西安合智創(chuàng)揚廣告02984111806,主要服務于餐飲娛樂、房地產、消費品等行業(yè)的核心客戶。我們?yōu)榭蛻籼峁┩暾尚械耐茝V方案、獨具創(chuàng)意的平面服務、以及調研、可行報告等項目前置業(yè)務。目前公司業(yè)務包含傳統(tǒng)的整合推廣服務、整合品牌傳播服務、媒體發(fā)布代理業(yè)務,以及數(shù)字互動、AB雙線營銷活動,以及各種針對性的客戶專項服務。2011年我們新開發(fā)紙面媒介部分,逐步支持更多客戶間的協(xié)同營銷方案。2011我們與西飲集團旗下吃喝玩樂進行合作,更多資源更多服務逐步呈現(xiàn)中。
現(xiàn)公司成立三大事業(yè)部(消費品品牌事業(yè)、地產服務事業(yè)、繽紛互動數(shù)字營銷事業(yè)部),專注整合推廣、品牌推廣、商業(yè)研究、數(shù)字營銷四大智業(yè)板塊。目前我公司僅服務地產項目中的整合推廣部分,但有多家優(yōu)質地產銷售代理公司作為合作資源,可向。商業(yè)研究,逐步支持更多客戶間的協(xié)同營銷方案。我們?yōu)榭蛻籼峁┩暾尚械耐茝V方案,但有多家優(yōu)質地產銷售代理公司作為合作資源,以及各種針對性的客戶專項服務、以及調研、可行報告等項目前置業(yè)務、繽紛互動數(shù)字營銷事業(yè)部)。
現(xiàn)公司成立三大事業(yè)部(消費品品牌事業(yè)、AB雙線營銷活動。2011年我們新開發(fā)紙面媒介部分。目前我公司僅服務地產項目中的整合推廣部分、整合品牌傳播服務、消費品等行業(yè)的核心客戶,更多資源更多服務逐步呈現(xiàn)中。2011我們與西飲集團旗下吃喝玩樂進行合作西安合智創(chuàng)揚廣告02984111806、媒體發(fā)布代理業(yè)務,可向甲方進行推薦,以及數(shù)字互動,歡迎預約提案、地產服務事業(yè)。
如有需求請您來電/,主要服務于餐飲娛樂、數(shù)字營銷四大智業(yè)板塊、房地產;消息索取公司資料、獨具創(chuàng)意的平面服務、品牌推廣,專注整合推廣。目前公司業(yè)務包含傳統(tǒng)的整合推廣服務
(一)概念策劃模式 策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征,向消費者加以強調和宣傳,使消費者對樓盤建立起概念認識,引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,從而達到促銷目的的一種策劃方式。
熱銷樓盤宣傳上都分別有一個以上的顯著特點。比如有的強調區(qū)域文化人文理念、有的突出社區(qū)安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風格、有的宣傳價廉……這些特別推薦的優(yōu)點,使人建立起概念認識,對銷售起到重要的引導作用,使購買者能夠在眾多樓盤選擇過程中,比較容易地按需求選擇。
概念樓盤顯然是開發(fā)商一相情愿、建設觀念的反應,是忽視市場需求的產物。希望依靠突出的某個特征而實現(xiàn)銷售,在目前空置率高居不下、買方市場情況下,這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇,發(fā)展商僅靠樓盤的某項優(yōu)點而實現(xiàn)銷售意圖,很難圓滿實現(xiàn)。
(二)賣點群策劃模式 策劃人為適應賣方市場和消費者理性選擇,采用羅列眾樓盤優(yōu)點并將其集于一身,向消費者做出承諾:能滿足消費者所有要求,從而達到促銷目的的一種策劃方式。 房地產市場供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買,發(fā)展商以建設觀念、樓盤觀念建筑的樓盤,為了迅速適應市場需求的變化,采取“人有我有”的銷售策略。
策劃公司將眾樓盤之長集于一身,極盡所能地向市場羅列無盡的賣點,使得開發(fā)商必須在短期之內對于購買者做出足夠的承諾。其結果,每一個賣點的后面通常都是成本的增加,樓盤的整體素質雖然得到了或多或少的增加,實際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價的問題。
盡管賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用,但同時也產生了許多高不成低不就的樓盤,如造價是小康型,環(huán)境卻是生存型,戶型又是溫飽型。 (三)、等值策劃模式 策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價,或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán),在眾多的樓盤優(yōu)勢賣點中進行權衡取舍,或找到樓盤未發(fā)現(xiàn)的價值點,使樓盤成本與銷售價格相適應,從而達到促銷目的的一種策劃方式。
采用羅列眾樓盤優(yōu)點的結果是使一些樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價。由于存在著投資商和策劃機構對土地和項目價值的發(fā)現(xiàn)與價值兌現(xiàn)能力的差異,使得一些樓盤成本高于售價。
等值策劃要求對該項目的價值因素具有充分的認知能力,并能在眾多樓盤優(yōu)勢賣點中進行選擇,而且需具有駕馭和實現(xiàn)經(jīng)營意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷/銷售觀念的產物,它不可能解決開發(fā)與市場需求之間的矛盾,只能緩解這種矛盾。
(四)、房地產全程策劃理論模式——增值策劃模式 策劃人在項目立項時,即著手進行市場需求調研,正確確定目標市場的需求和欲望,利用差異化、避免競爭等營銷理論,營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求,又不可替代的樓盤,通過提高消費者可察覺的使用價值,提高樓盤相對銷售價格——使樓盤增值,從而達到營銷目的的一種策劃方式。 增值策劃的目的,就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值(使樓盤增殖),為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求。
價格的制定不能脫離整個房地產營銷組合的其它部分,它同時也是市場定位戰(zhàn)略的內在要素,真正的問題是房地產的價值,而不是價格。增值策劃所要作的,歸根結底是為了使開發(fā)商獲得最大收益。
