房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)考試試題6(房地產(chǎn)方面試卷)
1.房地產(chǎn)基礎知識方面試卷
考核試卷一、填空題（每空0.5分，共53分） 1、1畝約等于 667 平方米。
2、1公頃等于 66666 平方米，約等于 100 畝。 3、現在最常用的付款方式有 一次性 ， 貸款 ，分期，三種。
4、按用途房地產(chǎn)的類(lèi)型可劃分為 居住 房地產(chǎn)，工業(yè) 房地產(chǎn)， 商業(yè) 房地產(chǎn)， 倉儲 房地產(chǎn)， 綜合 房地產(chǎn)五種。 5、其土地使用年限按國家規定執行。
即：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年； 教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地 40 年； 綜合用地或者其他用地 年。 6、七通一平：是指 、、、、、、及 整； 7、房地產(chǎn)又稱(chēng) 不動(dòng)產(chǎn) ，是 房產(chǎn) 和 地產(chǎn) 的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割 性。
包括 土地 ， 建筑物及地上的附著(zhù)物 ， 房地產(chǎn)物權 。 8、五證：a. ;b ;c ; d. ;e. 。
9、兩書(shū)： ； ； 10、按揭貸款的額數：居住房最高可貸總房款的 70 % ，商業(yè)用房最高可貸 50 % 。 11、銷(xiāo)售的基本流程是：迎接客戶(hù) 填 寫(xiě)客戶(hù)資料 入住。
12、取得房屋產(chǎn)權證后，房屋所有人擁有的權利： ， ， ， 。 13、房產(chǎn)銷(xiāo)售的一個(gè)中心是： ；二個(gè)能力是： ， ； 三顆心是： ， ， ；四個(gè)掌握是： ， ， ， ；五個(gè)學(xué)會(huì )是 ， ， ， ， 。
14、房屋建筑結構分類(lèi)標準： ， ， ， ， 。 15、房屋價(jià)格的形成有三種方法： ， ，和 。
16、、一般來(lái)說(shuō)客戶(hù)的來(lái)源主要有媒體宣傳 ， ， ， ， ， 等五個(gè)方面。 17、構成房屋價(jià)格的直接費用包括： ， ， ， ， ， ， 。
18、房地產(chǎn)住宅的層數劃分的規定：低層住宅為 層； 多層住宅為 層；小高層住宅為 層；中高層住宅為 層； 層以上為高層， 層以上為超高層住宅； 19、“一級市場(chǎng)”：即土地市場(chǎng)，是由國土部門(mén)掌握，指國家土地管理部門(mén)按土地供應計劃，采用 ， ， ，的方式，以 的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)。 20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時(shí)應符合什么條件？ （1） 土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書(shū)； （2） 取得， 和， （3） 除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的 ， ，并經(jīng)注冊會(huì )計師驗資； （4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監管協(xié)議； （5） 土地使用權未抵押或者已解除抵押關(guān)系。
21、現在買(mǎi)新房子需要交哪些稅？ ， ， ， 。 買(mǎi)2手房需要交哪些稅？ ， ， ， 22、公攤面積主要包括 ， ， ， ， ， 和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 二、判斷題（每題1分，共20分，對的打“√”錯的打“*”） 1、給未成年人購房，登記時(shí)要指定一名監護人，并且要到公證處公證。
（ ） 2、外地人到本地購房也需要擔保人。 （ ） 3、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽(yáng)臺建筑面積。
（ ） 4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 （ ） 5、容積率是指總建筑面積與建設用地面積之比值。
（ ） 6、一級市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的 土地使用權轉讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。（ ） 7、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整（ ） 8、穿過(guò)房屋的通道，房屋內的門(mén)廳、大廳，均按一層計算面積。
門(mén)廳、大廳內的 回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計算。（ ） 9、得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標，一般來(lái)說(shuō)得房率越高越好。
（ ） 10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是擁有物業(yè)的 主人。（ ） 11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不 算建筑面積。
（ ） 12、中國工商銀行規定，貸款年限最長(cháng)可以貸30年，貸款人年齡不得超過(guò) 60歲。（ ） 13、中國建設銀行規定，住房貸款最長(cháng)可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。
（ ） 14、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)和三級市 場(chǎng)。
