貴陽(yáng)買鋪面(買賣商鋪應(yīng)該需要注意的問(wèn)題有哪些呢?)
1.買賣商鋪應(yīng)該需要注意的問(wèn)題有哪些呢?
商鋪買賣注意事項(xiàng) 1、確定商鋪的投資價(jià)值 怎么確定商鋪是否具備可投資性呢 首先需要了解的是商鋪分為臨街型商鋪、社區(qū)型商鋪以及寫字樓商鋪等三大種類。
當(dāng)然其各自有各的特點(diǎn)。 商鋪具有可投資性，一般具有以下特點(diǎn)：臨街商鋪位于鬧市或者是商業(yè)街區(qū)域，無(wú)論價(jià)格面積都是眾多商戶們心意的選擇對(duì)象；如果是社區(qū)型商鋪的話，一般服務(wù)的社區(qū)居民，因此大多以藥店，超市之類為主，而且投資費(fèi)用小，不過(guò)選擇投資社區(qū)類型時(shí)要綜合考慮周邊的因素；投資寫字樓的話，要看其是否具有可投資性，首先要看其所在位置是否是公司聚集區(qū)，例如開(kāi)發(fā)區(qū)，還要看其資金多少的投入，由于較聚集的開(kāi)發(fā)區(qū)之類的都是新興的產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此其前景看好，選擇時(shí)要主要其地段的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、檢查其開(kāi)發(fā)商五證是否齊全 第一步關(guān)鍵走好后，接下來(lái)就需要認(rèn)真檢查開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證件是否齊全，所售商品房是否合法銷售，從法律角度講，這和自身利益息息相關(guān)。 尤其是合法銷售的證明件 ——預(yù)售證，預(yù)售證的取得也是表明開(kāi)發(fā)商已具備合法銷售資格，因此一定要檢查清楚預(yù)售證是否和開(kāi)發(fā)商名字相符，預(yù)售證是否存在作假行為，不過(guò)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商只要能夠取得預(yù)售證，當(dāng)?shù)胤抗芫志W(wǎng)站都會(huì)及時(shí)公布信息，因此確保萬(wàn)一，最好登陸相關(guān)網(wǎng)站查看。
這里也建議買家們最好購(gòu)買取得預(yù)售證的商鋪。 3、謹(jǐn)慎簽訂購(gòu)買商鋪買賣合同 這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在簽訂商鋪買賣合同有關(guān)公攤面積、返租承諾、貸款風(fēng)險(xiǎn)等需要注意的事項(xiàng)。
其中商鋪不同于普通住宅，一般情況下其公攤面積在30%左右，甚至大多。 因此在簽訂合同時(shí)一定要選擇以面積計(jì)價(jià)方式為主的，并且在合同另加條款里寫明有關(guān)公攤面積的細(xì)則；而返租承諾也是時(shí)下很多業(yè)主們樂(lè)意的選擇之一，因避免自己親自打理的麻煩，但由于需要和開(kāi)發(fā)商合作，因此在簽訂返祖合同時(shí)，一定要將返祖的詳細(xì)條款認(rèn)真核對(duì)清楚，以防開(kāi)發(fā)商從中作梗； 最后任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，更不用說(shuō)房產(chǎn)投資，尤其是貸款上面，因此除了需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的貸款方式外，最好咨詢投資專家給予理性的建議。
4、購(gòu)買商鋪?zhàn)⒁馄洚a(chǎn)權(quán)問(wèn)題 購(gòu)買商鋪因其涉及資金巨大，因此產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是重中之重，尤其是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪投資者是完完全全具有處置權(quán)，無(wú)論自己打理，交付開(kāi)發(fā)商打理，還是自營(yíng)，其存在的風(fēng)險(xiǎn)最小。 不過(guò)因近來(lái)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而小產(chǎn)權(quán)也被炒的如火如荼，其中小產(chǎn)權(quán)商鋪筆者認(rèn)為是值得投資者們警惕的，由于小產(chǎn)權(quán)不被國(guó)家認(rèn)可，不具備完全產(chǎn)權(quán)，因此最好投資時(shí)了解清楚產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是什么。
2.買賣商鋪時(shí)需要注意什么?
