“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀(婚前“按揭”房孳息在離婚時(shí)的歸屬)

“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

“婚前按揭房”如何歸屬的判例解讀

張曉達

一、大陸法院判例

2002年10月臺商王先生在上海買(mǎi)了一套商品房，首付40萬(wàn)人民幣，銀行貸款40萬(wàn)人民幣，并辦理了產(chǎn)權證。一年后王先生與大陸張女士結婚，當時(shí)王先生所買(mǎi)的房產(chǎn)已升值至100萬(wàn)民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當時(shí)該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達到了140萬(wàn)人民幣。雙方在談及房屋的分割問(wèn)題時(shí)，張女士認為，該房屋目前的價(jià)值除去40萬(wàn)首付款以及王先生第一年支付的5萬(wàn)元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，即140-40-5=95萬(wàn)，要求對這部分共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。而王先生則認為，該房產(chǎn)是自己的婚前個(gè)人財產(chǎn)。結婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。

法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個(gè)人財產(chǎn)，歸其個(gè)人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。

二、婚前按揭房產(chǎn)歸屬問(wèn)題分析

這里我們要討論的“婚前按揭房產(chǎn)”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買(mǎi)（限為個(gè)人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時(shí)可能房屋已為雙方婚前共有財產(chǎn)），婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。實(shí)際上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房產(chǎn)，進(jìn)而確定如何分割婚前按揭房產(chǎn)的問(wèn)題。

財產(chǎn)分割是離婚中最容易遇到的問(wèn)題，很多人對一項財產(chǎn)到底屬于個(gè)人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)總是弄不明白，特別遇到房產(chǎn)時(shí)就更加復雜了。買(mǎi)房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產(chǎn)權證、償還到款要經(jīng)歷很長(cháng)一段時(shí)間，一個(gè)人很有可能在這期間結婚又離婚，上面的案例便是其中一例。那么此時(shí)婚前按揭房產(chǎn)到底如何歸屬呢？

1.法律對一般婚前財產(chǎn)的原則性規定

大陸現有的法律法規沒(méi)有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問(wèn)題做出明確的規定，只是就一般的婚前財產(chǎn)的分割做出了規定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個(gè)人財產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個(gè)人財產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續而轉化未個(gè)人財產(chǎn)。這里尤其要提醒大家注意“婚前個(gè)人財產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續而轉化為夫妻共同財”這一點(diǎn)，因為在2001年大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的.司法解釋曾經(jīng)有過(guò)明文規定：婚前個(gè)人財產(chǎn)經(jīng)過(guò)4年或者8年后可視為夫妻共有財產(chǎn)，但現在的法律對此問(wèn)題做了重大改變。

2.剖析婚前按揭房產(chǎn)的分割

上述對婚前財產(chǎn)分割的原則性規定，套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結婚前購買(mǎi)的房產(chǎn)屬于一方婚前個(gè)人財產(chǎn)”，然而僅憑此理解仍然會(huì )讓人疑惑重重，需要進(jìn)一步剖析：

（1）何為“婚前”？何為“婚前購房”？

從上面的分析不難看出，婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)：一是“婚前”到“婚后”的時(shí)間點(diǎn)；二是“購房”時(shí)間點(diǎn)，即什么時(shí)候開(kāi)始算是購買(mǎi)了房產(chǎn)。

對于前者，答案很簡(jiǎn)單，鑒于在大陸通常情況下結婚需要進(jìn)行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門(mén)領(lǐng)取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時(shí)間點(diǎn)，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時(shí)間點(diǎn)都不具備法律上的意義。

對于后者，比較困擾，在購房一系列的過(guò)程中到底哪個(gè)才是“購房”時(shí)間點(diǎn)？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進(jìn)行按揭貸款，并辦了《房產(chǎn)證》，那哪個(gè)才是“購房時(shí)間點(diǎn)”？

有人認為，鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，而根據大陸相關(guān)法律的規定購房人真正獲得所購房屋所有權的時(shí)間點(diǎn)為辦理完房屋的過(guò)戶(hù)手續，取得《房產(chǎn)證》之日，因此，認為獲得房屋產(chǎn)權證書(shū)之日為即為“購房”時(shí)間點(diǎn)。還有人認為，判斷這一問(wèn)題關(guān)鍵是看房?jì)r(jià)款是在婚前以個(gè)人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付的。

