酒店投資(怎樣進(jìn)行酒店投資策劃)
1.怎樣進(jìn)行酒店投資策劃
營銷策劃書目錄 （一）飯店概況與任務(wù) （二）市場分析 （三）競爭分析 （四）飯店優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和機(jī)會(huì)、威脅分析 （五）市場營銷目標(biāo) （六）飯店?duì)I銷策略 （七）營銷預(yù)算 （八）營銷計(jì)劃的實(shí)施和控制 （一）飯店概況與任務(wù) 達(dá)華賓館位于延安西路918號(hào)，介于市中心和虹橋開發(fā)區(qū)之間，交通便利，適合商務(wù)、都市旅游活動(dòng)。
延安路高架江蘇路出入口就在飯店旁邊，給飯店帶來了便利的交通條件。 飯店樓高10層。
客房總數(shù)96間套，其中標(biāo)房88間、套房8套；多功能會(huì)議廳一個(gè)，可容納80個(gè)座位；零點(diǎn)餐廳1個(gè)；咖啡屋1個(gè)。 飯店硬件按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置。
飯店內(nèi)部裝飾布置由美國著名設(shè)計(jì)師喬奇 設(shè)計(jì)?？头績?nèi)的裝飾很有特點(diǎn)：房頂大膽地飾以藍(lán)色圈邊，與深藍(lán)色間白色圖案的地毯遙相呼應(yīng)，給人以寧靜的感覺；所有家具呈棕色，床頭掛有富有中國特色的水彩畫。
所有客房配置：一臺(tái)冰箱、二部電話、一臺(tái)信息彩電、e—mail插口。 飯店為客人提供的主要服務(wù)有： 24小時(shí)客房服務(wù) 。
叫醒服務(wù) 。洗滌、熨燙衣服 。
商務(wù)中心服務(wù)時(shí)間：6:00至24:00 預(yù)訂機(jī)票、代叫出租車 。零點(diǎn)餐廳營業(yè)時(shí)間：7:00至22:00 咖啡屋營業(yè)時(shí)間：7:00至24:oo 飯店于1978年開始對(duì)外營業(yè)。
由于受飯店建筑結(jié)構(gòu)的影響，以及目標(biāo)市場的反復(fù)多變，飯店開業(yè)至今，尚未建立起一個(gè)明確的市場形象，也沒有穩(wěn)定的購買客源。 1998年，飯店改制為錦江國際管理公司教育培訓(xùn)中心實(shí)驗(yàn)飯店，同時(shí)用一年的時(shí)間，停業(yè)對(duì)飯店進(jìn)行了全面裝修改造。
改制后的飯店除了完成經(jīng)營指標(biāo)外，還要承擔(dān)起公司中層管理人員的培訓(xùn)見習(xí)任務(wù)。要實(shí)現(xiàn)改制后的目標(biāo)，飯店的管理方式必須符合公司的管理模式，服務(wù)水平必須能體現(xiàn)公司的水準(zhǔn)，而這些“必須”，同時(shí)也為飯店贏得顧客、完成經(jīng)營指標(biāo)提供了機(jī)遇和條件。
1999年重新開業(yè)的飯店，將給顧客以全新的形象。 （二）市場分析 1.中國飯店市場 。
供給過剩：近年來在建飯店項(xiàng)目持續(xù)增加；房地產(chǎn)業(yè)市場不景氣，一些寫字樓、公寓紛紛轉(zhuǎn)向飯店經(jīng)營；社會(huì)旅館升級(jí)；所有這些，使飯店數(shù)量 的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了客源的增長速度。下表是全國近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0>o國內(nèi)外需求明顯不足：受東南亞金融風(fēng)波的影響，這些地區(qū)出游的人數(shù)減少，有些國家的政府甚至采取措施限制國民出境旅游；97年下半年以來，俄羅斯客源市場增長較快，但俄市場影響的地區(qū)主要是華北和東北的部分地區(qū)，數(shù)量的增加也是以邊境游帶動(dòng)的，往往與購物聯(lián)系在一起；歐美客人來華旅游數(shù)量在增長，但增長的幅度令人難以樂觀。國內(nèi)旅游受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、三資企業(yè)發(fā)展乏力、居民消費(fèi)轉(zhuǎn)向住房等因素影響，對(duì)飯店需求也受到影響。
2.上海飯店市場 受東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，1998年全市三星級(jí)酒店的平均客房出租率為50%，平均房價(jià)是350元。1999年亞太經(jīng)濟(jì)合作會(huì)議將在本市召開，到時(shí)可能會(huì)吸引一些中外旅游者，但這些客人入住三星級(jí)酒店的機(jī)會(huì)很小。
預(yù)計(jì)1999年的入境客人數(shù)與今年持平。 &nb sp； 內(nèi)需市場是一個(gè)有潛力的市場。
受政府拉動(dòng)內(nèi)需政策的激勵(lì)，預(yù)計(jì)99年國內(nèi)居民旅游需求將有較大增長，來上海旅游購物的人數(shù)將增加。他們中的為數(shù)可觀的人將入住二、三星級(jí)酒店。