如今，買房子似乎成為了最保值的投資方式，以炒房獲得巨額利潤(rùn)的人也不在少數(shù)。
但由于限購(gòu)令的發(fā)布，住宅投資受到了很大限制，于是很多人將目光轉(zhuǎn)移到不限購(gòu)的商鋪上，于是這幾年商鋪的買賣也大為紅火。 細(xì)節(jié)決定成敗，在商鋪的交易中，買賣雙方都有一些細(xì)節(jié)需要注意，下面將為您娓娓道來(lái)。
商鋪交易中，買家需要注意以下三點(diǎn)：？？？？？？ 1。確認(rèn)商鋪產(chǎn)權(quán)？？？？？ ？同購(gòu)買住宅一樣，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)是不可忽視的重要一步。
為了預(yù)防買到產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的房子，購(gòu)買前一定要查驗(yàn)房產(chǎn)證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽(tīng)業(yè)主的一面之詞。 2。
考察商鋪結(jié)構(gòu) 商鋪的結(jié)構(gòu)就跟住宅的戶型一樣重要，除了商鋪的地理位置之外，商鋪的結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了商鋪的價(jià)值。考察商鋪的結(jié)構(gòu)主要是考察面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等，如果這些方面都沒(méi)有問(wèn)題，才能保證日后使用的方便性。
3?？疾炫涮自O(shè)施 商鋪的配套設(shè)施完備且運(yùn)行良好能為商家節(jié)省不少成本和精力，所以在購(gòu)買前，一定要對(duì)水、電及電容、燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等核查清楚，否則某一環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，后期都要付出成本和精力來(lái)解決。
商鋪交易中，賣家需要注意以下三點(diǎn)： 1。 買家的購(gòu)買力 為了使交易能夠順利進(jìn)行下去，賣家有必要了解買家的購(gòu)買力，如買家是否能夠全款買房，如需貸款其征信如何、收入如何等，這些直接關(guān)系到貸款能否順利審批。
2。首付款與尾款交付時(shí)間間隔 首付款與尾款交付時(shí)間不宜間隔過(guò)久，間隔的時(shí)間越久，賣家面臨的風(fēng)險(xiǎn)越大，所以應(yīng)該首選可以全款購(gòu)買商鋪的買家。
3。在合同中約定支付定金后的違約責(zé)任 房產(chǎn)交易中，違約的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，所以在合同中約定支付定金后如果一方違約將承擔(dān)什么責(zé)任將是十分必要的，這對(duì)于買賣雙方既是一種保護(hù)，也是一種約束。
3.買商鋪需要注意什么呢?
首先從政策面分析，您所投資的商鋪是不是政策允許銷售的？ 自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 （本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為）。
投資人可以對(duì)照一下，擯棄不合手續(xù)的投資型商鋪。 其次，買商鋪與買房子一樣，要看看該項(xiàng)目的五證是否俱全，是否合法有效？特別需要注意的是，看看該項(xiàng)目的土地證，了解其土地使用年限，這一點(diǎn)也和投資回報(bào)有很大關(guān)系。
第三，問(wèn)一問(wèn)周邊的朋友，該項(xiàng)目是新建項(xiàng)目還是重新裝修后重新包裝的項(xiàng)目，如果是后者，需要仔細(xì)了解該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)清楚沒(méi)有，土地手續(xù)清楚沒(méi)有，原來(lái)為什么經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)不好的根本原因解決了沒(méi)有？ 就商業(yè)地產(chǎn)投資而言，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)者重要，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有商戶的支持重要。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商聲稱的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)了解是以何種形式進(jìn)駐的，在南方城市往往打著很知名的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐，但是實(shí)際上只是作為顧問(wèn)而已。
其次，在最求高回報(bào)的良好預(yù)期時(shí)，分析一下該項(xiàng)目所處地段的租金市場(chǎng)行情，最好自己實(shí)地走一走問(wèn)一問(wèn)，多了解幾個(gè)朋友和當(dāng)?shù)氐纳虘?，你就可以有一個(gè)大致的判斷，開(kāi)發(fā)商承諾的回報(bào)是否合理，如果不合理，就蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。 相比較而言，投資成型的已開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)降低很多。
就商業(yè)地產(chǎn)包租投資而言，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)是每一個(gè)投資人應(yīng)該認(rèn)真考察的，最好選擇知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌物業(yè)，小的開(kāi)發(fā)商騙了錢可以一走了之，但是，品牌開(kāi)發(fā)商卻必須為自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)負(fù)責(zé)；另一方面，因?yàn)橛斜容^嚴(yán)格的管理流程，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、手續(xù)問(wèn)題的可能性被大大降低。 除了商鋪投資，現(xiàn)在市場(chǎng)上逐漸興起了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的投資，投資人可以比照以上方法來(lái)分析，因?yàn)楫?dāng)置業(yè)行為成為投資行為后，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)就成為一個(gè)獲利的工具和盈利符號(hào)而已，“產(chǎn)權(quán)式酒店”包租銷售和“商鋪”包租銷售，道理是相通的。
除此以外，購(gòu)買前做一些調(diào)查分析是必不可少的，其中至少應(yīng)該注意五個(gè)方面： 1、有廣場(chǎng)就有人氣 什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。 大如天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。
而在社區(qū)里，社區(qū)的小型廣場(chǎng)不僅是居民活動(dòng)的地方，也必將是商業(yè)活動(dòng)中心區(qū)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周圍是否有廣場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。
同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。
2、主力店效應(yīng) “有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。 一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。
最典型的案例莫過(guò)于朝陽(yáng)路上的華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值凸現(xiàn)。
如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。 主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌怠?/p>
