房產(chǎn)權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。
購買(mǎi)商品房流程第二步：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約 購房人在簽訂認購書(shū)后，應在認購書(shū)中約定的時(shí)間內到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、內銷(xiāo)商品房預售契約、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、外銷(xiāo)商品房預售契約、經(jīng)濟適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購房人各執壹份。
副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當地房管部門(mén)各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷(xiāo)售許可證號 （3）房產(chǎn)名稱(chēng)及購房人購買(mǎi)房產(chǎn)的類(lèi)型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶(hù)型、交付使用日期 （5）房?jì)r(jià)款。
包括單價(jià)和總價(jià) （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買(mǎi)方接受物業(yè)管理公司管理條款 （10）預售登記 （11）房屋轉讓 （12）房屋過(guò)戶(hù) （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶(hù)型圖 （15）附件二：裝修設備標準 （16）附件三：共有共用部位 同時(shí)購房人與開(kāi)發(fā)商還可就其它內容簽訂補充條款。 購買(mǎi)商品房流程第三步：預售登記 買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。
買(mǎi)賣(mài)雙方應在契約簽訂后30日內，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。
在此期間，買(mǎi)方如轉讓其所購房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣(mài)方。 購買(mǎi)商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續 當購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買(mǎi)商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證。
2.購買(mǎi)預售房需要注意那些問(wèn)題
注意一：簽訂認購書(shū)、繳納定金首先，需要確認到認購書(shū)中的“定金”二字，區分清“定金”與“訂金”的區別。
因為定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認購書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認購書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應該在簽訂認購書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。
在此建議購房者在簽訂認購書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說(shuō)明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類(lèi)情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個(gè)文件：a.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）b.《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時(shí)帶上《商品房預售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開(kāi)發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責任要談好5、商品房銷(xiāo)售面積的計算問(wèn)題，有三種計算方式。
一個(gè)是按套計價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計價(jià)，還有一個(gè)是按套內建筑面積計價(jià)值。通常，按套內面積計價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計算。
一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內銷(xiāo)售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來(lái)的壞處。6、在購房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以?xún)鹊耐ǔ＜s定據實(shí)結算房款，面積誤差比絕對值超過(guò)3%，購房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應該承擔相應的違約責任。
當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋瑳](méi)有超過(guò)據實(shí)結算房款，如果超過(guò)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商必須承擔違約責任，同時(shí)允許購房者退房。 7、在商品房購銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說(shuō)免責。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責注意三：收房時(shí)1、買(mǎi)完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
3.購買(mǎi)預售房需要注意哪些事項
一、買(mǎi)房子時(shí)注意的事項： 1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。
就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的； 2、開(kāi)發(fā)建設的手續必須合法。開(kāi)發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》； 3、經(jīng)營(yíng)行為合法。