國內(nèi)一些中小企業(yè)也開始尋找相對(duì)經(jīng)濟(jì)的酒店來舉辦促銷會(huì)、公司會(huì)議。他們需要設(shè)施完備、衛(wèi)生整潔而價(jià)格便宜的酒店。
在餐飲市場，去年社會(huì)餐館的成功者都體現(xiàn)了這樣一些特點(diǎn)：設(shè)施設(shè)備都達(dá)到了星級(jí)飯店的水平，重視環(huán)境氣氛的營造，消費(fèi)者無論是自己用餐還是宴請(qǐng)客人，這些場所讓他們覺得體面，而價(jià)格很有吸引力。這些就是內(nèi)需顧客的主要需求特點(diǎn)。
（三）競爭分析 1.競爭對(duì)象 確定競爭對(duì)象的方法有許多，這里主要以一定范圍內(nèi)的星級(jí)相同、提供產(chǎn)品相似的飯店作為確定競爭對(duì)象的依據(jù)。 由華山路以西、中山西路以東、中山北路以南、衡山路以北所構(gòu)成的地區(qū)內(nèi)的二、三星級(jí)飯店。
在這一區(qū)域內(nèi)，靜安寺是賓館集中的地區(qū)，但無論是區(qū)域氛圍還是飯店檔次，多數(shù)在裝修改造后的達(dá)華之上。 我們以客戶的身份分別走訪了這一區(qū)域內(nèi)的近十家飯店。
考慮到飯店的客源市場、設(shè)施設(shè)備等因素，我們選擇了a、b、c、d四家飯店作為達(dá)華賓館的競爭對(duì)象。 2.競爭飯店1998年1月至10月客房出租率和平均房價(jià)（見下表） 單位：rmb screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0> 3.競爭飯店設(shè)施設(shè)備比照（見表） screen.width-500)this.style.width=screen.width-500;" border=0> 4.競爭飯店主要客源市場 飯店a：以內(nèi)賓為主，商務(wù)、會(huì)務(wù)、旅游客人。
飯店b：以內(nèi)賓為主，商務(wù)、會(huì)議、旅游客人。 飯店c：中外學(xué)術(shù)界人士，會(huì)議客人、商務(wù)客人。
飯店d：內(nèi)賓為主，商務(wù)、會(huì)議客人。
2.酒店籌建流程
原發(fā)布者：煙雨怽漓
酒店籌建籌備運(yùn)作方案酒店籌建籌開運(yùn)作方案 籌建籌開是一個(gè)酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎(chǔ)建設(shè)和開業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)酒店建設(shè)、投資、標(biāo)準(zhǔn)以及后期營運(yùn)是否成功，營運(yùn)成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。經(jīng)驗(yàn)表明，酒店投資者在籌劃建設(shè)一座酒店時(shí)，通常需要找到設(shè)計(jì)單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會(huì)招聘一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)為其籌建籌開。如果一個(gè)酒店項(xiàng)目沒有經(jīng)過科學(xué)而充分的市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析和清晰的經(jīng)營管理模式設(shè)計(jì)，盲目決策將極大地增加項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)性，其結(jié)果往往是在經(jīng)營中自食苦果。所以尋找一個(gè)好的酒店管理團(tuán)隊(duì)，策劃一個(gè)成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學(xué)性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并且極大地歸避風(fēng)險(xiǎn)。1 籌建方案1.1籌建階段的主要內(nèi)容 酒店籌建工作分兩個(gè)階段展開。1 市場定位策劃與可行性及財(cái)務(wù)分析階段市場定位策劃、可行性及財(cái)務(wù)分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點(diǎn)是依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)；結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)新建酒店進(jìn)行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預(yù)測主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進(jìn)行投資回報(bào)分析。 2 酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)是描繪酒店發(fā)展藍(lán)圖的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運(yùn)營的重要保障。主要是根據(jù)酒店市場定位和客源
