商業(yè)裙樓(重慶地鐵廣場項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告)
1.重慶地鐵廣場項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告
重慶地鐵廣場項目商業(yè)裙樓營銷策劃報告 前 言 近年來，隨著居民收入、消費水平的提高，重慶零售業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展很快，不僅營業(yè)額連年攀升，新的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式也不斷涌現(xiàn)，為商業(yè)物業(yè)營造出廣闊的市場空間。
因此，開發(fā)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競爭的激烈程度。 渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來是商家必爭之地，但客觀的說，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開始出現(xiàn)飽和的跡象。
憑借本項目的口岸條件，商業(yè)裙房寄望于市場自然消化是不現(xiàn)實的。這就要求項目的定位和推廣都必須著眼長遠(yuǎn)，尋找業(yè)態(tài)空白點或?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營差異化，以突破和創(chuàng)新制勝。
在本報告中，我方對項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺，通過溝通和優(yōu)化，最終為項目商業(yè)裙樓找到一個最合理的解決方案。
一、項目市場背景分析（一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 1、數(shù)字化商業(yè)（1）商業(yè)面積：主城區(qū)有效商業(yè)面積在370萬平米左右，以常住人口500萬計，人均商業(yè)面積約0。 75平米。
距國際城市化問題有關(guān)研究標(biāo)準(zhǔn)還有0。25平米左右差距。
（2）商圈飽和度：根據(jù)各大商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標(biāo)進(jìn)行飽和度計算得出，各大商 。
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2.商業(yè)裙樓主題定位策略是怎樣的
商業(yè)裙樓主題定位策略 一、裙樓物業(yè)的特點------商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別 首先，體現(xiàn)在價格上。
由于商業(yè)裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分?jǐn)偭耍詢r格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢。 其次，體現(xiàn)在經(jīng)營方式上。
由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營的業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。 第三、體現(xiàn)在外立面上。
單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢。裙樓是不獨立的，所以在外觀設(shè)計上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機(jī)。
并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。 二、裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式 目前，裙樓商業(yè)運(yùn)作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專業(yè)市場的道路。
目前運(yùn)作比較成功的是走專業(yè)市場這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來運(yùn)作自己的項目。