現房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》；期房預售除上述條件外還必須取得《商品房預售許可證》。 4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國家工商行政管理局和建設部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），該合同文本內容比較全，并且規范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內容寫(xiě)進(jìn)合同。
5、如果你買(mǎi)的是住宅，在交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。 辦房地產(chǎn)權證時(shí)應該注意： 產(chǎn)權產(chǎn)權面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據建設部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權證》后，還要辦《土地使用權證》。
相關(guān)費用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費和測量費，是應該開(kāi)發(fā)商出的，但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購買(mǎi)人不熟悉法規，轉嫁給購買(mǎi)人. 二、購房流程 購買(mǎi)商品房流程第一步：簽訂認購書(shū) 商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì )設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應實(shí)事求是地向購房人介紹項目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
簽訂認購書(shū)是商品房銷(xiāo)售程序的一個(gè)環(huán)節，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認購書(shū)的主要內容包括： （1）開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；銷(xiāo)售代理商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；認購方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、身份證件；指定律師所名稱(chēng)、地址、電話(huà)。 （2）認購物業(yè)的樓層；戶(hù)型；房號；面積。
（3）房?jì)r(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶(hù)，簽認購書(shū)至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
當簽訂完認購書(shū)后，銷(xiāo)售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節及簽約有關(guān)細節。簽約須知主要內容包括： （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷(xiāo)售許可證。
（2）購房人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的文件、購房批文等。
（3）房款支付方式。 （4）購房應繳納的稅費說(shuō)明：印花稅、契稅、手續費、房產(chǎn)權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。
購買(mǎi)商品房流程第二步：簽訂買(mǎi)賣(mài)契約 購房人在簽訂認購書(shū)后，應在認購書(shū)中約定的時(shí)間內到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、內銷(xiāo)商品房預售契約、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售契約、外銷(xiāo)商品房預售契約、經(jīng)濟適用住房買(mǎi)賣(mài)契約等。
簽訂買(mǎi)賣(mài)契約是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷(xiāo)售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開(kāi)發(fā)商和購房人各執壹份。
副本貳份，開(kāi)發(fā)商和當地房管部門(mén)各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷(xiāo)售許可證號 （3）房產(chǎn)名稱(chēng)及購房人購買(mǎi)房產(chǎn)的類(lèi)型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶(hù)型、交付使用日期 （5）房?jì)r(jià)款。
包括單價(jià)和總價(jià) （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買(mǎi)方接受物業(yè)管理公司管理條款 （10）預售登記 （11）房屋轉讓 （12）房屋過(guò)戶(hù) （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶(hù)型圖 （15）附件二：裝修設備標準 （16）附件三：共有共用部位 同時(shí)購房人與開(kāi)發(fā)商還可就其它內容簽訂補充條款。 購買(mǎi)商品房流程第三步：預售登記 買(mǎi)賣(mài)雙方只有辦理完預售登記后，契約方能具備法律效力。
買(mǎi)賣(mài)雙方應在契約簽訂后30日內，到所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。同時(shí)交納印花稅。
在此期間，買(mǎi)方如轉讓其所購房產(chǎn)，買(mǎi)方與受讓人應在契約上做背書(shū)，在背書(shū)簽字之日起十五日內，雙方持有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場(chǎng)處在辦理轉讓登記之日起十日內通知賣(mài)方。 購買(mǎi)商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續 當購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。
物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