3.酒店策劃方案實(shí)例
通過此營銷策劃，使酒店以獨(dú)特的島嶼規(guī)劃建設(shè)的五星級(jí)休閑商務(wù)酒店，在行業(yè)中起到獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)。
其與中心城市的若接若離的地理位置，可以讓賓客暫離城市的喧囂，有其特有的幽靜和私密性；同時(shí)，通過當(dāng)?shù)芈糜尉?、政府的支持與協(xié)助，在本地市場以高檔脫俗的國際化酒店形象占領(lǐng)新的制高點(diǎn)，在外地市場則做足做透“海洋”文化和“佛教”文化，吸引外地商務(wù)客、旅游客、休閑度假客、會(huì)議會(huì)務(wù)客來此逗留消費(fèi)。我們應(yīng)該把餐飲做得有特色、把客房做得很精制、把海上服務(wù)項(xiàng)目開發(fā)得更透徹，使整個(gè)海島洋溢出恬靜幽雅又生機(jī)勃勃的氣氛，也可以使酒店存在相應(yīng)的不足的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為競爭的強(qiáng)勢(shì)。
酒店開業(yè)初期，形象觸目（曝光）率不高，交通不方便等問題，可以通過精心包裝、傾力打造，而成為優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，補(bǔ)位缺勢(shì)不足形成錯(cuò)位競爭是我們此次營銷策劃的重點(diǎn)，最終目的是以開業(yè)前后的活動(dòng)為載體，將賓館全方位地宣傳出去，達(dá)到受眾人群人人皆知的程度，廣泛吸引消費(fèi)者的關(guān)注，為開業(yè)后賓客盈門、經(jīng)營效益提升和社會(huì)效益攀高峰的良好局面打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。 第二章、策劃內(nèi)容 確定賓館經(jīng)營規(guī)模與功能，突出產(chǎn)品特色：一、尊榮之島 獨(dú)特的島中島酒店，又有知名的“雷迪森”品牌，其實(shí)硬件施的條件已經(jīng)基本具備。
***雷迪森假日酒店高級(jí)豪華會(huì)所，又可以成為舟山地區(qū)高星級(jí)酒店中獨(dú)一無二的頂級(jí)私人會(huì)所，她將以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、完善氛圍、高品質(zhì)的銷售而吸引周邊地區(qū)的尖瑞客戶，是酒店服務(wù)的進(jìn)一步延伸，同時(shí)推廣會(huì)員制，實(shí)施五星級(jí)貴賓服務(wù)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。 二、商務(wù)之島 形成商務(wù)會(huì)議、商務(wù)旅游、商務(wù)度假為一體化的服務(wù)， 酒店是***地區(qū)第一家國際品牌五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，不但有五星級(jí)的設(shè)施設(shè)備，更有雷迪森多年的管理經(jīng)驗(yàn)，“以人為本”的服務(wù)理念，高效、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的管理團(tuán)隊(duì)，不但能使酒店在優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)上打動(dòng)舟山消費(fèi)者的心，更能以品牌效應(yīng)吸引寧波、杭州、臺(tái)州、上海、江蘇等地的客人，因?yàn)檫@些大中城市的客人對(duì)品牌認(rèn)知度相對(duì)更高一些。
雖然酒店的會(huì)場還不能與“***”相抗衡，客房數(shù)量尚不算多，但是，酒店的全海景客以及即將配備優(yōu)良的會(huì)議設(shè)施，必將對(duì)外地的高端會(huì)務(wù)市場有著很大的吸引力，使會(huì)議市場進(jìn)一步細(xì)分，在會(huì)務(wù)服務(wù)和經(jīng)營上分到一杯羹。 三、休閑之島 我們可以利用酒店獨(dú)特的地理位置這個(gè)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，努力做到讓舟山本地高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)理念發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，要讓他們知道能上***島消費(fèi)，才是真正的放松休閑和高貴尊榮，而且相對(duì)的私秘性，更能發(fā)揮海島的優(yōu)勢(shì)，“去**島”這句話要成為本地區(qū)上層社會(huì)的流行詞、口頭禪。
