村里賣小區(qū)(農(nóng)村房屋買賣注意事項)
1.農(nóng)村房屋買賣注意事項有哪些?
農(nóng)村房屋買賣注意事項 一、民事法律行為理論對認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。
我國〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為?！泵袷路尚袨槔碚撛谖覈穹w系中占有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。
要正確認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導(dǎo)，以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個要件（1）:1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示自愿真實；3、行為的內(nèi)容不違法。
依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應(yīng)認定為無效合同。 二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。
〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?/p>
最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 ”從我國現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定其有效為宜。
三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。 農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的（2），只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，才能申請宅基地。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>
第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ”農(nóng)村村民申請宅基地后，有權(quán)在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。
出賣自已的房屋，是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。 四、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。
《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?/p>
第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理?！?/p>
上述法律規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，即不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應(yīng)登記，記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，即是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。 購買農(nóng)村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權(quán)，即不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。
未經(jīng)登記不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力。《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。
”從該條法律規(guī)定的精神看，我國物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動產(chǎn)物權(quán)的效力，它與不動產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農(nóng)村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴格的限制條件，導(dǎo)致購買農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權(quán)。
在房屋沒登記的情況下，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，不應(yīng)受到影響，該農(nóng)村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。 五、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應(yīng)視為對村民申請宅基地的限制。 并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地。
《房屋。
2.農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些事項?
農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意的事項： 1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。 3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。 5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。
房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。
3.日常生活中涉及農(nóng)村宅基地的買賣問題時需要注意什么?
在日常生活中常常涉及農(nóng)村宅基地的買賣問題，法律實踐中也有宅基地買賣的糾紛，因此我們需要了解一下買賣宅基地要注意什么？ 1。
《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 所以，宅基地本質(zhì)是一種用益物權(quán)，農(nóng)戶只是宅基地的使用權(quán)人，沒有所有權(quán)，宅基地的所有權(quán)屬于村集體。
2。農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓。
對于轉(zhuǎn)讓方而言，轉(zhuǎn)讓以后不能再行申請新的宅基地。對于受讓方只要是本集體經(jīng)濟組織成員且符合宅基地申請條件的，可以取得宅基地的使用權(quán)。
3。非宅基地所在地的經(jīng)濟組織成員一般情況下不能獲得宅基地的使用權(quán)。
《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。所以，非宅基地所在地的經(jīng)濟組織成員不能在農(nóng)村購買宅基地，而且也不可能獲得法律上的保障。
4。依據(jù)我國法律規(guī)定，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進行處置。
所以，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有，可以繼承。
4.拆遷安置房買賣注意事項有哪些
第一，房價上漲容易誘使賣方違約。
按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。
當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能違約將房屋再次賣給出價更高的買方。 第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。
在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方；買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。
從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。
第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。
如果在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉。
5.村里的集資房買賣要注意什么
村集資房買賣注意事項：1、集資房大多都是村委會與開發(fā)單位合作建房。
從2001年8月6日后，政府部門就不再審批合作建房，即便是在政府規(guī)定的紅線范圍內(nèi)，集資房項目也大多沒有經(jīng)過正規(guī)的報建程序；同時，集資房的開發(fā)單位多數(shù)無開發(fā)資質(zhì)。2、集資房都沒有正規(guī)樓書。
集資房樓書多是一紙宣傳單，一般不標(biāo)明開發(fā)單位、建設(shè)設(shè)計單位，傳單采取沿街散發(fā)形式。3、集資房沒有正規(guī)預(yù)售合同。
售樓員出示的購房協(xié)議書是開發(fā)單位與村委會聯(lián)合印制的，并非正規(guī)的商品房預(yù)售合同。4、集資房房產(chǎn)證大多數(shù)都是由村委會自行印制。
在看房時，售摟員會告訴購房者簽了合同后，發(fā)樓房使用證，但事實上，這個證是村委會與開發(fā)單位自行印制的，并無法律效力。5、集資房沒有補交地價。
售樓員也表示，他們是先建房后辦報建手續(xù)，日后購房者補交地價后，即可辦理房產(chǎn)證。6、集資房遇拆遷有風(fēng)險。
因此不希望自己的房子被拆建的就要注意不要買集資房了！7、集資房價格便宜但不能辦按揭。很多人選擇集資房原本是因為其價格相對來說比較便宜，不過如果經(jīng)濟能力相對較弱的也要注意了，集資房買賣是不能按揭的！8、集資房品質(zhì)較商品房稍低。
集資房的做工一般都比較粗糙，很多都是毛坯房，只有少數(shù)有簡單裝修，當(dāng)然你也可以買房之后再進行簡單的裝修。9、集資房基本上都會從單體樓向小區(qū)發(fā)展。
當(dāng)然，這個是一個有利于大家選擇集資房的理由。10、集資房自有配套不多。
多集資房一般配套設(shè)施都不多，如果家里有老人的最好就不要選擇樓層較高的集資房了。