實(shí)際上，上述觀(guān)點(diǎn)在理解“購買(mǎi)”這一概念時(shí)過(guò)于狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個(gè)過(guò)程的關(guān)聯(lián)性，應當以簽訂購房合同的時(shí)間為“購房”時(shí)間點(diǎn)，(fwsir)簽訂合同時(shí)最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。

（2）按揭購房過(guò)程中各方的法律關(guān)系如何？“共同還貸”如何補償對方？

婚前個(gè)人所購房屋為個(gè)人財產(chǎn)已確定無(wú)疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會(huì )對房屋的所有權產(chǎn)生任何影響么？有人提出過(guò)這樣的觀(guān)點(diǎn)：在償還完所有銀行貸款前，應當將房產(chǎn)權分時(shí)段分割為婚前婚后兩部分，婚前個(gè)人支付的房?jì)r(jià)款獲得相應比例的婚前房產(chǎn)權益，這屬其個(gè)人財產(chǎn)；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權益，這部分是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，應作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

在弄清楚這個(gè)問(wèn)題之前，應當先弄清按揭購房各方的法律關(guān)系，即購房人、出賣(mài)人（如開(kāi)發(fā)商）和貸款銀行三方的關(guān)系。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購房者與開(kāi)發(fā)商是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當購房人與開(kāi)放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃入了開(kāi)發(fā)商帳戶(hù)，同時(shí)也辦理了房產(chǎn)證后，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，雙方已經(jīng)結束了購房合同的關(guān)系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債券債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。

如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的個(gè)人債務(wù)，因此，離婚時(shí)欠款的一方應當將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方，這正如文章開(kāi)頭所引用判例中法院最終的判決一樣。

婚前“按揭”房孳息在離婚時(shí)的歸屬

婚前“按揭”房孳息在離婚時(shí)的歸屬

婚前“按揭”房孳息在離婚時(shí)的歸屬

謝飛

一、問(wèn)題的提出

2002年10月臺商王先生在上海購買(mǎi)了一套商品房，首付40萬(wàn)人民幣，銀行“按揭”貸款40萬(wàn)人民幣，并辦理了房屋產(chǎn)權證。一年后王先生與大陸張女士結婚，當時(shí)王先生所買(mǎi)的房產(chǎn)已升值至100萬(wàn)民幣，婚后雙方共同償還貸款。2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當時(shí)該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達到了140萬(wàn)人民幣。雙方在談及房屋的分割問(wèn)題時(shí)，張女士認為，該房屋目前的價(jià)值除去40萬(wàn)首付款以及王先生第一年支付的5萬(wàn)元還貸款之外，其他的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，即140-40-5=95萬(wàn)，要求對這部分共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。而王先生則認為，該房產(chǎn)是自己的婚前個(gè)人財產(chǎn)，結婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。后雙方將此糾紛訴之法院。法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個(gè)人財產(chǎn)，歸其個(gè)人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院裁定維持原判。本案雖已審結，當事人業(yè)已執行法院的生效判決，但留下的一些法律問(wèn)題值得我們思考。

本案中，王先生在結婚之前“按揭”買(mǎi)房并取得了房屋產(chǎn)權證，法院根據《婚姻法》第18條和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬分械?9條的規定，判定此房屋為一方的婚前個(gè)人財產(chǎn)，為王某所有。可以看出，現行《婚姻法》不再承認夫或妻一方的婚前財產(chǎn)可因經(jīng)過(guò)一定時(shí)間而自動(dòng)轉化為夫妻共同財產(chǎn)。對比此案，王某和張某在婚后沒(méi)有就該房屋的所有權達成新的約定，不管張某付出多少心血和精力來(lái)共同償還房貸，她始終只是房屋的住客，不能成為房子的女主人。當婚姻關(guān)系不再存續時(shí)，其擁有的權利僅是已付購房款的原價(jià)返還。民事主體是基于對權利義務(wù)的考量參與民事法律關(guān)系，權利義務(wù)的一致性是主體雙方和諧相處的基礎，也是社會(huì )秩序良性發(fā)展的保證。作為法治國家的公民，我們應該尊重法院既判例的效力，承認判決的權威性，維護法律的尊嚴。對此案例判決的分析與評議僅限于學(xué)說(shuō)層面的探討，以求拋磚引玉。

