商品房營(yíng)銷(xiāo)(如何寫(xiě)一份關(guān)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案)
1.如何寫(xiě)一份關(guān)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
一、項目概要
二、項目建設內容、規模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資源1）綜述
2）宏觀(guān)背景
3）行業(yè)背景
五、市場(chǎng)空間概述
六、項目市場(chǎng)前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1）總體定位
2）項目主體功能定位
3）市場(chǎng)競爭板塊分析
九、營(yíng)銷(xiāo)策略建議
營(yíng)銷(xiāo)總策略
促銷(xiāo)策略
營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產(chǎn)品市場(chǎng)定位
十、活動(dòng)宣傳方案及預算
2.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。
隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導一種生活方式（如運動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略；同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位；消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強；各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn)；針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群；“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。
在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。
如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。
3.怎樣策劃房屋銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)方案
第一節：銷(xiāo)售策劃概述 銷(xiāo)售策劃一般指：項目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等 第二節：銷(xiāo)售策劃與項目策劃的區別 簡(jiǎn)單而言，二者區別在于項目策劃是"綱"，銷(xiāo)售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一：項目策劃所包涵內容： （一）市場(chǎng)調查 項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議 （二）目標客戶(hù)分析 經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、（三）價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 （四）入市時(shí)機、入市姿態(tài) （五）廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控 （六）媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 （七）推廣費用 現場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放 二：銷(xiāo)售策劃所包涵內容： （一）銷(xiāo)售現場(chǎng)準備 （二）銷(xiāo)售代表培訓 （三）銷(xiāo)售現場(chǎng)管理 （四）房號銷(xiāo)控管理 （四）銷(xiāo)售階段總結 （五）銷(xiāo)售廣告評估 （六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) （七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整 第三節：銷(xiāo)售策劃的內容及步驟 一：項目研究：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購買(mǎi)理由等。 二：市場(chǎng)調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂"知己知彼、百戰不殆"。
三：項目?jì)?yōu)劣勢分析：針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析，并找出支持理由。 四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據市場(chǎng)需求，做項目市場(chǎng)定位的調整。
五：項目銷(xiāo)售思路： （一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。 （三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。
六：項目銷(xiāo)售策略： （一）項目入市時(shí)機選擇 理想的入市時(shí)機：我們所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機，而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓；是建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。 根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備： 1、開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求； 2、你已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人； 3、你知道你的價(jià)格適合的目標客戶(hù)； 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)； 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題； 6、已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式； 7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略； 8、制定合理的銷(xiāo)控表； 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案； 10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃； 11、盡力完善現場(chǎng)氛圍； 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市； 13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后，制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售！ （三）銷(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負。通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節奏一致--預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題--如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷(xiāo)售策劃的原則 一：創(chuàng )新原則 隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng )新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則 整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機構形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì )關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程。
4.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。
隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導一種生活方式（如運動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略；同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位；消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強；各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn)；針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群；“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。
在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。
如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒。
5.房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案怎么寫(xiě)
一、項目現時(shí)優(yōu)劣勢分析 kingpr.cc
根據前一階段的市場(chǎng)研究分析和工作總結，對本項目的優(yōu)、劣勢作以下分析：
（一） 優(yōu)勢
1、產(chǎn)品優(yōu)勢
根據前期的客戶(hù)統計資料，客戶(hù)對項目的地段、戶(hù)型等認知度較高，說(shuō)明項目的品質(zhì)開(kāi)始深入人心，產(chǎn)品定位明確。
2、市場(chǎng)競爭優(yōu)勢
相對于同區域的競爭項目而言，金帝花園等老項目可近尾房，產(chǎn)品設計優(yōu)于它們，且工程已動(dòng)工，結合工程的包裝，必將增強客戶(hù)的信心。
（二） 劣勢
1、項目規模小，景觀(guān)的營(yíng)造不甚理想
據來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)統計分析中有部分客戶(hù)對項目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認同。
2、工程進(jìn)度才開(kāi)始，影響了客戶(hù)對項目的信心。
遂寧的消費者習慣購買(mǎi)現房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶(hù)對項目的信心。
3、市場(chǎng)競爭劣勢
遂寧市現主力供應房?jì)r(jià)在800元以下，遠低于我們目前的均價(jià)，這將弱化我們的優(yōu)勢，分流部分客戶(hù)
（三） 解決劣勢問(wèn)題建議
就上述的劣勢問(wèn)題如何弱化，是下一階段營(yíng)銷(xiāo)工作的重點(diǎn)之一。
具體建議如下：
1、工程形象的包裝
在保證工程進(jìn)度的前提下，通過(guò)包裝工地形象樹(shù)立公司和項目形象，增強客戶(hù)信心，營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現場(chǎng)
具體內容為：工地公共標牌制作，吊旗、布幅制作等。
二、營(yíng)銷(xiāo)思路
圍繞強化我們的優(yōu)勢，弱化我們的劣勢的核心，根據工程進(jìn)度及營(yíng)銷(xiāo)需要，主要劃分蓄勢調整期、開(kāi)盤(pán)強銷(xiāo)期、收尾強銷(xiāo)期三個(gè)銷(xiāo)售階段，再就每個(gè)階段整合價(jià)格，廣告、促銷(xiāo)各類(lèi)活動(dòng)，包裝項目品牌，提升開(kāi)發(fā)商形象，減少銷(xiāo)售阻力，從而使銷(xiāo)售取得預期目標。
詳情可參考：廣州萬(wàn)家物業(yè)網(wǎng)
6.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案怎么寫(xiě)呀
對于新手來(lái)講，最好找一個(gè)策劃案的模板，對照著(zhù)別人的格式來(lái)寫(xiě)自己的方案。呵呵我一直不推崇策劃案有固定的格式，因為“良將用兵，如良醫用藥，病萬(wàn)變，藥亦萬(wàn)變”，每個(gè)項目不同，每次情況不同，每次的方案訴求點(diǎn)也不同，方案也就不同，但是新手學(xué)習的話(huà)，還是要先比葫蘆畫(huà)瓢，等將策劃案的靈魂思想掌握精熟之后，就擺脫掉別人的思維，再創(chuàng )立自己的策劃案格式。
一般策劃推廣案，應包含以下幾塊：
1、市場(chǎng)分析：