另外政府對一個區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相應(yīng)的專業(yè)市場。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專業(yè)化市場道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿(mào)中心，定位為海味、干貨商場，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品中心也是延續(xù)了周邊文具店鋪林立的特點；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會做電腦專業(yè)市場，從而更好地發(fā)揮崗頂、石牌一帶電腦行業(yè)成行成市的特點。
在裙樓設(shè)計時，我們最好先確定下裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對以后的招商運(yùn)作關(guān)系重大。如萬科跟沃爾瑪?shù)暮献鳎p方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時就會省時省錢省力。
三、當(dāng)前裙樓物業(yè)存在的主要問題 1、缺乏策劃，與住宅的銷售脫節(jié)。 目前，商業(yè)裙樓往往是在住宅部分銷售后，再進(jìn)行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節(jié)和滯后，既影響了裙樓自身的銷售，也影響了住宅的銷售。
2、空置率高，供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發(fā)展商運(yùn)作項目的時候比較盲目，很多發(fā)展商從“人有我有”和高回報的角度出發(fā)，缺乏商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗，對周邊商業(yè)環(huán)境考慮不足，往往是項 下載地址： 。
3.什么是商業(yè)裙樓
裙樓，一般指在一個多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準(zhǔn)層面積的附屬建筑體。其特征如下：一般指在一個多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。簡單來說，裙樓建筑像一個【凸】字型，底下那較大的部分就是裙樓。
裙樓一般多為3-5層結(jié)構(gòu)，鮮少有超過5層的，但也基本沒有1層結(jié)構(gòu)的。
裙樓大多用于開設(shè)商業(yè)設(shè)施，如商場、超市、餐飲或其它商業(yè)機(jī)構(gòu)等等，也有將裙樓用于開設(shè)賓館、寫字樓的。
4.什么是商業(yè)裙樓
裙樓一般指在一個多層、高層、超高層建筑的主體底部，其占地面積大于建筑主體標(biāo)準(zhǔn)層面積的附屬建筑體。
其特征如下：一般指在一個多高層建筑的主體下半部分，修建的橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。 簡單來說，裙樓建筑像一個【凸】字型，底下那較大的部分就是裙樓。
裙樓一般多為3-5層結(jié)構(gòu)，鮮少有超過5層的，但也基本沒有1層結(jié)構(gòu)的。裙樓大多用于開設(shè)商業(yè)設(shè)施，如商場、超市、餐飲或其它商業(yè)機(jī)構(gòu)等等，也有將裙樓用于開設(shè)賓館、寫字樓的。
擴(kuò)展資料： 外形描述 1、從外立面上看，整個建筑是個“凸”形狀的，下面面積比標(biāo)準(zhǔn)層大的部分就像整個建筑的裙子，所以叫裙樓。又有叫“裙房”的。
2、從結(jié)構(gòu)上看，有裙樓的建筑物多有地下室，裙樓是框架剪力墻或框架結(jié)構(gòu)，建筑主體多是剪力墻或混合結(jié)構(gòu)。 3、從使用上，一般裙樓與主樓的疏散樓梯分開使用。
出入口設(shè)置一般是前門進(jìn)裙樓，后門進(jìn)主樓門廳。主樓的消防疏散一般不通過裙樓部分而直通室外。
如果裙樓作為商業(yè)綜合樓或其它大型公共場所，一般建筑物裙樓的電梯、疏散樓梯和建筑主樓部分是完全分開設(shè)置的。 4、建筑高處比較密集的地方，就好像裙子一樣凸出。
參考資料來源：百度百科-裙樓。
5.我搞了一塊地,想做商業(yè)城,請問我應(yīng)該怎么策劃
1. 注冊自己的公司，拿到資質(zhì)
2. 要到政府相關(guān)部門注冊，你的第要來用作建筑商業(yè)地產(chǎn)
3. 找公司和來規(guī)劃圖紙
4. 和設(shè)計院和咨詢公司一起來評估是否可行
5. 立項，包括自己籌劃等
6. 招標(biāo)