二、婚前“按揭”房的概念

為了正確理解婚前“按揭”房的概念，首先需要明確兩個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)：（一）婚前和婚后劃分的時(shí)間點(diǎn)；（二）婚前“按揭”購房的時(shí)間點(diǎn)，即什么時(shí)候才算是買(mǎi)了房屋。對于婚前和婚后的劃分，在我國現行法律制度框架下比較簡(jiǎn)單，通常情況下結婚需要到民政部門(mén)進(jìn)行結婚登記才被認為是合法婚姻。男女雙方自在民政部門(mén)領(lǐng)取結婚證之時(shí)可視為婚前與婚后的時(shí)間點(diǎn)。鑒于我國新《婚姻法》不再承認事實(shí)婚姻，諸如訂婚、舉辦婚禮、請吃喜宴、未婚同居等單純行為都不具備法律上的意義，不能作為婚姻合法成立的證明。對于后者，在購房的一系列過(guò)程中到底哪一個(gè)才算是“購房”時(shí)間點(diǎn)比較困擾，學(xué)者們有不同的看法。例如：在婚前簽訂了購房合同，付了首付款，婚后才進(jìn)行按揭貸款，并辦理了產(chǎn)權證，哪一個(gè)程序可以被認為是婚前購房的時(shí)間點(diǎn)呢？有的學(xué)者認為判斷這一問(wèn)題的關(guān)鍵是看房?jì)r(jià)款是在婚前以個(gè)人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付；還有的認為考慮到購房的目的以及整個(gè)購房過(guò)程的關(guān)聯(lián)性，應當以簽定購房合同的時(shí)間為購房時(shí)間點(diǎn)。

筆者認為，判斷是否屬于婚前“按揭”房的關(guān)鍵在于“按揭”房財產(chǎn)權的取得時(shí)間系在婚前或婚后。如果財產(chǎn)權的取得系在婚前，但婚后才實(shí)際占有該項財產(chǎn)，其性質(zhì)仍屬于婚前個(gè)人財產(chǎn)。鑒于房屋在法律上屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇，根據我國關(guān)于物權的登記公示效力，購房人真正取得所購房屋所有權的時(shí)間點(diǎn)為辦理完房屋的過(guò)戶(hù)手續，取得房產(chǎn)證之日。因此，認為獲得房屋產(chǎn)權證書(shū)之日為購房的時(shí)間點(diǎn)。其次，房屋產(chǎn)權證上記載的權利人為一人，屬于一方的個(gè)人財產(chǎn)。在實(shí)踐中存在有男女雙方共同支付了首付款，但產(chǎn)權證登記在一人名下，后來(lái)婚姻關(guān)系沒(méi)有締結。此時(shí)房屋產(chǎn)權人與另一方形成事實(shí)借貸關(guān)系，應償還對方支付的首付款。

三、現行法律對個(gè)人財產(chǎn)的規定

現行《婚姻法》第18條規定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；（四）一方專(zhuān)用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產(chǎn)。”新《婚姻法》明確了夫妻個(gè)人財產(chǎn)的范圍，即凡屬于夫妻一方個(gè)人所有的財產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)應由其本人管理、支配和處理，在離婚時(shí)即歸其個(gè)人所有，不再分割。[1]現行《婚姻法》及相關(guān)司法解釋?zhuān)鞔_了婚前一方的財產(chǎn)歸其本人所有，否定了因婚姻關(guān)系存續到法定時(shí)間轉化為共同財產(chǎn)，有利于對一方婚前財產(chǎn)的保護，維護“一物一權”的基本原則。但新法對一方婚前財產(chǎn)在婚姻關(guān)系存在期間的增值收益，當另一方對此收益有貢獻時(shí)，是否享有收益所有權沒(méi)有明確規定。