購買(mǎi)商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，領(lǐng)房產(chǎn)證。
4.買(mǎi)預售房應該注意什么啊 ?
“三書(shū)”“一證”“一表”“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
購房者收樓前確定該樓已驗收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收樓。 檢查地面絲絲不漏 如是未裝修地面，地面應光整、起伏小。
可在室內地面上潑灑一層水，若水向一面聚集，說(shuō)明地面有傾斜。如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線(xiàn)的曲、直程度，拼接線(xiàn)要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。
具體辦法是用一小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說(shuō)明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。 廚衛重點(diǎn)是防水 廚衛中最關(guān)鍵的是墻面、地面防水的質(zhì)量。
最后做一次24小時(shí)閉水試驗，看是否漏水。衛生間要注意查看天花有無(wú)水漬，地漏排水是否順暢，地面是否存水或向房間外滲水，洗手盆及浴缸排水是否順暢，坐廁把手與水龍頭等能否靈活操作。
廚房應查看廚柜有無(wú)損壞，柜門(mén)是否開(kāi)關(guān)自如；煤氣喉是否安裝妥當，爐具有無(wú)刮花；檢查水、電、煤氣表的度數是否由零度開(kāi)始，排水位是否夠斜、有無(wú)淤塞，水龍頭有無(wú)破裂，上、下水道和灶具排煙是否通暢等等。 門(mén)窗材質(zhì)挺重要 首先看戶(hù)門(mén)是否與發(fā)展商的承諾相符，注意戶(hù)門(mén)周邊密閉性是否好，如果門(mén)框間縫隙較大，應該要求調整，試試鎖是否好用；看門(mén)開(kāi)啟是否自如，關(guān)閉嚴不嚴。
要注意窗玻璃的材質(zhì)、厚度是否符合承諾，有沒(méi)有將雙玻璃改為“單玻璃”，鍍膜層玻璃結果卻根本沒(méi)鍍膜或“鍍”不對板，最基本的是要看看有無(wú)殘缺。窗戶(hù)的密封性要好，注意窗臺有無(wú)滲水，窗底部滑道是否平滑，現場(chǎng)不妨都推一推試一試，再灑些水試試。
另外，防蚊子的紗窗往往是購房者容易忽略的，但入住后自配紗窗往往麻煩且不易配套，最好能在收樓時(shí)解決。 以上的這些都是需要你注意的。
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5.購買(mǎi)預售房的注意事項有哪些
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在這時(shí)，購房者因為不能馬上獲得自己的購買(mǎi)的房屋，需要比普通的商品房買(mǎi)賣(mài)承擔更多的風(fēng)險。那么，在簽訂這類(lèi)預售合同的注意事項有哪些呢？ 第一、在簽訂認購書(shū)預售是在房屋還沒(méi)建成的情況下與購房者達成預購合同。
在這時(shí)，購房者因為不能馬上獲得自己的購買(mǎi)的房屋，需要比普通的商品房買(mǎi)賣(mài)承擔更多的風(fēng)險。那么，在簽訂這類(lèi)預售合同的注意事項有哪些呢？ 第一、在簽訂認購書(shū)、繳納定金時(shí)一定要明確認購書(shū)中的“定金”二字，區分清“定金”與“訂金”的區別。
通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認購書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應該在簽訂認購書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。購房者在簽訂認購書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。
這樣對購房者應該是比較有利的。 第二、要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“商品房預售許可證”，明確商品房預售制度，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì)，商品房預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。
這兩證最好是看到原件。 第三、正確處理面積的誤差，通常在標準的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以?xún)鹊耐ǔ＜s定據實(shí)結算房款，面積誤差比絕對值超過(guò)3%，購房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應該承擔相應的違約責任。
6.請問(wèn)買(mǎi)預售屋要注意哪些
買(mǎi)預售屋應注意事項！一.坪數面積短少：購屋人在購買(mǎi)預售屋時(shí)，通常會(huì )和建商簽訂兩份合約書(shū)，一份為土地買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)另一份為房屋買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)。
通常關(guān)於坪數部份的約定，主要記載在房屋買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)上，其中「權狀面積與買(mǎi)賣(mài)合約面積的差異性在2%（某先合約書(shū)為1%）以上時(shí)，則依約定互為補找」，玄機在「依約定互為找補」的用語(yǔ)，坊間各種預售合約書(shū)所引用修改后，所暗藏的陷阱如下：1.依合約書(shū)互為補找：應特別注意是否有注明包括了買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)及土地買(mǎi)賣(mài)合約書(shū)。2.依房屋交易平均價(jià)互為補找：建商就更有理由將土地價(jià)格排除在外，而只就房屋價(jià)格，來(lái)計算實(shí)際面積與合約面積的差異價(jià)格。
若沒(méi)注意到，雖然只是短短幾個(gè)字的差異，卻可能產(chǎn)生不必要的糾紛。3.依房地交易平均價(jià)互為捕找：對於購屋人而言，依房地產(chǎn)交易平均價(jià)互為補找，是處理坪數不足時(shí)最合理的處理方式。
二.貸款利息糾紛：從產(chǎn)權移轉到交屋期間的貸款利息由誰(shuí)負擔。三.稅費問(wèn)題：代辦瓦斯費、外水外電收費過(guò)高或不合理，代書(shū)費收費過(guò)高，違約金、滯納金糾紛，轉賣(mài)的手續費等問(wèn)題。
四.施工品質(zhì)問(wèn)題：墻壁凹凸不平甚至於新屋就有龜裂的現象，油漆粉刷不均勻，廚房浴室水管漏水、屋頂滲水，電燈開(kāi)關(guān)接觸不良，浴廁抽風(fēng)不正常等。五.建材問(wèn)題：通常預售買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)，多會(huì )於建材一項特別加注「。