四、花園之島 通過對(duì)島上園林綠化、山水景色、景區(qū)景觀的設(shè)計(jì)、建設(shè)和維護(hù)，形成花園式的美麗景色，同時(shí)在景觀的亭臺(tái)樓閣、假山疊石、造型跌水、魚塘花池、戶外音響等等的加以細(xì)節(jié)化處理，使***季季有花香、月月花不敗、四季郁郁蔥蔥、鳥語花香，成為賓客散步休閑的絕佳公園，使***融入**南部諸島4A景區(qū)中獨(dú)特的旅游海島，配合舟山市政府旅游的文化開發(fā)和建設(shè)。 第三章、市場形勢(shì)分析 一、市區(qū)老三星、四星酒店 優(yōu)點(diǎn)：在舟山本地知名度較高、地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會(huì)務(wù)設(shè)施全。
缺點(diǎn)：除在本地區(qū)享有一定的知名度外，在其它地區(qū)如上海、杭州等地沒有品牌知名度不高，加上其設(shè)施設(shè)備雖經(jīng)翻新，但與新開的周圍酒店相比還是有差距的，在服務(wù)品質(zhì)方面除了個(gè)別酒店還可以外，其它酒店在管理與服務(wù)品質(zhì)方面都較欠缺。 二、市區(qū)新開的三星、四星酒店 優(yōu)點(diǎn)：這些新開酒店的設(shè)施設(shè)備比較新，地理位置好，交通方便，客房品種全，餐飲、會(huì)務(wù)設(shè)施一般。
缺點(diǎn)：新開的酒店在外地市場都沒有自己的品牌效應(yīng)，在本地也沒什么知名度，在酒店管理，與服務(wù)品質(zhì)方面都比較欠缺。 三、旅游景區(qū)的三星、四星酒店 優(yōu)點(diǎn)：本地區(qū)旅游資源較中富，吸引了大部分舟山以外地區(qū)，以旅游為目的的旅游客人及商務(wù)客人，特別是佛教文化對(duì)華東地區(qū)各層次人群的吸引力非常強(qiáng)。
缺點(diǎn)：因政府政策的限定，其在景區(qū)不可以隨便開會(huì)，特別是***景區(qū)是限制客人在景區(qū)的酒店開會(huì)的，其主要就是以旅游、拜佛的客人為主，所以其的客源結(jié)構(gòu)比較局限、單一，季節(jié)性，淡旺季非常的明顯。 第四章、市場客源結(jié)構(gòu)細(xì)分 根據(jù)酒店獨(dú)特的地理位置及本地區(qū)（舟山市）市場及周邊（寧波、紹興、杭州、臺(tái)州、上海、江蘇）市場的客源結(jié)構(gòu)分析，結(jié)合本酒店是本地區(qū)最高檔的品牌國際五星級(jí)酒店，加上充分發(fā)揮酒店優(yōu)勢(shì)：高檔的客房設(shè)施、特色的餐飲，優(yōu)良的會(huì)議設(shè)施，豐富的娛樂休閑設(shè)施，可以把我們酒店定位為華東地區(qū)最高檔的精品五星級(jí)會(huì)務(wù)度假型酒店，頂級(jí)休閑度假會(huì)所。
客源結(jié)構(gòu)可分為： 1） 華東地區(qū)中小型高端會(huì)務(wù)團(tuán)； 2） 全國高檔旅游度假團(tuán)； 3） 來舟山的高檔商務(wù)散客； 4） 本地區(qū)上層社會(huì)的尖端消費(fèi)群體； 5） 本地區(qū)企業(yè)高層會(huì)議； 6） 本地區(qū)政府機(jī)關(guān)的高層次會(huì)議，及高規(guī)格的接待安排。 第五章、促銷方式 一、開業(yè)前促銷方式 1、網(wǎng)絡(luò)促銷 1） 酒店訂房網(wǎng)： 攜程網(wǎng)、e龍網(wǎng)、舟山訂房網(wǎng)，以上三個(gè)訂房網(wǎng)都是抽取傭金方式，前期。
4.酒店的策劃書
酒店定位策劃書
常州***產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目定位（操作）報(bào)告
一、項(xiàng)目規(guī)劃思路及定位概述
（一）、規(guī)劃思路及定位
本項(xiàng)目處于常州新老商業(yè)中心的中心地帶，大常州市政規(guī)劃的中央生活區(qū)中心位置，周邊生活DNA配套設(shè)施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內(nèi)的常住生活人口達(dá)50萬，離常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及各大工業(yè)園區(qū)10分鐘車程，商業(yè)中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項(xiàng)目定位為CBD中央商務(wù)核心標(biāo)志的元素完全具備。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求，，規(guī)劃為“南北雙子座”形式——南樓主要為快捷酒店及商務(wù)辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1—3層為酒店大堂及整體商業(yè)，面積大約為12000平方。4層以上為產(chǎn)權(quán)式酒店面積大約為90000平方。
