假設(shè)開發(fā)法的基本方法(假設(shè)開發(fā)法的操作步驟是什么)
1.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟是什么
資產(chǎn)評估師《建筑工程》知識點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 知識點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 （一）調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況 （二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 （三）預(yù)測房地產(chǎn)售價 1。
出售的，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。 2。
出租的，首先采用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價。 估計以下要點(diǎn)：單位建筑面積月租金或年租金、房地產(chǎn)出租費(fèi)用水平、房地產(chǎn)還原利率、可出租的凈面積。
（四）估算各項成本費(fèi)用 【利息的計算】 預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款按整個開發(fā)建設(shè)工期計算。 開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)假設(shè)在建造期內(nèi)均勻投入，則利息以全部開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按建造期的一半計算。
若有分年度投入數(shù)據(jù)，則可進(jìn)一步細(xì)化。如建造期兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。
開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)在建設(shè)竣工后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)按全額全期計息。 （五）確定開發(fā)商的合理利潤 開發(fā)商的合理利潤一般以房地產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算。
計算基數(shù)： 投資回報利潤率：一般為地價、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項。 銷售利潤率：一般為房地產(chǎn)售價。
（六）估算待估對象價值 在運(yùn)用公式求取待估對象價值時需注意待估對象所對應(yīng)的時點(diǎn)。 。
2.1. 假設(shè)開發(fā)法,市場法,收益法的本質(zhì),理論依據(jù),適用對象,條件是
假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法、是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)：與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益（具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)：與收益法相同，是預(yù)期原理。
假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)（包括重新裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價條件：①要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括有一個長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計劃；③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以
預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，人為地?fù)饺肆烁嗟牟淮_定性因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對開發(fā)完成后的價值以及后續(xù)必要支出的預(yù)測也會更加困難。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：
①調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；
②選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；
③預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；
④預(yù)測開發(fā)完成后的價值；
⑤預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；
⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格 本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值
市場法的理論依據(jù)：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格
市場法適用的估價對象 ：同類房地產(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房 房地產(chǎn)開發(fā)用地
市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易
市場法估價的操作步驟：
1. 搜集交易實(shí)例；
2. 選取可比實(shí)例 ；
3. 對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚葱拚?/p>
4. 求取比準(zhǔn)價格
三類修正：
交易情況修正——實(shí)際交易情況與正常交易情況不同
市場狀況調(diào)整——成交日期與估價時點(diǎn)不同（兩個時點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場狀況不同）
房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據(jù)估價對象的預(yù)期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推本金，稱為資本化。
收益法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價格，測算出的價值稱為收益價格
收益法的理論依據(jù)： 預(yù)期原理——決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是其歷史價格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是房地產(chǎn)基于市場的未來所能帶來的收益。
收益法的適用的估價對象：是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可。
收益法估價需要具備的條件：房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）
收益法的操作步驟：
1. 搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。
2. 預(yù)測估價對象的未來收益（凈收益）。
3. 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)。
4. 選用適宜的收益法公式計算收益價格。
3.假設(shè)開發(fā)法的基本原理是什么
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。 假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進(jìn)行： 1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3）估算開發(fā)經(jīng)營期； 4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5）測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6）進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
4.假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用范圍
假設(shè)開發(fā)法是我們在房地產(chǎn)估價中常用的方法，具體估價時有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法有著明顯的區(qū)別，且從理論上講，前者優(yōu)于后者。其實(shí)，它們之間的區(qū)別只是表面上的，具體出發(fā)點(diǎn)不同而已，從理論上來講并不存在優(yōu)劣，只是在考慮資金的時間價值時，前者是現(xiàn)值原理，后者是終值原理。它們之間應(yīng)該是等價的。搞清上述原理可以澄清一些錯誤認(rèn)識，有利于在估價實(shí)踐中正確確定有關(guān)項目。
假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。
假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。
5.假設(shè)提出常用的方法有哪幾種
見說明：
(1)舉例
(2)做引用
(3)作比較
(4)列數(shù)字
(5)類別
(6)打比
(7)摹狀貌
(8)定義
(9)作詮釋
(10)畫圖表
(1)舉例
舉實(shí)際事例說明事物使所要說明事物具體化便讀者理解種說明叫舉例
運(yùn)用舉事例說明說明事物或事理要注意例代表性二要注意例適量性
(2)做引用
使說明內(nèi)容更充實(shí)具體引資料說明引資料范圍廣經(jīng)典著作名家名言公式定律典故諺語等
(3)作比較
說明某些抽象或者比較陌事物用具體或者家已經(jīng)熟悉事物比較使讀者通比較具體鮮明印象事物特征往往比較顯現(xiàn)
作比較候同類相比異類相比事物進(jìn)行橫比事物進(jìn)行縱比
(4)列數(shù)字
使所要說明事物具體化采用列數(shù)據(jù)便讀者理解需要注意引用數(shù)字定要準(zhǔn)確誤準(zhǔn)確數(shù)字絕能用即使估計數(shù)字要靠根據(jù)并力求近似
(5)類別
說明象按照定標(biāo)準(zhǔn)劃同類別類類加說明種說明叫類別
類別復(fù)雜事物說清楚重要
(6)打比
利用兩種同事物間相似處作比較突事物性狀特點(diǎn)增強(qiáng)說明形象性性說明叫做打比
說明文打比說明同修辭格比喻致同比喻修辭明喻、暗喻、借喻說明用明喻暗喻借喻則宜使用
(7)摹狀貌
使說明象更形象、具體進(jìn)行狀貌摹寫種說明叫摹狀貌
(8)定義
用簡明語言某概念本質(zhì)特征作規(guī)定性說明叫定義定義能準(zhǔn)確揭示事物本質(zhì)科技說明文用
定義候根據(jù)說明目需要同角度考慮著重說明特性關(guān)于定義；著重說明作用關(guān)于肥料定義；既說明特性說明作用關(guān)于統(tǒng)籌應(yīng)用科定義
(9)作詮釋
側(cè)面事物某特點(diǎn)做些解釋種叫詮釋
定義詮釋采用某某語言形式形式相同何區(qū)呢般說字兩邊能夠互換定義；能互換詮釋
例能制造工具并使用工具進(jìn)行勞高級物句改能制造工具并使用工具進(jìn)行勞高級物意思變雪云形種固態(tài)降水物句改云形固態(tài)降水物雪由辨別前句定義說明句詮釋說明
(10)畫圖表
復(fù)雜事物說清楚采用圖表彌補(bǔ)單用文字表達(dá)缺欠些事物解說更直接、更具體
6.土地剩余法和假設(shè)開發(fā)法兩種土地評估方法的異同點(diǎn)
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開發(fā)完成后不百動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價格余額來確定土地價格的一種方法。
剩余法是一種科學(xué)實(shí)用的估價方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價格度剩余。
計算公式：
地價=樓價-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商利潤
根據(jù)剩余法估價的原理和特點(diǎn)，剩余法估價的程序為：（1）調(diào)查清楚待估宗地的基本情況；（2）確定土地的最佳開發(fā)利用方式；專（3）估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；（4）估計建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤等；（5）測算土地價格。
剩余法主要適用于下列幾種類型的土地估價：（1）待開發(fā)土地的估價；（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價，此時屬公式中的樓價為整理后的土地或房產(chǎn)價格，建筑費(fèi)用為整理費(fèi)用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價。
7.假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用是怎樣的
對假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。
根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。
假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。
然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤。 在實(shí)際估價中，待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。
待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。
未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。 新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。
另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。 開發(fā)完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取。
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。 以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