7. 確認(rèn)好整個流程，包括總包，分包，承包商
8. 開始施工
9. 設(shè)備采購，比如暖通設(shè)備等
10. 廣告，招商等等。
11. 建完后通過相關(guān)部門認(rèn)證，包括消防，安監(jiān)等等。
12. 商鋪進(jìn)來，開動
13.
6.公司方案要怎么寫
沒有說明具體的方案。
你可以從這四個方面來分析： 人，機(jī)，物，料。來入手每一個步驟的投入。
一個企業(yè)運(yùn)行，首要條件是：人。 有了人才能去開始工作/ 運(yùn)營中。
需要什么樣的人，按你企業(yè)的需要設(shè)立。 企業(yè)的運(yùn)營中，必不可少的是機(jī)器。
（可以包含生產(chǎn)上用的，。 辦公上用的。）
用機(jī)器上來產(chǎn)生企業(yè)效益。 物是企業(yè)需要投入的成本，企業(yè)進(jìn)程當(dāng)中每一個過程都需要物質(zhì)。
料是可以包含兩種的：產(chǎn)出物與市場。 你把此四種類別在企業(yè)運(yùn)營當(dāng)中，每一個階段需要配置合理，可以作出一個合理計劃的。
商場前期籌備的運(yùn)營方案 一、經(jīng)營定位：近幾年里，由于幾家大型現(xiàn)代商業(yè)公司融入牡丹江地區(qū)商業(yè)市場，給這里的零售行業(yè)帶來質(zhì)的飛躍，在牡丹江激烈的商業(yè)競爭中，POST購物中心應(yīng)因地制宜，力求創(chuàng)新。 針對牡丹江市的消費熱點，通過市場分析和營銷策劃，率先應(yīng)用松雷的經(jīng)營風(fēng)格，以牡丹江當(dāng)?shù)氐闹懈邫n商品為商品定位，實施品牌戰(zhàn)略。
并通過以人為本的管理，促進(jìn)雙贏合作，強(qiáng)化公司凝聚力和創(chuàng)造力，運(yùn)用松雷經(jīng)營管理模式，壟斷該地區(qū)的高中檔商品零售市場。 二、經(jīng)營品項： 1、項目介紹：牡丹江波斯特購物中心—松雷商業(yè)大廈牡丹江店，作為大型購物消費中心，是在一個單體建筑內(nèi)，整合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費者提供一站式服務(wù)。
她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動，相互補(bǔ)充。休閑、舒適、周到，購物中心凝聚多姿多彩的消費生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。
a。 POST購物中心地處牡丹江商業(yè)中心之黃金地段，超值旺地， 盡享都市繁華。
建筑面積3。3萬平方米，經(jīng)營面積2。
4萬平方米。 b。
首層由國際名品服裝旗艦店，化妝品、首飾及名品服飾等組成； c。 二層由潮流青春休閑服裝，海內(nèi)外精品男士服裝、服飾，西歐風(fēng)情咖啡廳等組成； d。
三層由流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾，中式傳統(tǒng)茶嗣等組成； e。 四層由主流家用電器，家居精品廣場，兒童新天地等組成。
f。 地下一層是擁有300余個停車位的大型停車場； g。
POST購物中心蜂聚海內(nèi)外知名品牌，集合上乘休閑、娛樂多種商業(yè)形態(tài)，勢必成為身份的象征、購物的天堂。 2、經(jīng)營品類規(guī)劃： F1：國際名品服裝旗艦店、世界名表中心、環(huán)球化妝品總匯、經(jīng)典眼鏡世界、至尊首飾珠寶行、極品鞋行等； F2：潮流青春休閑服裝、海內(nèi)外精品男士服裝、服飾及西式經(jīng)典咖啡廳等； F3：流行時尚及高貴典雅的女士服裝、服飾；名品針棉服裝、皮草展示中心、新潮時裝總匯及中式傳統(tǒng)茶嗣等； F4：主流家用電器、家居精品廣場及兒童新天地等。
三、服務(wù)功能設(shè)計：由于POST購物中心是集合購物、賓館、餐飲、文化、娛樂、寫字樓等多種商業(yè)形態(tài)，為消費者提供一站式服務(wù)。她具有全面系統(tǒng)的規(guī)劃，各種商業(yè)形態(tài)交叉互動，相互補(bǔ)充。
休閑、舒適、周到，購物中心凝聚多姿多彩的消費生活，體現(xiàn)著現(xiàn)代都市人對休閑、交流的渴望，是現(xiàn)代生活方式的集中體現(xiàn)。 四、經(jīng)營規(guī)劃布局設(shè)計：第一：經(jīng)營規(guī)劃布局要維護(hù)購物中心的商品品類經(jīng)營黃金比例。