3、品牌店效應(yīng) 目前，在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)買市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。
在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。
其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。
這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。 4、立地條件 商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。
立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。
一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來(lái)店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。
像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。 所以商鋪的價(jià)值非常大。
對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。 人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。
除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄。
4.購(gòu)買商鋪的注意事項(xiàng)有哪些
1。
好的地段非常重要 地段最終決定商鋪目前的租金已經(jīng)往后租金的漲幅，以及市場(chǎng)不斷波動(dòng)中的承受力。好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。
不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商場(chǎng)內(nèi)鋪以及地下底商。 2。
找準(zhǔn)定位 一般的商鋪主要有兩種，餐飲和零售。同樣兩家店鋪，因?yàn)樗幍牡胤讲灰粯樱渖饪隙〞?huì)不一樣，這個(gè)就跟當(dāng)?shù)氐姆諊嘘P(guān)。
學(xué)會(huì)借力，就是要學(xué)習(xí)找一個(gè)對(duì)自己有益處的好鄰居。就像很多大型超市、家居商場(chǎng)一樣，周圍總有一些便利店和賣家具、窗簾、地板等供應(yīng)一樣，這個(gè)就是行業(yè)相關(guān)性。
3。把握投資時(shí)機(jī) 把握投資時(shí)機(jī)有訣竅。
從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對(duì)較低。
4。好物業(yè)讓商鋪更增值 物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值增值的至關(guān)重要因素。
物業(yè)服務(wù)要專業(yè)，首先要看物管公司的品牌和社會(huì)口碑，關(guān)鍵是看其能否做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等，最好是在行業(yè)中擁有品牌知名度并具備實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的品牌服務(wù)企業(yè)，這樣服務(wù)品質(zhì)更有保障。 最后，商鋪還非常依賴開(kāi)發(fā)商的后期運(yùn)營(yíng)能力，特別是產(chǎn)權(quán)式商鋪，風(fēng)險(xiǎn)很大，如果開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力不行，虧損也是常有的。
5.買商鋪要注意什么
買商鋪需要注意以下幾點(diǎn)：
1、產(chǎn)權(quán)清晰
購(gòu)買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，看看開(kāi)發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
2、商鋪內(nèi)外有別
買商鋪也要分清楚是購(gòu)買沿街式的外街式商鋪，還是購(gòu)買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個(gè)人更傾向于購(gòu)買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)方。
3、考慮匯報(bào)率
購(gòu)買商鋪是用來(lái)的，所以需要考慮商鋪的匯報(bào)率，一般匯報(bào)率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購(gòu)置商鋪周邊的租金來(lái)預(yù)估，當(dāng)然新開(kāi)發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
在考慮匯報(bào)率時(shí)往往商鋪的使用年限會(huì)忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開(kāi)發(fā)商從拿地到交房都已過(guò)去好幾年。對(duì)于購(gòu)置的二手商鋪更要注意年限，這和購(gòu)置價(jià)格息息相關(guān)。
4、考慮商鋪面積
購(gòu)買時(shí)，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價(jià)高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。
擴(kuò)展資料
商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。
商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，很容易理解，從超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)講，理解這一點(diǎn)很容易。
商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。
參考資料：搜狗百科：商鋪
6.購(gòu)買商鋪有什么注意事項(xiàng)
（一）業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1.客戶的購(gòu)買能力首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房，如果客戶是貸款購(gòu)房，客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí)，以免簽定購(gòu)房合同之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。
2.付款方式購(gòu)買商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式，盡量要選擇全款購(gòu)房客戶，其次是貸款購(gòu)房，其中貸款購(gòu)買商鋪，目前最高可以貸5成，年限最高為10年；最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3.首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。
4.支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。（二）客戶要注意的三大問(wèn)題1.產(chǎn)權(quán)購(gòu)買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等。
2.商鋪本身結(jié)構(gòu)不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價(jià)格相同的情況下商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，主要考慮因素有面寬和進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。3. 配套如水、電及燃?xì)?、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。
購(gòu)買前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營(yíng)或者出租效果。