（ ） 15、綠化率又叫綠地率是規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。（ ） 16、入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。
（ ） 17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分攤。（ ） 18、基價(jià)也叫起步價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。
（ ） 19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以?xún)鹊膶?shí)行到期連本加息一并還清。（ ） 20、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。
（ ） 三、辨別題（在括號里回答能否）每題一分，共37分 1、在異地買(mǎi)房可以提取住房公積金嗎？（ ） 2、我在異地買(mǎi)樓可以申請住房公積金貸款嗎？ （ ） 3、由于我和開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，我不想還款了，可以嗎？（ ） 4、住房公積金能隨便支取嗎？（ ） 5、家庭購房，夫妻用一方公積金貸款，房產(chǎn)證用另一方姓名行嗎？（ ） 6、夫妻雙方單位都繳了住房公積金，若一方單位買(mǎi)房用了公積金貸款，還可以提取另一方的住房公積金嗎？ （ ） 7、新房裝修是否可以支取住房公積金？（ ） 8、維修基金有使用年限嗎？（ ） 9、單位的集資房是否也要辦預售證？（ ） 10、夫妻雙方在結婚后購買(mǎi)了房子，離婚后判給女方，男方是否還有購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的資格？（ ） 11、高層住宅的首層住戶(hù)，是否還要交納電梯運行維護費？（ ） 12、內墻漆能刷外墻嗎？（ ） 13、現在支取了公積金，能不能馬上進(jìn)行公。
2.房產(chǎn)基礎知識筆試
房地產(chǎn)基礎知識 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。
房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱(chēng)，地產(chǎn)是土地及其權利的總稱(chēng)； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)。
（構筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹(shù)、路等） 房地產(chǎn)按類(lèi)型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營(yíng)用（門(mén)頭等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱(chēng)。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內容： 1、土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)； 2、房屋的開(kāi)發(fā)和建設； 3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)（包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等）； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押）； 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等）； 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險、金融投資等）。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個(gè)地區或者同一地區不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。
※ 房地產(chǎn)的前景 1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來(lái)越高的需求。2010年城市人口達6。
1億，每年需新建住宅3。27億㎡； 2、人口流動(dòng)增加形成對住宅的需求； 3、居民消費水平的提高； 4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求； 5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對住宅的需求。
政府改革深化內需 1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化； 2、開(kāi)發(fā)二手房市場(chǎng)； 3、下調存款利率，吸引大批投資性客戶(hù)； 4、下調稅費，出臺法律法規，激勵住房需求。 五證兩書(shū) 一、《建筑用地規劃許可證》 建設單位向土地管理部門(mén)申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。
二、《建設工程規劃許可證》 有關(guān)建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。 三、《國有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。
該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、《建設工程開(kāi)工證》 建設單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