對婚前一方房屋增值收益的歸屬，只有最高人民法院在1993年11月3日《關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見(jiàn)》中涉及，其第12條規定：婚后8年內雙方對婚前一方所有的房屋進(jìn)行過(guò)修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權的，房屋仍歸產(chǎn)權人所有，增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有權人折價(jià)補償另一方；進(jìn)行過(guò)擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產(chǎn)處理。現行《婚姻法》不再承認夫或妻一方的財產(chǎn)可因法定時(shí)間的經(jīng)歷而自動(dòng)轉化為夫妻共同財產(chǎn)，該條司法解釋處理的情形是在一方婚前財產(chǎn)轉化為共同財產(chǎn)之前，此時(shí)任何一方對財產(chǎn)擁有的權利狀態(tài)并不違背新《婚姻法》的規定。該司法解釋認為，一方對另一方婚前所有的房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建行為時(shí)，對于增值部分依法享有所有權。在以“按揭”作為購房的主要形式下，夫妻生活期間一方參與另一方婚前所有的房屋貸款的償還，是否應當享有增值部分的所有權？筆者認為，不論是對房屋進(jìn)行修繕、裝修、原拆原建還是償還貸款，都是基于保持房屋的所有權并擴大其交換價(jià)值的目的，共同經(jīng)營(yíng)管理此房屋。為獲得購房貸款，購房人將自己的房屋抵押給銀行作為按期還款的擔保。如果夠房人由于自己的原因不按期償還貸款或者不償還貸款達到約定數額，銀行有權基于抵押權對該房屋折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)而優(yōu)先受償。婚后一方承擔了另一方婚前按揭房的還款義務(wù)，對于維持房屋的所有權現狀具有積極意義，降低了因還貸不力就該房屋行使抵押權的風(fēng)險，應當分享房屋的增值收益部分。

四、婚前房屋的孳息是否共有

所謂孳息是指從原物中所出之收益，分為天然孳息和法定孳息兩種。天然孳息是指依物的自然屬性而獲得的收益，包括果實(shí)、動(dòng)物的出產(chǎn)物及其他依通常使用方法所收獲的出產(chǎn)物。對其歸屬有日耳曼法和羅馬法兩種立法例。日耳曼法采取出產(chǎn)主義，即對于原物施以生產(chǎn)手段，增加勞動(dòng)資本的人，有取得孳息的權利。羅馬法采取原物主義，即對原物有所有權或其他權利的人，有取得孳息的權利，近代大多數大陸法系國家采取此種立法例。法定孳息是指依照法律關(guān)系取得的收益，如利息、租金及其他因法律關(guān)系所得之收益。其權利歸屬原物所有人，即利息由債權人取得，租金由出租人取得。[2]具體到親屬法中，則又有不同規定，例如意大利民法典第177條第二款規定，在夫妻共有關(guān)系終止前已經(jīng)產(chǎn)生并且尚未消費的、屬于夫妻個(gè)人財產(chǎn)的孳息，屬于共有財產(chǎn)，并不分天然與法定之別；瑞士民法典第196條規定，夫妻財產(chǎn)所得參與制包括夫或妻的所得及其自有財產(chǎn)。第197條：（1）所得是指夫或妻在夫妻財產(chǎn)制存續期間有償獲得的財產(chǎn)。（2）配偶一方的所得尤其應包括：④其自有財產(chǎn)的收益；第206條：（1）如配偶一方對配偶他方的財產(chǎn)的收益、改善或維護作出貢獻，但未得到相應反給付，且于分割之時(shí)該財產(chǎn)已有增值，則應使其債權與其貢獻相符并依財產(chǎn)目前的價(jià)值計算；反之，如果出現貶值的，其債權應與其原付出之勞動(dòng)相符。法國民法典則在其第1401條規定：共同財產(chǎn)的組成是，夫妻在婚姻期間用來(lái)自各自的技藝以及他們的自有財產(chǎn)的果實(shí)、孳息與收入的節余共同取得或分別取得的財產(chǎn)。該條認為，夫妻一方自有財產(chǎn)的孳息與收入歸入共同財產(chǎn)，因此，共同財產(chǎn)應當承擔因使用這些財產(chǎn)而應當負擔的費用債務(wù)。（例如，為取得某項自有財產(chǎn)而進(jìn)行借貸的利息）（最高法院第一民事庭，1992年3月31日）德國民法典第1363條第2款規定，夫的財產(chǎn)和妻的財產(chǎn)不成為配偶雙方的共同財產(chǎn)；前半句的規定，也適用于一方在結婚后取得的財產(chǎn)。但財產(chǎn)增加額共同制終止的，雙方在婚姻關(guān)系存續期間取得的財產(chǎn)增加額被加以均衡。它的原則是，配偶雙方各自的財產(chǎn)不成為共同財產(chǎn)，而是繼續歸各自所有。在婚姻存續期間取得的財產(chǎn)，仍然是取得財產(chǎn)的一方的財產(chǎn)。(fwsir)但是，如果婚姻因離婚等原因而解除，就將雙方在婚姻存續期間獲得的.財產(chǎn)增加額加以均衡。