（二）、規(guī)劃細(xì)節(jié)：
1層規(guī)劃為獨(dú)立門面及酒店大堂
2—3層規(guī)劃為整體商業(yè)，可以通過整體出售或招商形式，進(jìn)駐為酒店配套服務(wù)類商業(yè)項(xiàng)目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。
4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50—100平方，可根據(jù)客戶的要求進(jìn)行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經(jīng)營管理，獲得固定投資回報(bào)。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營及管理，獲取每年固定投資回報(bào)收益。
此規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為：
1） 節(jié)約開發(fā)成本，土建及安裝費(fèi)用降低
2） 豐富了產(chǎn)品類型，有利于擴(kuò)大目標(biāo)購買客戶群體
3） 全新的投資概念，產(chǎn)品賣點(diǎn)增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售
4） 項(xiàng)目后期經(jīng)營管理模式靈活多變
5.酒店策劃方案
也是關(guān)于酒店的，你參考下吧 三星映月產(chǎn)權(quán)酒店的營銷策劃 很榮幸能參與一個(gè)樓盤的營銷策劃工作，尤其對(duì)于一名學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的大二學(xué)生來講。
這次實(shí)踐使我不但對(duì)房地產(chǎn)營銷策劃有了深刻的感性認(rèn)識(shí)，而且更豐富了自已的理論知識(shí)，這個(gè)成功個(gè)案時(shí)常在我腦中盤旋。 項(xiàng)目簡況 這個(gè)樓盤原來叫三星凈月潭分時(shí)度假村，已有某家廣告公司代理過，但銷售情況并不理想。
三星度假村地處長春市旅游開發(fā)區(qū)凈月潭國家森林公園內(nèi)。凈月風(fēng)景區(qū)是亞洲最大的人工森林，森林覆蓋率為80%，被評(píng)為國家首批4A級(jí)旅游區(qū)，距長春市區(qū)18公里。
度假村由長春三星集團(tuán)開發(fā)，占地4萬平方米，分A、B兩個(gè)區(qū)。A區(qū)位于公園中央，環(huán)境安靜、優(yōu)雅，風(fēng)景迷人，開發(fā)于1999年，共有7棟別墅、兩棟會(huì)館，其中標(biāo)間共78間，實(shí)行三星級(jí)酒店管理，已成功經(jīng)營一年多，是整個(gè)凈月潭度假村最火爆的，2000年?duì)I業(yè)額為760萬元，每棟別墅平均營業(yè)額達(dá)38萬元，開房率達(dá)71%。
B區(qū)位于公園邊緣，風(fēng)景遜色于A區(qū)，在90年代初開始開發(fā)，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)過熱，后來成了“半截子”工程，可以說成了一個(gè)死盤。隨著房地產(chǎn)業(yè)的回升，長春三星集團(tuán)今年買下了這個(gè)“半截子”工程。
B區(qū)由55棟墅組成，規(guī)劃設(shè)計(jì)是90年代初做的，非常落后，間距過近、采光私密性都很差，門窗設(shè)計(jì)都不太合理。 發(fā)展商簡介 長春三星集團(tuán)股份有限公司是集房地產(chǎn)、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團(tuán)化公司，公司創(chuàng)建于1989年，十多年來在尹敬學(xué)總裁的領(lǐng)導(dǎo)下，艱苦創(chuàng)業(yè)，發(fā)展到今天已擁有總資產(chǎn)2億9千萬元，下設(shè)四個(gè)分公司，是吉林省50強(qiáng)民營企業(yè)。
“三星制冷”譽(yù)滿吉林。1999年開始開發(fā)房地產(chǎn)，首個(gè)項(xiàng)目即三星度假村。