五、《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準性文件 六、“兩書(shū)” 《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》 名詞解釋 一、基本參數 ※ 復式：區別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結構（上下不一樣高）； ※ 錯層：戶(hù)內樓板面高度不一樣，錯開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； ※ 進(jìn)深：一幢建筑物（房子）從前墻皮到后墻皮的距離（長(cháng)度）； ※ 開(kāi)間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長(cháng)度（3m~3。 9m較舒適）； ※ 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度（2。
9m）； ※ 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度（2。7m）； ※ 戶(hù)型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶(hù)居室； ※ 建筑系數：“建筑占地系數”的簡(jiǎn)稱(chēng)，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。
用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿(mǎn)足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地。
※ 三通一平：通常指施工現場(chǎng)達到：路通、電通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的開(kāi)發(fā)區域需要的施工現場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。
二、與產(chǎn)權有關(guān)的概念 ※ 房屋產(chǎn)權：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產(chǎn)權指房產(chǎn)所有者按照國家法律規定所有的權利。 ※ 房屋權屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對房屋所有權以及上述權利產(chǎn)生的抵押權等房屋他項權利進(jìn)行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關(guān)系的行為。
房屋產(chǎn)權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。 ※ 房地產(chǎn)權登記：通常稱(chēng)“產(chǎn)權登記”（包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記）城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產(chǎn)權管理部門(mén)申請所有權登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房屋管理機關(guān)發(fā)給房屋所有權證。
房屋所有權登記是房屋產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權登記，才能對各類(lèi)房屋產(chǎn)權實(shí)施有。
3.房地產(chǎn)的置業(yè)顧問(wèn)知識
這是我近期在網(wǎng)上收集的置業(yè)顧問(wèn)培訓材料之一，或許對你有幫助。
建議在當地找一個(gè)專(zhuān)業(yè)培訓置業(yè)顧問(wèn)的機構，學(xué)一下； 也可以在網(wǎng)上搜集相關(guān)資料自學(xué)。 包括：房地產(chǎn)基礎知識，當地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，銷(xiāo)售心理學(xué)等等，多去踩盤(pán)，看別人是怎么給你介紹的。
接待部分 一、“客戶(hù)到，歡迎參觀(guān)” 當客戶(hù)到達銷(xiāo)售案場(chǎng)，由前賓迎接臺（輪接第1人）高喊：“客戶(hù)到”，以提示案場(chǎng)銷(xiāo)售所有人員，隨著(zhù)這一提示信號，案場(chǎng)所有銷(xiāo)售人員，無(wú)論其在干任何事情，均暫停致迎接辭“歡迎參觀(guān)”——整齊、統一、響亮。一方面體現案場(chǎng)精神面貌及對客戶(hù)之禮貌，另一方面，暗示著(zhù)銷(xiāo)售進(jìn)入開(kāi)始，集中精神準備后期配合工作。
二、第一次引導入座 輪接銷(xiāo)售員喊畢“客戶(hù)到”后，隨即自然地將客戶(hù)引導進(jìn)入接待區的接待桌，請客戶(hù)入座，并且于引導前帶上銷(xiāo)售夾（資料）、計算器、筆、名片等銷(xiāo)售用具，同組人員配合倒水、遞杯，從而完成初次引導入座過(guò)程。 三、業(yè)務(wù)寒喧 初次引導客戶(hù)入座，請客戶(hù)喝水后即而開(kāi)始同客戶(hù)進(jìn)行寒喧，互遞名片，開(kāi)始客戶(hù)摸底，目的是了解客戶(hù)的情況，包括年齡、職業(yè)、喜好、家庭、所在區域、購買(mǎi)動(dòng)機、購買(mǎi)能力等盡可能詳細。
從而在后續的銷(xiāo)售接待過(guò)程中有的放矢，目標明確，能夠真正地引導客戶(hù)，使客戶(hù)在購房過(guò)程中始終跟著(zhù)銷(xiāo)售員的思路走，這樣容易達成銷(xiāo)售。在業(yè)務(wù)寒喧過(guò)程中，銷(xiāo)售員要親切、真誠，拉近同客戶(hù)之間的陌生距離，得到客戶(hù)的初步認可。