我國學(xué)者對于婚前財產(chǎn)的孳息歸屬有不同的看法，有的學(xué)者認為，無(wú)論收益屬于天然孳息或法定孳息，應以雙方是否投入了時(shí)間和精力來(lái)區分，投入了的屬共同財產(chǎn)，沒(méi)有投入的仍屬個(gè)人財產(chǎn)。[3]而有的又認為，在婚姻家庭法領(lǐng)域，由于夫妻共同財產(chǎn)制的限制，婚前財產(chǎn)在婚后所生的孳息雖仍由原物所有人所有，但這些孳息的所有權歸屬于夫妻雙方，而不是僅歸屬于原物所有人個(gè)人。[4]史尚寬先生認為，原有財產(chǎn)（即婚前財產(chǎn)）的孳息為共同財產(chǎn)，特有財產(chǎn)的孳息仍為特有財產(chǎn)。[5]筆者綜合國外立法和學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)認為，對婚前財產(chǎn)收益的歸屬，不應按收益的性質(zhì)來(lái)區別對待，而應按對收益取得是否承擔相應義務(wù)來(lái)劃分。對一方?jīng)]投入時(shí)間、精力的收益如利息、股權分紅等應為個(gè)人財產(chǎn)；對雙方都投入了時(shí)間、精力共同經(jīng)營(yíng)、管理后取得的收益則應由雙方共同分享。

在婚姻關(guān)系存續期間，不動(dòng)產(chǎn)房屋交換價(jià)值同時(shí)受人為和客觀(guān)因素的影響。人為因素表現在夫妻雙方共同對房屋進(jìn)行的占有、維護和裝修等，并排除他人對建筑物的非法侵害，使房屋維持其一般使用價(jià)值并優(yōu)化。客觀(guān)方面受?chē)液暧^(guān)政策的調整、土地價(jià)格的變化和供求關(guān)系的制約，房屋的價(jià)值得以變動(dòng)，給購房人帶來(lái)了一定的收益預期。盡管受到人為因素和客觀(guān)方面的影響，房屋價(jià)值變動(dòng)的前提條件是房屋的完整健全存在。在夫妻關(guān)系存續期間，不論所居住的房產(chǎn)實(shí)際上屬于一方所有還是雙方共同共有，夫妻雙方均以房屋所有人的意思對房產(chǎn)進(jìn)行共同管理和維護。即使是一方婚前購買(mǎi)的房產(chǎn)，婚后另一方愿意共同償還貸款，表明其主觀(guān)是以房屋所有人參與房產(chǎn)的實(shí)際維護和經(jīng)營(yíng)，且對方對此明知并接受。因此在合法有效的婚姻關(guān)系尚未解除前，夫妻雙方對共同居住的房產(chǎn)均投入了相當的時(shí)間、精力共同經(jīng)營(yíng)和管理。對于在婚姻關(guān)系存續期間，房產(chǎn)的增值收益孳息，根據權利義務(wù)相一致，夫妻雙方均有獲得此收益的權利。

具體在本案中，結婚期間房產(chǎn)的增值收益額為140-100=40萬(wàn)元，由雙方共同分享該房產(chǎn)的增值收益。根據物權的登記公示效力，房屋的產(chǎn)權沒(méi)有變動(dòng)，王先生是該房產(chǎn)的合法所有人，不因婚姻關(guān)系的締結或解除而發(fā)生變化。