專業(yè)的漢橋 漢橋地產(chǎn)策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立于1993年，主要經(jīng)營企業(yè)營銷珍斷、企業(yè)形象設(shè)計(jì)、廣告制作等業(yè)務(wù)，公司在總經(jīng)理候戈的領(lǐng)導(dǎo)下日新月異，業(yè)績卓越。進(jìn)入2000年后公司重新定位改造，走專業(yè)之路，專做房地產(chǎn)全程策劃，成為長春市第一家本土房地產(chǎn)全程策劃公司。
接手的第一個(gè)樓盤是享譽(yù)全國的國家金獎(jiǎng)樓盤——長春明珠，使“漢橋地產(chǎn)策劃”成為長春地產(chǎn)策劃界的一顆明星。漢橋總經(jīng)理候戈更是聲譽(yù)鵲起，被尊稱為長春地產(chǎn)策劃界的“老師”。
因漢橋的業(yè)績和水平，早已被三星關(guān)注，同時(shí)候總認(rèn)為度假村這個(gè)項(xiàng)目可以代理，雙方一拍即合。當(dāng)時(shí)A區(qū)已成功運(yùn)營，漢橋只代理B區(qū)的營銷策劃。
市場調(diào)研 我們拿到這個(gè)項(xiàng)目后，第一步工作是進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查研究。 1 產(chǎn)品調(diào)研 三星凈月潭度假村A區(qū)位置極佳，位于凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經(jīng)營1年多，非常成功，已成為經(jīng)營典范。
B區(qū)位于公園的邊緣地帶，三面環(huán)林，前面是一條公路。B區(qū)有55棟別墅，規(guī)劃設(shè)計(jì)非常落后，漢橋接手后，重新請(qǐng)來了規(guī)劃設(shè)計(jì)師，對(duì)B區(qū)進(jìn)行修改。
三星很快接受了修改建議：降低建筑密度，特別是進(jìn)口處的那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤整體形象，將它炸掉，剩余54棟別墅。墻面、屋頂重新裝修，并增建一棟綜合會(huì)官及一些人造景觀等。
2 消費(fèi)者調(diào)研 此時(shí)長春的住房消費(fèi)市場已比較成熟，市民的生活水平也日益提高，我們著重調(diào)查了長春市民的旅游度假觀念，發(fā) 現(xiàn)：隨著周未雙休日的實(shí)行，很多市民感到去外地旅游時(shí)間又不夠，而市區(qū)又沒有什么好的地方可去，并且隨著“三個(gè)長假”的實(shí)行，很多人希望能去一個(gè)近郊旅游區(qū)小住幾天。 3 競爭市場調(diào)研 近一年來已有大量外地房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐長春，如深圳萬科、大連萬達(dá)、香港新鴻基等。
在售樓盤已達(dá)100多個(gè)，競爭日趨白熱化，已有大量中高檔樓盤滯銷。經(jīng)調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)市場上特別有特色，有個(gè)性并符合目標(biāo)消費(fèi)者需求的樓盤甚少。
市場定位 經(jīng)過一系列的市場調(diào)研之后，進(jìn)入全程策劃的核心工作——市場定位。我們策劃部成員開始思考，怎樣才能使度假村更富個(gè)性，能卓然出眾，并且有消費(fèi)市場。
在幾天的冥思苦想，激烈的討論后，候總做了總結(jié)：“這個(gè)項(xiàng)目地處國家森林公園，距市區(qū)十多公里，是度假的勝地。以前三星實(shí)行分時(shí)度假?zèng)]成功，主要是投資者沒有產(chǎn)權(quán)，投資觀念沒有成熟，投資人認(rèn)為有很大風(fēng)險(xiǎn)，咱們樓盤就實(shí)行產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營管理。”
當(dāng)時(shí)大家聽到這個(gè)陌生概念后，真是不知所云，候總接著說：“產(chǎn)權(quán)酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委托給酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營與管理，并獲取一定的投資回報(bào)，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)?！?聽完候總的講話，我們分頭去Internet、書店、圖書館搜集有關(guān)產(chǎn)權(quán)酒店的資料。
為了操作好產(chǎn)權(quán)酒店，候總還專程飛往廣州、深圳考察當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營管理模式，并與南方的一些產(chǎn)權(quán)酒店組成分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。例如冬天南方人可以來三星度假村旅游觀雪景、滑冰等，而北方人可以到南方去享受爛燦的陽光。