.或同等級品之建材」，所以如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，於交屋時(shí)如果發(fā)現品牌差異過(guò)大，或故障率過(guò)高，甚至於規格不符等現象，應與建商詳談！六.停車(chē)位問(wèn)題：停車(chē)位產(chǎn)權及面積問(wèn)題，經(jīng)常是購買(mǎi)預售屋糾紛的來(lái)源，而機械式停車(chē)位的保養、維修，停車(chē)位規劃不良致停車(chē)困難等，亦應於購買(mǎi)時(shí)多加留意！七.完工期限的糾紛：建商因銷(xiāo)售不良、資金緊縮或其他原因，遲不開(kāi)工或時(shí)建時(shí)停。八.加注條款及贈品問(wèn)題：當初簽約時(shí)答應附送的贈品，未依約履行。
九.管理費及管理委員會(huì )問(wèn)題：管理費收取不公平，門(mén)禁管理不確實(shí)。十.中庭使用公共設施保養維修問(wèn)題：大又優(yōu)雅的中庭花園維護及使用管理。
十一.公共設施使用問(wèn)題：騎樓、頂樓使用權界定，中庭設施，地下室設施的使用都應特別注意，否則高級住宅都可能變成您無(wú)法想像的「商業(yè)區」。
7.購買(mǎi)預售房需要注意那些問(wèn)題
注意一：簽訂認購書(shū)、繳納定金首先，需要確認到認購書(shū)中的“定金”二字，區分清“定金”與“訂金”的區別。
因為定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。
所以，在認購書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認購書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應該在簽訂認購書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。
在此建議購房者在簽訂認購書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
其次，一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購房者一定要注意。再次，購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說(shuō)明。
3因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類(lèi)情況具體約定退款條件；注意二：簽訂購房合同1、購房者在簽訂購房合同前最好先了解這三個(gè)文件：a.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）b.《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發(fā)布，2001年8月15日修正）c.《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》要看清開(kāi)發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權證。這兩證最好是看到原件；2、簽約時(shí)帶上《商品房預售合同文本》或《商品房購房合同文本》（網(wǎng)上有），好與開(kāi)發(fā)商提供的格式合同相對照4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責任要談好5、商品房銷(xiāo)售面積的計算問(wèn)題，有三種計算方式。
一個(gè)是按套計價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計價(jià)，還有一個(gè)是按套內建筑面積計價(jià)值。通常，按套內面積計價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線(xiàn)來(lái)計算。
一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內銷(xiāo)售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。
一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來(lái)的壞處。6、在購房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。
通常，現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以?xún)鹊耐ǔ＜s定據實(shí)結算房款，面積誤差比絕對值超過(guò)3%，購房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應該承擔相應的違約責任。
當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋瑳](méi)有超過(guò)據實(shí)結算房款，如果超過(guò)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商必須承擔違約責任，同時(shí)允許購房者退房。 7、在商品房購銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說(shuō)免責。
如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。
所以，建議購房者對于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責注意三：收房時(shí)1、買(mǎi)完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。
住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監督部門(mén)核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年。
8.買(mǎi)預售房屋的注意事項有哪些,買(mǎi)預售商品房要注意什么
期房買(mǎi)賣(mài)要注意以下幾方面問(wèn)題：
第一，逾期交房。
開(kāi)發(fā)商逾期交房是期房購買(mǎi)者最常遇到的問(wèn)題之一。開(kāi)發(fā)商不能按期交房大都因為資金不足，致使工程拖延。為了避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，購房者在簽訂合同之前一定要清楚開(kāi)發(fā)商的底細，譬如其資金實(shí)力，其正在經(jīng)營(yíng)的項目在市場(chǎng)上的反映以及其大體的經(jīng)營(yíng)狀況等。另外，在簽訂合同時(shí)一定要將交房的具體日期約定清楚，以及不能按時(shí)交房時(shí)開(kāi)發(fā)商所應該承擔的違約責任，這樣才能做到有備無(wú)患。
