假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本方法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟是什么)

1.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟是什么

資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程》知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟 知識(shí)點(diǎn)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟 （一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況 （二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式 （三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià) 1。

出售的，采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。 2。

出租的，首先采用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。 估計(jì)以下要點(diǎn)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費(fèi)用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。

（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用 【利息的計(jì)算】 預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價(jià)款按整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工期計(jì)算。 開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按建造期的一半計(jì)算。

若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化。如建造期兩年，第一年投入部分計(jì)息期為一年半，第二年投入部分計(jì)息期為半年等。

開(kāi)發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建設(shè)竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計(jì)息。 （五）確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以房地產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。

計(jì)算基數(shù)： 投資回報(bào)利潤(rùn)率：一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。 銷售利潤(rùn)率：一般為房地產(chǎn)售價(jià)。

（六）估算待估對(duì)象價(jià)值 在運(yùn)用公式求取待估對(duì)象價(jià)值時(shí)需注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。 。

2.1. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法,市場(chǎng)法,收益法的本質(zhì),理論依據(jù),適用對(duì)象,條件是

假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法、是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)：與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益（具體為預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額）為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)：與收益法相同，是預(yù)期原理。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象：凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，包括可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)條件：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)的土地供應(yīng)計(jì)劃；③要有一個(gè)全面、連續(xù)及開(kāi)放的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來(lái)就難以

預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加不可捉摸，從而對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測(cè)也會(huì)更加困難。

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為以下6個(gè)步驟：

①調(diào)查分析待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；

②選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；

③預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；

④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；

⑤預(yù)測(cè)后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；

⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

市場(chǎng)法也稱為比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格 本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值

市場(chǎng)法的理論依據(jù)：替代原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格

市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象 ：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅寫(xiě)字樓商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件 ：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易

市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟：

1. 搜集交易實(shí)例；

2. 選取可比實(shí)例 ；

3. 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚葱拚?/p>

4. 求取比準(zhǔn)價(jià)格

三類修正：

交易情況修正——實(shí)際交易情況與正常交易情況不同

市場(chǎng)狀況調(diào)整——成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同）

房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同

收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推本金，稱為資本化。

收益法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格

收益法的理論依據(jù)： 預(yù)期原理——決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是房地產(chǎn)基于市場(chǎng)的未來(lái)所能帶來(lái)的收益。

收益法的適用的估價(jià)對(duì)象：是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。

收益法估價(jià)需要具備的條件：房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）

收益法的操作步驟：

1. 搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。

2. 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（凈收益）。

3. 求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。

4. 選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。

3.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理是什么

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提明確。

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行： 1）調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； 3）估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 4）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5）測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 以上是我對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的解答，希望能夠幫到大家。

4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用范圍

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是我們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)中常用的方法，具體估價(jià)時(shí)有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實(shí)，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點(diǎn)不同而已，從理論上來(lái)講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時(shí)間價(jià)值時(shí)，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。它們之間應(yīng)該是等價(jià)的。搞清上述原理可以澄清一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，有利于在估價(jià)實(shí)踐中正確確定有關(guān)項(xiàng)目。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營(yíng)等。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。

5.假設(shè)提出常用的方法有哪幾種

見(jiàn)說(shuō)明：

(1)舉例

(2)做引用

(3)作比較

(4)列數(shù)字

(5)類別

(6)打比

(7)摹狀貌

(8)定義

(9)作詮釋

(10)畫(huà)圖表

(1)舉例

舉實(shí)際事例說(shuō)明事物使所要說(shuō)明事物具體化便讀者理解種說(shuō)明叫舉例

運(yùn)用舉事例說(shuō)明說(shuō)明事物或事理要注意例代表性二要注意例適量性

(2)做引用

使說(shuō)明內(nèi)容更充實(shí)具體引資料說(shuō)明引資料范圍廣經(jīng)典著作名家名言公式定律典故諺語(yǔ)等

(3)作比較

說(shuō)明某些抽象或者比較陌事物用具體或者家已經(jīng)熟悉事物比較使讀者通比較具體鮮明印象事物特征往往比較顯現(xiàn)

作比較候同類相比異類相比事物進(jìn)行橫比事物進(jìn)行縱比

(4)列數(shù)字

使所要說(shuō)明事物具體化采用列數(shù)據(jù)便讀者理解需要注意引用數(shù)字定要準(zhǔn)確誤準(zhǔn)確數(shù)字絕能用即使估計(jì)數(shù)字要靠根據(jù)并力求近似

(5)類別

說(shuō)明象按照定標(biāo)準(zhǔn)劃同類別類類加說(shuō)明種說(shuō)明叫類別

類別復(fù)雜事物說(shuō)清楚重要

(6)打比

利用兩種同事物間相似處作比較突事物性狀特點(diǎn)增強(qiáng)說(shuō)明形象性性說(shuō)明叫做打比

說(shuō)明文打比說(shuō)明同修辭格比喻致同比喻修辭明喻、暗喻、借喻說(shuō)明用明喻暗喻借喻則宜使用

(7)摹狀貌

使說(shuō)明象更形象、具體進(jìn)行狀貌摹寫(xiě)種說(shuō)明叫摹狀貌

(8)定義

用簡(jiǎn)明語(yǔ)言某概念本質(zhì)特征作規(guī)定性說(shuō)明叫定義定義能準(zhǔn)確揭示事物本質(zhì)科技說(shuō)明文用

定義候根據(jù)說(shuō)明目需要同角度考慮著重說(shuō)明特性關(guān)于定義；著重說(shuō)明作用關(guān)于肥料定義；既說(shuō)明特性說(shuō)明作用關(guān)于統(tǒng)籌應(yīng)用科定義

(9)作詮釋

側(cè)面事物某特點(diǎn)做些解釋種叫詮釋

定義詮釋采用某某語(yǔ)言形式形式相同何區(qū)呢般說(shuō)字兩邊能夠互換定義；能互換詮釋

例能制造工具并使用工具進(jìn)行勞高級(jí)物句改能制造工具并使用工具進(jìn)行勞高級(jí)物意思變雪云形種固態(tài)降水物句改云形固態(tài)降水物雪由辨別前句定義說(shuō)明句詮釋說(shuō)明

(10)畫(huà)圖表

復(fù)雜事物說(shuō)清楚采用圖表彌補(bǔ)單用文字表達(dá)缺欠些事物解說(shuō)更直接、更具體

6.土地剩余法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種土地評(píng)估方法的異同點(diǎn)

剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不百動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定土地價(jià)格的一種方法。

剩余法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價(jià)格度剩余。

計(jì)算公式：

地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商利潤(rùn)

根據(jù)剩余法估價(jià)的原理和特點(diǎn)，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋海?）調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式；專（3）估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；（4）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)等；（5）測(cè)算土地價(jià)格。

剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價(jià)：（1）待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)；（2）待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)屬公式中的樓價(jià)為整理后的土地或房產(chǎn)價(jià)格，建筑費(fèi)用為整理費(fèi)用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。

7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用是怎樣的

對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開(kāi)發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。

根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開(kāi)發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡(jiǎn)稱為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。

然后假設(shè)將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤(rùn)。 在實(shí)際估價(jià)中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_(kāi)發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。

未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，有熟地和新房?jī)深?；?duì)熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來(lái)說(shuō)，只有新房一類。 新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。

另外，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。 開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可采用收益法求取。

后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 以上是我對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的解答，希望能夠幫到大家。