土地估價(jià)師考試成本逼近法考點(diǎn)（匯總）
土地估價(jià)師考試成本逼近法考點(diǎn)（匯總）
2017土地估價(jià)師考試成本逼近法考點(diǎn)（匯總）
所謂成本逼近法，就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。下面是小編為大家帶來(lái)的關(guān)于成本逼近法的知識，歡迎閱讀。
考點(diǎn)1：成本逼近法概念
1、這種成本逼近法，與一般房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法不同。后者亦稱(chēng)原價(jià)法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的費用，經(jīng)減折舊后求得建筑物價(jià)格，然后加上土地價(jià)格，最終得到整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。
考點(diǎn)2：成本逼近法的基本公式
1、采用成本逼近法評估住宅用地劃撥土地使用權價(jià)格時(shí)，其土地成本包括土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費、投資利息、利潤、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開(kāi)發(fā)費兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎部分，同時(shí)根據國家對土地的所有權在經(jīng)濟上得到實(shí)現的需要，加上土地所有權應得收益，從而求得土地價(jià)格。
3、成本逼近法的基本公式即為：
土地價(jià)格=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
4、土地價(jià)格構成的啟示：首先討論土地價(jià)格構成不能籠統地談地價(jià)構成，而必須針對具體的土地條件進(jìn)行探討，如開(kāi)發(fā)前的土地，開(kāi)發(fā)完成后的土地，這樣才能在一定程度上講清地價(jià)的理論構成;其次要從地租的形成和變化過(guò)程中去考察分析土地價(jià)格，對一定條件土地的地價(jià)，理論構成雖然存在，但彼此在量上難以截然分清。
考點(diǎn)3：成本逼近法估價(jià)步驟
一、成本逼近法評估地價(jià)的程序可分為以下幾個(gè)步驟：
1、確定土地取得費用
2、確定土地開(kāi)發(fā)費用
3、計算稅費;
4、計算投資利息：
5、計息投資利潤
6、確定土地增值收益
7、計算、修正和確定土地估價(jià)結果。
考點(diǎn)4：土地取得費
1、 凡新建工業(yè)項目首先需獲得土地，或征地或拆遷。耕地補償費，征用前3年平均產(chǎn)值6-10倍;農業(yè)人口安置補償費，前3年平均年產(chǎn)值4-6倍，最高不超過(guò)15倍。總和不得超過(guò)30倍。
2、 土地取得費應是評估期日的重置費，按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀(guān)費用計算。
3、 由于成本的增加并不一定提高效用和價(jià)值，尤其是對單宗地而言，征地、拆遷等土地取得費用是對原土地使用者失去原土地收益的補償，是依據原來(lái)用途下的土地收益，而不是依據新土地用途和未來(lái)土地收益的高低確定的。
考點(diǎn)5：土地開(kāi)發(fā)費
1、(1)基礎設施配套費：通常以七通一平為標準計算;(2)公共事業(yè)建設配套費：這與項目大小、用地規模有關(guān)，各地情況不一;(3)小區開(kāi)發(fā)配套費：各地根據用地情況確定合理的項目標準。在實(shí)踐中確定土地開(kāi)發(fā)程度，主要應注意如下兩方面的問(wèn)題：一是應準確區分宗地內和宗地外的開(kāi)發(fā)程度(由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業(yè)投資建設的應屬于宗地內);二是宗地紅線(xiàn)內外的開(kāi)發(fā)程度不一致。應分攤費用=受益程度×設施總費用。
考點(diǎn)6：利息
(1)土地開(kāi)發(fā)投資利息的概念：利息是資金的時(shí)間價(jià)值。依據《城鎮土地估價(jià)規程》，確定土地開(kāi)發(fā)利息是按照界定土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年的，利息按復利計算。
(2)利息計息方式：土地取得費及其稅費利息是以整個(gè)取得費為基數，計息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期;開(kāi)發(fā)費及稅費利息可采用兩種計算：一是以整個(gè)開(kāi)發(fā)費為基數，計息期為開(kāi)發(fā)期的一半;二是以開(kāi)發(fā)費一半為基數，計息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期。如果開(kāi)發(fā)費是以當時(shí)收取的基礎設施配套費標準計算的，由于基礎設施配套費一般需在土地開(kāi)發(fā)前一次性支付，因此這一部分開(kāi)發(fā)費的計息期也應是整個(gè)開(kāi)發(fā)期。