經(jīng)過幾天的整理研究后，我們將這個(gè)樓盤定位為產(chǎn)權(quán)酒店——投資、升值、尊貴、自居。目標(biāo)消費(fèi)群：長春市73位頂級(jí)富豪（B區(qū)只有73個(gè)單位，在長春能經(jīng)常旅游度假，并能住得起高檔別墅的只是少數(shù)高收入人群）。
項(xiàng)目推。
6.如何進(jìn)行酒店策劃
樓主：可以按照以下步驟.這個(gè)是酒店策劃的成功典范 一.項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)與旅游業(yè)發(fā)展分析 項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的整體發(fā)展分析 二.項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境調(diào)查及分析 1. 項(xiàng)目所在地旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 2. 項(xiàng)目所在地相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r分析 3. 項(xiàng)目重點(diǎn)競爭對(duì)象經(jīng)營狀況分析 三.項(xiàng)目所在地市場和客源調(diào)查分析及定位 1. 項(xiàng)目所在地相關(guān)的市場和客源分析及定位 2. 項(xiàng)目重點(diǎn)競爭對(duì)象的市場客源分析 四.項(xiàng)目類別定位分析 星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店公寓、度假村、會(huì)所 五.項(xiàng)目功能布局論證分析及定位 根據(jù)分析調(diào)查結(jié)果，合理配搭項(xiàng)目功能的組成比例。
六. 項(xiàng)目整體布局規(guī)劃 1. 項(xiàng)目建筑主體規(guī)劃 2. 項(xiàng)目室外設(shè)施及園林規(guī)劃 3. 項(xiàng)目服務(wù)區(qū)域規(guī)劃 4. 項(xiàng)目公共區(qū)域規(guī)劃 5. 項(xiàng)目后勤區(qū)域規(guī)劃 七. 項(xiàng)目經(jīng)營模式論證分析及定位 1. 各種可選的項(xiàng)目整體經(jīng)營模式論證及定位 2. 各種可選的功能經(jīng)營模式論證及定位 八. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1. 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 2. 項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃可行性論證 3. 項(xiàng)目建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 4. 項(xiàng)目每月費(fèi)用預(yù)算 5. 項(xiàng)目每月經(jīng)營成本預(yù)算 6. 項(xiàng)目每月營業(yè)額預(yù)測 7. 項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施 九. 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析結(jié)論 十. 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)建議書 1. 項(xiàng)目功能定義特殊性說明 2. 項(xiàng)目布局規(guī)劃特殊性說明 3. 國內(nèi)外同行設(shè)計(jì)流行風(fēng)格介紹 4. 項(xiàng)目經(jīng)營策略對(duì)設(shè)計(jì)的要求 5. 項(xiàng)目室外設(shè)施及園林設(shè)計(jì)建議 6. 項(xiàng)目室內(nèi)外裝修概念設(shè)計(jì) 7. 項(xiàng)目室內(nèi)外裝飾概念設(shè)計(jì) 8. 項(xiàng)目功能板塊設(shè)計(jì)要求 9. 項(xiàng)目星級(jí) / 檔次定位 10. 項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)格建議 11. 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 12. 項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 13. 項(xiàng)目材料和設(shè)備使用建議。
7.怎樣做一份投資公寓式酒店可行性報(bào)告
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