因此業(yè)務(wù)寒喧，了解客戶(hù)是整個(gè)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售過(guò)程中基本的環(huán)節，這亦是銷(xiāo)售員推銷(xiāo)自己，讓客戶(hù)認可的第一步。 四、參觀(guān)展示 在初步對客戶(hù)了解，并得到客戶(hù)認可之后，銷(xiāo)售員將胸有成竹地開(kāi)始向客戶(hù)發(fā)動(dòng)第一輪銷(xiāo)售攻勢——即參觀(guān)展示區、介紹產(chǎn)品。
銷(xiāo)售員將充分運用案場(chǎng)展示區之銷(xiāo)售道具（從效果圖到模型，從展板到燈箱……）和自己的推銷(xiāo)才能清晰地向客戶(hù)進(jìn)行發(fā)展商說(shuō)明、環(huán)境篇描述、產(chǎn)品篇介紹，要讓客戶(hù)感到你是十分專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)顧問(wèn)，使他在購房中信服于你，此外在產(chǎn)品介紹的過(guò)程中，要時(shí)刻注意客戶(hù)的神情、語(yǔ)言、行動(dòng)，有重點(diǎn)、有條理、充滿(mǎn)感染力地描述產(chǎn)品的條件及其符合客戶(hù)的地方，并機智、專(zhuān)業(yè)、隨和地回答客戶(hù)在參觀(guān)過(guò)程中的問(wèn)題及傾聽(tīng)客戶(hù)的想法。 五、第二次引導入座——細說(shuō)產(chǎn)品 當客戶(hù)通過(guò)展示區了解到本產(chǎn)品的基本情況之后，銷(xiāo)售員應請客戶(hù)第二次入座，并適時(shí)地再請客戶(hù)喝水，與其寒喧、聊天，客戶(hù)對產(chǎn)品有了認知后，必將產(chǎn)生許多的疑問(wèn)及興趣，因此第二次入座接洽同第一次入座接洽的銷(xiāo)售背景和動(dòng)機完全不同，銷(xiāo)售員將同客戶(hù)比較深入地細說(shuō)產(chǎn)品中的問(wèn)題，如：戶(hù)型、面積、綠化率、價(jià)格等，并根據客戶(hù)的年齡、職業(yè)、喜好、家庭情況、購買(mǎi)實(shí)力等情況設身處地的為客戶(hù)考慮，作其參謀，為其解說(shuō)。
銷(xiāo)售員同時(shí)將通過(guò)業(yè)務(wù)寒喧及參觀(guān)展示過(guò)程中對客戶(hù)的了解，對客戶(hù)作出判斷，從而在業(yè)務(wù)洽談中位于上風(fēng)，此時(shí)銷(xiāo)售員還將運用自己銷(xiāo)售用具——銷(xiāo)售夾，對產(chǎn)品的細節進(jìn)行描述，并拿取海報、說(shuō)明書(shū)、DM等銷(xiāo)售企劃道具，給客戶(hù)作詳盡的解釋。 六、銷(xiāo)售引導及道具運用 （一）銷(xiāo)售引導 1、銷(xiāo)售引導的意義 作為一名銷(xiāo)售員，在整個(gè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)活動(dòng)中，一定要引導客戶(hù)，使客戶(hù)始終跟著(zhù)自己的思路走，而切勿被客戶(hù)牽著(zhù)走，只有當你引導著(zhù)客戶(hù)，使客戶(hù)逐漸陷入你的“銷(xiāo)售圈套”，你的意圖才能被其無(wú)意識地吸收，這樣你便能在銷(xiāo)售中獲得最大的成功。
銷(xiāo)售引導使銷(xiāo)售員在銷(xiāo)售過(guò)程中處于主導地位，銷(xiāo)售引導能力是評判個(gè)人銷(xiāo)售才能的重要依據之一。 2、銷(xiāo)售引導的常見(jiàn)方式及作用 （1） 語(yǔ)言引導 通過(guò)交談使對方接受你本人，接受你推薦的產(chǎn)品，接受你提出的建議。
（2） 行為引導 通過(guò)入座→參觀(guān)展示（效果圖、模型、展板等）→入座→工地看房（樣板房、實(shí)地）→回售樓處→入座等一系列行為動(dòng)作，讓其逐漸認為要跟著(zhù)你安排才能了解到產(chǎn)品，并喜歡上產(chǎn)品。 （3） 神情引導 通過(guò)神態(tài)感情的表露，讓客戶(hù)意識到產(chǎn)品的優(yōu)秀、銷(xiāo)售的火爆，從而增強購買(mǎi)信心；或讓其意識到價(jià)格的優(yōu)惠，使其購買(mǎi)后亦會(huì )有很大的滿(mǎn)足感。
（二）道具運用 1、道具運用的意義 銷(xiāo)售道具是銷(xiāo)售的輔助設備，它是產(chǎn)品企劃說(shuō)明及表現的實(shí)物形式。銷(xiāo)售道具的展示能幫助銷(xiāo)售員說(shuō)服并贏(yíng)得客戶(hù)，使客戶(hù)對產(chǎn)品充滿(mǎn)幻想、充滿(mǎn)信心，熟悉各種銷(xiāo)售道具的特性及作用，并在適時(shí)的時(shí)候加以運用，能使銷(xiāo)售如虎添翼，得到良好的效果。
2、銷(xiāo)售道具的種類(lèi)及作用 （1） 效果圖：鳥(niǎo)瞰圖、中庭圖 （2） 模型：總體、單體、戶(hù)型剖面 （3） LOGO墻：樓盤(pán)標識 （4） 燈箱：戶(hù)外燈箱、室內燈箱（環(huán)境示意圖、效果圖等） （5） 展板：發(fā)展商簡(jiǎn)介、樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、小區平面配置 （6） 樓書(shū)冊 （7） 海報 （8） DM (9) 電腦三維動(dòng)畫(huà) （10）電視、音響 （11）VCD機、錄像機 （12）其它 七、了解客戶(hù)要素及來(lái)人表的填寫(xiě) 任何銷(xiāo)售均要做到“知己知彼”，知彼即了解客戶(hù)，在現代營(yíng)銷(xiāo)中更顯重要，正所謂，從需求→市場(chǎng)→產(chǎn)品→銷(xiāo)售。在房屋銷(xiāo)售過(guò)程特別是現場(chǎng)銷(xiāo)售接待中，對客戶(hù)的了解是銷(xiāo)售員取得成功銷(xiāo)售的基礎，而在了解過(guò)程中掌握客戶(hù)要素更是今后分析客戶(hù)，進(jìn)行突破業(yè)務(wù)的。