考點(diǎn)7：利潤
(1)利潤的計算依據：投資的目的是為了獲取相應的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當然也要獲取相應的利潤。土地開(kāi)發(fā)利潤一般為6%—10%。成本逼近法中利潤計算的基數包括土地取得費、土地開(kāi)發(fā)費、相關(guān)稅費，利潤計算的關(guān)鍵是確定利潤率和投資回報率。投資回報率的確定通常考慮三方面因素：土地用途、開(kāi)發(fā)期的長(cháng)短、區域經(jīng)濟環(huán)境。
(2)利潤的計算方式：
投資利潤=(土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費)×投資回報率
考點(diǎn)8：土地增值
1、土地增值的求取可根據待估宗地的具體情況，選擇以下方法：用土地成本價(jià)格乘以土地增值率來(lái)確定;參照類(lèi)似土地開(kāi)發(fā)項目的土地市場(chǎng)價(jià)格與其土地成本價(jià)格之間的差額確定。
2、土地增值收益計算公式：
土地增值收益=(土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增值收益率
考點(diǎn)9：土地價(jià)格修正與確定
1、公式：
土地價(jià)格=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
2、通過(guò)上述步驟計算的土地價(jià)格，還應根據評估對象的具體情況和評估目的，考慮是否進(jìn)行以下幾方面的修正，最終確定估價(jià)結果：
(1)根據待估宗地在區域內的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正;
(2)成本逼近法求取有限年期的土地使用價(jià)格時(shí)，應進(jìn)行土地使用權年期修正。期年期修正系數公式： ;
(2.1)是否進(jìn)行年期修正要具體分析：
一是當土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現，不再另行修正;
二是當土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正;
三是當待估宗地為出讓土地時(shí)，應進(jìn)行剩余使用權年期修正。
(3)如果采用成本逼近法測算的是某一小區的平均土地價(jià)格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設施的占地面積和公用面積的'分攤，因為這些公共設施的占地面積(道路、綠地)是不能賣(mài)出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式：
可出讓土地的平均價(jià)格=土地總平均單價(jià)×(總土地面積/可出讓的土地面積)
(4)宗地成熟度修正。
考點(diǎn)10：成本逼近法適用范圍
1、成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例水多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同進(jìn)，對于既無(wú)收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公益設施等特殊性的土地估價(jià)也比較適用。土地成本的增加并不一定會(huì )增加它的價(jià)值，尤其是土地實(shí)際成本的增加，不一定帶來(lái)高的土地價(jià)格。
2、成本逼近法應注意的問(wèn)題：
(1)土地取得費用、土地開(kāi)發(fā)費均應是評估期日的重置費用，即應是按照評估期日的有關(guān)規定的物價(jià)水平確定土地取得費和土地開(kāi)發(fā)費的計費項目和取費標準，而不能按照企業(yè)實(shí)際取得和開(kāi)發(fā)利用時(shí)實(shí)際投入計算。
(2)各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析。
(3)成本逼近法評估結果一般作為投入成本價(jià)格分析，用于作為市場(chǎng)交易價(jià)格時(shí)應慎重。
(4)不適用于建成區域已開(kāi)發(fā)土地、商業(yè)及住宅用地的估價(jià)。
(5)成本逼近法以成本累加為途徑，而成末高并不一定表明效用和價(jià)值高，因此，其評估結果只是一種“算術(shù)價(jià)格”，對土地效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方面的情況未加考慮。