市場(chǎng)大環(huán)境分析（產(chǎn)業(yè)政策、市政交通政策、城市發(fā)展規劃等）、市場(chǎng)需求分析（市場(chǎng)購買(mǎi)力、市場(chǎng)購買(mǎi)預期、市場(chǎng)細分等）、市場(chǎng)供應分析（主要競爭對手、潛在競爭對手、競爭格局）
2、項目分析
項目?jì)?yōu)缺點(diǎn)，產(chǎn)品優(yōu)劣勢、SWOT分析、項目形象定位、產(chǎn)品定位、
3、推廣策略
包裝策略：售樓處裝修、圍擋、燈桿旗、樣板間等
推廣思路：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、媒體計劃、推廣節奏等
4.我們的目標：給開(kāi)發(fā)商信心，訂立自己的銷(xiāo)售目標，幾月份之前消化掉多少房源，回款多少。
在網(wǎng)上找一個(gè)推廣案，比著(zhù)其思路寫(xiě)就行。
7.房地產(chǎn)全程策劃方案包括那些內容
產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃方案房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案你去這個(gè)網(wǎng)站找找吧，很多的！！策劃方案 營(yíng)銷(xiāo)策劃 銷(xiāo)售技巧銷(xiāo)售流程 銷(xiāo)售策劃 銷(xiāo)售方案項目定位 項目策劃 項目管理項目研究 項目分析 項目流程市場(chǎng)定位 定位策略 定位分析定價(jià)策略 定價(jià)方案 定價(jià)策劃開(kāi)盤(pán)方案 開(kāi)盤(pán)流程 開(kāi)盤(pán)策劃活動(dòng)策劃 活動(dòng)方案 推廣方案推廣策略 策劃文案 廣告文案營(yíng)銷(xiāo)策略 廣告策略 分析報告廣告策劃 廣告方案 銷(xiāo)售培訓項目規劃 規劃設計 樓書(shū)文案樓書(shū)設計 市場(chǎng)研究 銷(xiāo)售制度管理制度 推廣技巧 全程營(yíng)銷(xiāo)全案策劃 策劃流程 全程推廣全程策劃 整合營(yíng)銷(xiāo) 整合推廣。
8.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)策略
房地產(chǎn)項目具有很強的區域性，因此營(yíng)銷(xiāo)的策略更多注重線(xiàn)下引流，以及促單、催單等技巧的培訓。
這里介紹一個(gè)爆銷(xiāo)模式，集引流，促單等多方面功能為一體的一個(gè)促銷(xiāo)模式。以售價(jià)十萬(wàn)車(chē)位為例： ①拿10萬(wàn)家電 現場(chǎng)搬走； ②送10萬(wàn)汽車(chē) 現場(chǎng)開(kāi)走； ③返10萬(wàn)禮券 現場(chǎng)充值； ④得10萬(wàn)車(chē)位 現場(chǎng)辦理； ⑤賺10萬(wàn)收益 月月分利； “爆銷(xiāo)模式”整合三方資源，與上千家品牌廠(chǎng)家結合，為解決房地產(chǎn)“銷(xiāo)售難”提供贈品的供應商，實(shí)現共贏(yíng)的局面，讓開(kāi)放商快速清空庫存車(chē)位，讓業(yè)主買(mǎi)車(chē)位等于賺車(chē)位，讓品牌商批量出貨。
9.房地產(chǎn)促銷(xiāo)方案
尾盤(pán)頂層的優(yōu)勢
1.尾盤(pán)是現房又是新房
買(mǎi)房者都愿意買(mǎi)現房，以為無(wú)論是布局、戶(hù)型、
面積的大小統統可以一目了然，消費者不宜上當
受騙。頂層，光說(shuō)價(jià)格對于二手房來(lái)說(shuō)就不相上
下，甚至低于二手房。可它還是新房。
2.配套設施極物業(yè)管理成熟清晰
老百姓買(mǎi)房子，一怕開(kāi)發(fā)商承諾不兌現，二
怕物業(yè)管理不善。現在一期建設已基本上完成，
規劃格局清晰可見(jiàn)，物業(yè)管理一望皆知。買(mǎi)房
者可以仔細考察后再做決定，避免了一些不必
要的口舌。
三.適合人群
我建議定格在20~30歲人群進(jìn)行推廣宣傳。
四.主題活動(dòng)推廣
（簡(jiǎn)說(shuō)：不怕有事，就怕沒(méi)事。要找事推說(shuō)本小區。
好的評價(jià)要有、壞的咒罵也要有。想方設法讓別人去說(shuō)
去講，銷(xiāo)售雖然步入淡季，但小區及產(chǎn)品最好一直要處
于被論狀態(tài)。）
1.邀請新老業(yè)主舉行小區、產(chǎn)品、服務(wù)管理各種情況
座談、意見(jiàn)會(huì )
2.召開(kāi)關(guān)于購房注意事項、購房貸款、產(chǎn)權免費咨詢(xún)會(huì )
3.設定一個(gè)免費洋房設計咨詢(xún)處
4.舉行一場(chǎng)感謝豐城人民文藝演出
5.來(lái)就送，不買(mǎi)沒(méi)關(guān)系（例如：雨傘·保溫杯）
6.邀請縣電臺深入小區對已入住業(yè)主采訪(fǎng)，適時(shí)播出
五.優(yōu)惠活動(dòng)
（簡(jiǎn)說(shuō)：即要讓購買(mǎi)者覺(jué)得有利可圖，又要避免已購
買(mǎi)業(yè)主的不滿(mǎn)，還要不影響二期銷(xiāo)售定價(jià)。著(zhù)重注意
開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度以及口碑）
1.免購買(mǎi)者一段時(shí)間的物業(yè)費
2.免費裝修設計
3.銷(xiāo)售模式從新重組，以套論價(jià)，類(lèi)似于二期的銷(xiāo)售方
法，不單獨收取入住費，或是酌情減免一些入住費，
從而達到變相優(yōu)惠。喊響“經(jīng)濟房”的口號。又不
讓老業(yè)主感到不適。
4.簡(jiǎn)單裝修，以租代售。既能為公司增加一部分利益，
又能給欲買(mǎi)者施加壓力，還能讓投資者提前預知
回報率。
5.進(jìn)入三級市場(chǎng)，充當二手房變相把尾盤(pán)變相進(jìn)入市
場(chǎng)，條件允許的情況下可減免入住費、房產(chǎn)稅等。
6.有選擇性的優(yōu)惠：新婚者憑規定時(shí)期的結婚有效證件
購買(mǎi)此房可獲得5000~10000元蜜月之旅資金。
農村戶(hù)口購買(mǎi)此房憑農業(yè)戶(hù)口本
可享受5%~10%的福利待遇。
六.以訛制訛
（概說(shuō)：據統計小區剩余房源還有37戶(hù)頂層，
可拿出5~10戶(hù)，誠請本縣政府協(xié)助愛(ài)心下鄉，也
可借此機會(huì )從新亮相全縣，從而取得更好的口碑）
可讓縣政府召開(kāi)縣、鎮、村領(lǐng)導會(huì )議。會(huì )議主題
“暖房愛(ài)心下鄉”。選出一些想買(mǎi)房買(mǎi)不起房子的家
庭。此房款有當地民政、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主本人共同承
擔。類(lèi)似于單位集資房。（好像是每年民政都會(huì )為當
地有證貧困戶(hù)發(fā)放一些扶持基金，行不行的通還要
領(lǐng)導、縣領(lǐng)導、業(yè)主溝通了）