通過對社區(qū)形象的塑造,降低住戶對價格的敏感程度,通過提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺的使用價值,指用戶在購買和使用產品或享受服務中得到的滿意程度)值,提高樓盤售價,并使社區(qū)的價值為住戶所接受。 社區(qū)策劃要從社會發(fā)展角度上,充分考慮到未來房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來住宅開發(fā)的社會化、市場化進度及進展、融資條件改善的可能性,以及國家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的變化,以多層住宅比較,從概念設計起,所策劃社區(qū)的風格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導的居住理念、復合化的生態(tài)社區(qū)是西安市所僅有的,亦即整體品牌營造是獨一無二的,也是不可替代的。
試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下: 等值策劃模式——以更低的價格向住戶提供與競爭者相同的可察覺的使用價值(PUV)。 增值策劃模式——在與競爭者相同的價格向住戶提供更高的可察覺的使用價值(PUV)。
(五)、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式 分析住戶需求,細分市場,選擇適當?shù)哪繕耸袌?,為自己產品進行價值定位。 1.需求(Demand)—是指消費者有能力購買且愿意購買的某個具體產品的欲望; 2.細分(Segmentation)—指市場細分,根據(jù)住戶對產品的需要差異,把整個房地產市場分割為若干個子市場的分類過程。
3.目標(Targeting)—指開發(fā)商對市場細分后,確定自己的產品所要進入的領域。 4.定位(Positioning)—指策劃機構為目標項目設計出自己的產品和形象,從而在目標用戶中確定與眾不同的有價值的地位。
1,。
項目提出--搞什么性質的房地產項目,是住宅,或商業(yè),要確定。2.在什么地方搞--是繁華商業(yè)區(qū)或是開發(fā)區(qū)3.如何拿到地皮--參加招拍,或摘牌4.資金來源--自有資金可占多少?貸款可解決多少?5.規(guī)模大小---是一期可完成或分若干期完成?每期時間長短,是12個月或18個月?6.前期是否順利---與有關部門的關系如何?7.預期前期投資---預交各種費用及取得土地使用權的費用和開工前的所有費用。
8項目預期收益---按現(xiàn)有周邊價格,預期價格走勢。等等這些要首先考慮,其次才是具體策劃。
一、項目概要
二、項目建設內容、規(guī)模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資源1)綜述
2)宏觀背景
3)行業(yè)背景
五、市場空間概述
六、項目市場前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1)總體定位
2)項目主體功能定位
3)市場競爭板塊分析
九、營銷策略建議
營銷總策略
促銷策略
營銷價格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產品市場定位
十、活動宣傳方案及預算
一、營銷概況:房地產系不動產的商品概念,與其他商品有著本質截然不同的區(qū)別,不同于買件衣服那樣隨心所欲,這是因為買房子價位高,耐用性長。
買主務必經(jīng)過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強,稍有不稱心就會改變主意,買主思考的問題,內容豐富,錯綜復雜,既要考慮得天獨厚的地理條件,又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣,難度大,負荷重,企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效,并非輕而易舉、彈指一揮間,必須加強重視大腦智力投資的力度,具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念:房地產營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度,必須在創(chuàng)意理念上形成:1、具有高度的自信野心;2、富于競爭,且樂此不倦;3、頭腦敏銳,不拘傳統(tǒng);4、感性認識和理性認識相處融洽;5、注重歷史,尊重現(xiàn)實,睽重未來。三、構思框架:1) 以塑造形象為主,渲染品味和意念;2) 展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;3) 體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;4) 直切消費群生活心態(tài)。
四、實戰(zhàn)流程:1、形象定位:對樓盤的綜合素質進行整體概括,揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿,力爭完美。
好東西總有不同之處,因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎,使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質不同,發(fā)展商信譽不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。
這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。2、主要賣點:對樓盤進行全面分析研究,概括為四個方面的賣點構成:1) 地理位置;2)、樓盤設施結構;3)、樓盤做工用料;4)、戶型設計。
突出明顯優(yōu)勢,這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。3、繪制效果圖:根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。
繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高,因為樓盤的銷售,需要啟動購樓者對未來的想象,無數(shù)事實范例證明,精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點:1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質;12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分:對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,應有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。
其廣告推廣大致劃分為三個階段:第一階段(預期到首期交樓入住):此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標,從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段(首期交樓至二期完工):此階段以品牌維持為目的,穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進銷售。
此階段廣告費用投入相對較少。第三階段(二期工程交樓至整體竣工):此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑,可結合已經(jīng)入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售,完成售樓收尾工作。
此階段廣告費用投入為中等不平??傮w上看,樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,這是根據(jù)各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。
當然,每個階段中的廣告及發(fā)布,應依據(jù)具體情況靈活使用和調整。6、廣告表現(xiàn):在樓盤預售及正式展銷前,應設法積蓄氣氛,設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。
在預售參觀登記前一周,更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開幕式當天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。
屆時,樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲,嘉賓云集,參觀人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內容安排及細節(jié),另視情策劃)。
預告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。7、首期廣告內容及時間安排:內部認購展示會和首期展銷會定期舉行,廣告準備工作應在此之前全部到位,具體內容大致如下:① 樓盤效果圖。
② 樓盤售價表和匯款方式的確定與制作。③ 售樓宣傳冊和促銷宣傳單的設計制作。
④ 工地圍板的設計、繪制。⑤ 展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。
⑥ 展銷場地道路指導牌的制作。⑦ 展板(兩套,每套12張)的設計、制作和擺放。
⑧ 影視廣告創(chuàng)意構思及拍攝制作。⑨ 報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩ 圍繞展示會其它促銷宣傳用品。五、勾勒賣點途徑。
1、確立行銷要求: 樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次,繼而設計。
西安半邊天房地產營銷策劃有限公司是2015-01-16在陜西省西安市雁塔區(qū)注冊成立的有限責任公司(自然人獨資),注冊地址位于陜西省西安市雁塔區(qū)含光路南路261號鵬豪商務區(qū)1號樓2單元1703室。
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在陜西省,相近經(jīng)營范圍的公司總注冊資本為1438673萬元,主要資本集中在 5000萬以上 和 1000-5000萬 規(guī)模的企業(yè)中,共477家。本省范圍內,當前企業(yè)的注冊資本屬于良好。
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琳苑小區(qū)營銷策劃案 目 錄 一、項目概況 二、市場調研 三、競爭環(huán)境分析 四、項目分析 1、自身分析 2、項目SWOT分析 五、項目定位分析 1、目標客戶定位 2、項目市場定位 3、價格定位 六、差異化營銷核心價值體系建立 七、推廣策劃 八、銷售計劃 一、項目概況萬華園?琳苑鳥瞰圖 位 置開發(fā)商:西安萬勝房地產開發(fā)有限公司占地面積:29。
9畝建筑面積:6萬余平方米總戶數(shù):646戶容積率:3 規(guī)劃設計:四棟18層高層,分別為二梯四戶和二梯十戶建筑設計:剪力墻結構層 高:2。8米綠化綠:40%公 攤:18%推出戶型:十二種戶型一房一廳﹝50㎡﹞二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞主力戶型:二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞戶型配比:一房一廳﹝50㎡﹞,占10%;二房二廳一衛(wèi)﹝74㎡–104㎡﹞,占80%;三房二廳二衛(wèi)﹝129㎡﹞,占10%。
二、市場調研 市場如戰(zhàn)場,瞬息萬變。關鍵在于時刻保持清醒的頭腦,密切跟蹤市場、細分市場、發(fā)掘市場,發(fā)現(xiàn)市場機會,通過縝密論證和科學分析,制訂出“上兵伐謀”的營銷策略,才可能立于不敗之地。
我們將從“點”、“線”、“面”三個層面對西安市場進行分析:(一)“點” 1、亮點:紫薇田園都市、錦園新世紀等品牌大盤改變了西安城市的居住模式,同時也為其他開發(fā)商在樹立品牌方面指引了一條方向:經(jīng)營理念、服務意識、觀念提高、產品細節(jié)……。 2、焦點:中海地產(南二環(huán)西段)的巨額拍賣地成為了西安市房地產市場近幾年關注的焦點。
3、疑點: 。
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