第二，房屋質(zhì)量出現問(wèn)題。
房屋的質(zhì)量問(wèn)題也是極易出現的，購房者如果做好前期的準備工作，損失也是可以避免的。在選擇樓盤(pán)時(shí)，就應打聽(tīng)一下開(kāi)發(fā)商以前做過(guò)哪些項目，項目的口碑如何等，做到防患于未然。在簽訂合同時(shí)對質(zhì)量條款約定要盡量細致，尤其對具體出現哪些問(wèn)題可以要求退房等。
第三，交房時(shí)發(fā)現房屋面積和格局與原規劃不符。
這個(gè)問(wèn)題只能在交房后才可以發(fā)現，所以購房者對此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生只能在合同中約定，以減少自己的損失。法律對此所作的具體規定主要為，在訂立合同時(shí)，可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第14條規定的內容進(jìn)行約定。
第四，交房時(shí)發(fā)現與預售的廣告宣傳不符。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)，不論是預售還是銷(xiāo)售都需要利用各種媒體做大量的廣告宣傳，其中不乏一些虛假廣告，而購房者往往會(huì )被這種令人眼花繚亂的廣告所迷惑，從而簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付房款或定金，等見(jiàn)到真正的樓房會(huì )大失所望，發(fā)現其與廣告宣傳完全不符。這種受騙上當的經(jīng)歷在期房的購買(mǎi)中發(fā)生的幾率非常大。
9.買(mǎi)預售房注意事項
現在許多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )采取房屋預售的方式賣(mài)方。
房屋預售也稱(chēng)商品房預售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來(lái)一定日期擁有現房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。
房屋預售可以減少房屋建好賣(mài)不出去的風(fēng)險。但是作為買(mǎi)預售房的購房者，就需要注意買(mǎi)預售房注意事項了。
那么買(mǎi)預售房注意事項有哪些呢一、決定購房前1、先看是否五證齊全，如果五證不全就不能網(wǎng)簽，堅決不能買(mǎi)。2、細讀合同，最好找律師或者懂合同法律的朋友一起看，多看幾遍。
3、確定交房時(shí)間及相應的費用問(wèn)題等，并了解相應的責任和義務(wù)。二、什么時(shí)候開(kāi)始付按揭款這個(gè)不一定，要看你辦理按揭手續是否順利。
一般是在接到或者電話(huà)后的當月或者次月開(kāi)始交。三、開(kāi)發(fā)商交不了房的做法這個(gè)合同里應該會(huì )明確標注的。
一般情況是，逾期3個(gè)月，每日按萬(wàn)分之一的違約金付給你。超過(guò)3個(gè)月不交房的，你有權退房，并且一切損失及利息由開(kāi)發(fā)商負責。
如果你不愿意退房，開(kāi)發(fā)商要按天按萬(wàn)分之二的違約金付給你。如果開(kāi)發(fā)商不支付違約金也不退房，就起訴。
這個(gè)案子，業(yè)主百分之百贏(yíng)。四、土地使用期限的問(wèn)題這個(gè)土地使用期限到期了，房子怎么辦房子永遠是房主的。
年限指的是土地使用權。現在房子一般是70年的產(chǎn)權，根據到期自動(dòng)續約。
但是目前法律還有明確說(shuō)明要不要付錢(qián)。
10.購買(mǎi)預售商品房應當注意什么
購買(mǎi)預售商品房時(shí)，消費者要查看該項目是否已取得《商品房預售許可證》。
預售許可證是最后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門(mén)審核，凡是辦理了此證的，說(shuō)明其他證件已全部辦理完畢。沒(méi)有此證，開(kāi)發(fā)商是不能賣(mài)房的，購房者也可以舉報。
近年來(lái)的媒體報道中，很多商品房預售項目存在這樣那樣的問(wèn)題，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，究其原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商違規操作，很多消費者在投資購買(mǎi)商品房之前對市場(chǎng)了解不深，缺乏起碼的房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷(xiāo)售管理辦法跟進(jìn)不及時(shí)等等，都是引起矛盾的主要原因。 例如，開(kāi)發(fā)商為了盡快拉到購房者，在沒(méi)有辦理預售證的情況下就開(kāi)始賣(mài)房，結果拿到錢(qián)后并沒(méi)有投入建設，而是挪作他用，樓盤(pán)建設被無(wú)期限地 “暫停”。
市房地局的工作人員介紹說(shuō)，按照規定，商品房項目需要符合三方面的條件，才能進(jìn)行預售。一是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；二是持有建設工程規劃許可證和施工許可證；三是按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
如果要購買(mǎi)預售商品房的，消費者要查看該項目是否已取得《商品房預售許可證》。預售許可證是最后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門(mén)審核，凡是辦理了此證的，說(shuō)明其他證件已全部辦理完畢。
沒(méi)有此證，開(kāi)發(fā)商是不能賣(mài)房的，購房者也可以舉報。 相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)，特別需要提醒的是，購房者在簽訂商品預售房購買(mǎi)合同、支付定金等關(guān)鍵環(huán)節千萬(wàn)不能馬虎。
為了嚴格商品房預售許可程序，避免不符合預售條件的項目進(jìn)入市場(chǎng)，損害購房人的合法權益，市房地局特別制定了商品房預售項目現場(chǎng)勘查工地程序，具體流程是：聽(tīng)取公司主要負責人關(guān)于公司簡(jiǎn)介，預售項目建設手續情況，建設資金籌措和資金賬戶(hù)管理情況，施工企業(yè)基本情況和項目建設管理情況，所建戶(hù)型面積分類(lèi)情況，水、電、暖、氣配套措施，小區綠化總體方案，銷(xiāo)售價(jià)格定位和銷(xiāo)售方案，以及前期物業(yè)管理方案等等。 與此同時(shí)，勘查組成員可以對預售項目不清的事項進(jìn)行提問(wèn)，深入工地現場(chǎng)勘查預售項目的施工進(jìn)度情況并實(shí)地拍照，在預售項目具備商品房預售條件前提下，現場(chǎng)受理或向政務(wù)大廳房地局窗口遞交申報資料。