業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同女裝及服飾、男裝及服飾、其它輔助綜合商品類、52:18:30的這個商場品類經(jīng)營黃金比例，也適用于品牌經(jīng)營構(gòu)成比例（當(dāng)?shù)厥袌鰰充N品牌、哈市暢銷品牌、松雷特有品牌）。 第二：經(jīng)營規(guī)劃布局要維護(hù)松雷哈爾濱商場的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一企業(yè)品牌形象。
POST購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。經(jīng)營規(guī)劃布局時要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和松雷企業(yè)品牌形象。
第三：經(jīng)營規(guī)劃布局目標(biāo)要能夠在消費層次和類型風(fēng)格上同類差異、異類互補(bǔ)。簡單地說，同類差異就是社會市場購買力群體構(gòu)成復(fù)雜，不能盲目引進(jìn)在風(fēng)格和價位相互雷同的品牌商品同時進(jìn)店。
譬如新商場招商，就不要同時招來多家基本上都是雷同款式風(fēng)格和相似價位的品牌服裝專柜；新商場同風(fēng)格化無差異更是不能想象的。 異類互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。
譬如休閑服裝、時裝因為款式風(fēng)格不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。 第四：經(jīng)營規(guī)劃布局順序原則。
核心品牌商品先行，輔助品牌商品隨后的原則；服裝服飾類商品優(yōu)先，輔助項目配套的原則。 第五：經(jīng)營規(guī)劃布局著重考慮核心主力品牌專柜對于人流所起的關(guān)鍵作用，其布局直接影響到新商場的形態(tài)。
新商場的核心主力品牌專柜適合放在經(jīng)營軸線（或線性營業(yè)現(xiàn)場通道）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。 第六：經(jīng)營規(guī)劃布局要以“以點代面，特色經(jīng)營"為目的，也是大型綜合性商場的經(jīng)營特點。
頂級特殊品牌供應(yīng)商是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍新商場氣氛之作用。例如公司今年上半年在陽光大廳專門邀請賓利車展，展示世界頂級名車文化。
誠然，頂級特殊。
7.商業(yè)地產(chǎn)案例
商業(yè)地產(chǎn)案例 長沙金地某項目·商業(yè)策劃報告 第一章 策劃思路及方法…………………………………………3一、理論研究二、概念采購三、市場調(diào)研四、兩性一化原則五、多方案假想（本項目商業(yè)部分僅從三個方面做出假想方案）? 一般性商鋪? 裙樓主力店+主題商業(yè)街第二章 基本調(diào)查與市場分析 ……………………………………5一、金地項目經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況綜述二、金地項目GDP的發(fā)展變化情況三、金地項目其他產(chǎn)業(yè)鏈的情況四、房地產(chǎn)市場消費情況及分析五、目標(biāo)消費人群分析第三章 概念采購基本評述………………………………………15一、天心區(qū)的發(fā)展模式研究二、商業(yè)物態(tài)分布及發(fā)育模式三、可供借鑒之經(jīng)驗和教訓(xùn)第四章 理論研究基本評述………………………………………20一、金地項目市場不確定因素二、地塊核心競爭力評述三、省政府搬遷對物業(yè)開發(fā)的影響四、金地項目市場規(guī)模預(yù)測五、未來金地項目商鋪需求預(yù)測六、金地項目商鋪價格預(yù)測第五章 北歐風(fēng)格定位闡述………………………………27第六章 假想方案評述……………………………………33一、一般性商鋪二、裙樓主力店+主題商業(yè)街第一章 策劃思路及方法商業(yè)物業(yè)用地的基本研究方法大致有以下三種：1、產(chǎn)業(yè)鏈研究：即根據(jù)項目所在地的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)系進(jìn)行研究，力求使項目的開發(fā)與當(dāng)?shù)刂饕漠a(chǎn)業(yè)鏈掛鉤和鏈接，形成良好的互動關(guān)系。
2、商圈研究：即根據(jù)項目所在地區(qū)商業(yè)分布所形成的格局及其輻射和影響的范圍來確定項目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展中的地位、作用和價值。本方法適用于商業(yè)密度較大的大中城市。
3、區(qū)位研究：即根據(jù)項目所處方位的重要性來分析和判斷項目的地位、作用和價值，但此法一般要與產(chǎn)業(yè)鏈或商圈研究掛鉤和聯(lián)系，從不同的角度和側(cè)面來分析項目的地塊價值及核心競爭力。一、概念采購概念采購，這種方法的基本理論框架是建立在研究同類項目的規(guī)律性和特殊性的基礎(chǔ)之上的，因為成功和失敗的項目都會具有相同的規(guī)律性，研究這些相同或相類似的成功或失敗的案例，有助于發(fā)現(xiàn)和找出本項目的最佳開發(fā)方案，借鑒其成功或失敗的經(jīng)驗及教訓(xùn)，避害趨利，從而達(dá)到理想的開發(fā)目的。
本項目擬選取和參照同類城市政府搬遷新址后附近的商業(yè)發(fā)展模式和業(yè)態(tài)作為研究的對象。二、基本調(diào)查與市場分析1、文獻(xiàn)研究： 長沙市及天心區(qū)當(dāng)?shù)氐奈幕v史變遷、政府工作報告，城鎮(zhèn)規(guī)劃和十五發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及趨向、統(tǒng)計年鑒以及相關(guān)的文件、書籍和文獻(xiàn)等資料，找出與金地開發(fā)項目相關(guān)的要素進(jìn)行深度分析和研究，把握當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展態(tài)勢，從而做出準(zhǔn)確的決策分析和研判。
2、市場調(diào)查 ：主要是對項目所在商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行研究和把握，包括商業(yè)格局、旅游景點的分析、商鋪和房地產(chǎn)的價格及走勢等等。通過咨詢、專訪和勘察等多種方法，了解和掌握大量的一手調(diào)查材料和數(shù)據(jù)，為項目策劃方案提供科學(xué)、準(zhǔn)確和可靠的依據(jù)。
三、兩性一化原則1、投資可回收性：我們服務(wù)的對象大多是企業(yè)，而不是政府和非盈利的機(jī)構(gòu)，因此研判和考量項目投資的可回收性是一項根本的原則，是必須由始至終貫穿和主導(dǎo)整個項目策劃的全過程，絲毫不容忽視，要盡可能提升和挖掘項目開發(fā)的商業(yè)價值。2、項目可操作性：再好的策劃方案，如果不具有可操作性，就沒有任何商業(yè)價值。
因為我們所面對和解決的是企業(yè)的實際問題，而不是學(xué)術(shù)問題和專業(yè)研究問題，因此就必須避免空中樓閣或?qū)W究、學(xué)術(shù)式研究，而必須要切實可行，商業(yè)項目的總體目標(biāo)要能夠分解和細(xì)化，要可以落到實處。3、資源利用最大化：許多企業(yè)和項目不能成功的原因并非缺乏資源，而是沒有充分有效地用好自己的資源，更沒有發(fā)揮出資源的組合效應(yīng)。
資源的利用要求不僅包括人、財、物三方面?zhèn)鹘y(tǒng)的資源要素，還應(yīng)包括信息、技術(shù)和品牌這些無形的資產(chǎn)、資源；在資訊和財智時代，把握先機(jī)和先進(jìn)的科技管理理念就可以掌握致勝和成功的法寶。四、多方案假想“大膽設(shè)想，小心求證”也是我們常用的項目研究方法之一，也是頭腦風(fēng)暴的一種具體運(yùn)用的方式。
即：盡可能將本項目可能開發(fā)的方案全部或大部分羅列出來，再進(jìn)論證、評述和選擇，從而找出最佳的組合方案。因為本項目整體我們已經(jīng)初步定位“國際化人文生活街區(qū)”，對本項目僅就商業(yè)部分在二個方面做出假想方案：1、一般性商鋪2、裙樓主力店+主題商業(yè)街從上述二個假想方案出發(fā)，來分析和研究金地房地產(chǎn)公司開發(fā)天心項目周邊房地產(chǎn)的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢走向，將有利于我們做出準(zhǔn)確、客觀、真實的分析和判斷。
我們按照策劃五步法，即：第一步：研究真問題（到底怎么樣才能達(dá)到利潤最大化）第二步：全球化采購（同類商業(yè)物業(yè)開發(fā)的成功與失敗經(jīng)驗）第三步：創(chuàng)新型整合（結(jié)合本項目進(jìn)行整合）第四步：焦點式定位（我們到底可以做什么）第五步：結(jié)構(gòu)性實操（如果做了可操作性分析研究）我們特別安排了三個工作小組，即市場調(diào)查小組、理論研究小組、概念采購小組，始終注意研究如何看待金地公司開發(fā)的天心項目的市場，決策的把握如何，投資風(fēng)險如。
