投資項目開發(fā)的(選擇項目投資要有哪些基礎(chǔ))
1.選擇項目投資要有哪些基礎(chǔ)
干什么事情都要有基礎(chǔ)，掌握了關(guān)鍵基礎(chǔ)，就邁出了成功的第一步。
無論是個人還是公 司投資，選擇的投資項目一定要具備某些基礎(chǔ)。這些需要具備的基礎(chǔ)不僅僅包括人們常想到 的資金，還包括其他方面的基礎(chǔ)條件，只有綜合考慮才能做好投資。
做好投資包括如下七個 基礎(chǔ)：1。 市場的供求關(guān)系投資的目的是為了資本的增值，增值是由市場的供求關(guān)系完成的，投 資者不等同于政府——可以完全不考慮增值。
為了資本的增值，投資者必須在確定投資項目 前調(diào)查市場的實際供求情況，并正確預(yù)計投資項目的未來走勢。這是確定投資項目的前提。
2。 資金即人們通常認為的用于投資的本金數(shù)量，有錢才能投資，這是投資的一大“經(jīng)典” 看法。
其實有時候，投資并不完全局限于錢，它也可以演變成不同的投資形式，如技術(shù)跟頭 腦。有的人即使有了錢也干不成大事，那是因為他沒有投資的頭腦，所以說錢的作用也是有 限的。
如何用有限的錢去開創(chuàng)出無限的發(fā)展未來，才是投資的關(guān)鍵。3。
21世紀的科技發(fā)展靠人才，有了人才，錢才能發(fā)揮它應(yīng)有的作用。商品經(jīng)濟時代的競 爭非常殘酷，人力資源在資金基礎(chǔ)形成之后幾乎就成為投資成功與否的決定因素。
1?？茖W(xué)技術(shù)是項目的生命，投資項目或多或少的會涉及技術(shù)能力的問題，小到開個小飯 館，大到投資一個企業(yè)，都需要有技術(shù)基礎(chǔ)作為后盾。
至于要投資的項目是高科技的項目， 那么技術(shù)基礎(chǔ)就是它的生命。2。
國內(nèi)政治經(jīng)濟大環(huán)境。俗話說順者生逆者亡，投資一個項目也是如此。
國家出臺的方 針策略，社會經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，這些大環(huán)境都是一個項目實施的基礎(chǔ)保障。順應(yīng)時代發(fā)展的 潮流，與時俱進，開拓創(chuàng)新才能順利地打拼出一片天下。
3。國際經(jīng)濟發(fā)展狀況基礎(chǔ)。
牛頓說：“我之所以成功是因為我站在巨人的肩膀上?！蓖?資者對國際經(jīng)濟發(fā)展狀況的關(guān)注，不僅決定了依賴出口型產(chǎn)品的項目的存亡，也是任何一個 項目投資需要依賴的，只有立足國際化視野，才能從大局上把握項目投資的方向。
4。公共關(guān)系。
有人的地方就有人情，人情既是一種俗不可耐的存在，又是一種親切可愛 的寄托。公眾關(guān)系學(xué)家萊斯?布吉林說過：“一個人事業(yè)成功的三個要素，一是公共關(guān)系； 二是機遇；三是忍耐。”
中國也有句老話叫“天時地利人和”。可見公共關(guān)系是事業(yè)成功不 可或缺的要素，沒有良好的公共關(guān)系，投資者不但很少得到社會的支持和幫助，甚至?xí)⑻?處碰壁，受到排斥和打擊。
2.房地產(chǎn)開發(fā)詳細流程及房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識
1、前期的準備
前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！拔遄C”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》都是在這個階段取得的。《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。
在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
2、建筑施工階段
建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。
3、銷售階段
銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。
1 預(yù)售
由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：
(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；
(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
2）現(xiàn)售
商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：
(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
(2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；
(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(4)已通過竣工驗收；
(5)拆遷安置已經(jīng)落實；
(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
3.關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)最基礎(chǔ)的知識有哪些
一、商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)查研究
二、該項目的市場定位
包括：目標市場確定、項目規(guī)劃建議
三、該項目的投資策劃
包括：項目效益評估、投資收益評估、項目運營計劃
四、該項目的整合營銷策劃
包括：營銷價格策劃、銷售及招商推廣計劃、營銷管理和培訓(xùn)
五、項目售后及交付使用的物業(yè)管理服務(wù)
六、國家相關(guān)法律法規(guī)：土地法、土地出讓法規(guī)、城市規(guī)劃法、開發(fā)管理政策法規(guī)等等
4.介紹一點投資的知識
投資是否成功最重要的是項目的選擇，產(chǎn)品與消費群體，以及個人管理。成功的案例只能借鑒但不能套用，主要是因人而異。首先把你選好的地域的人群調(diào)查一下，他們的消費觀念和消費水平，還要注意一點，最好別做泛濫的項目，到時候會感覺競爭力大沒有優(yōu)勢。
好項目應(yīng)具備3點要素：1、市場競爭力小，可塑性強的行業(yè)；2、市場潛力大，有可開發(fā)性，需要長期培養(yǎng)的市場不要做；3、投資小見效比較快的行業(yè)。同時具備以上條件的項目是我們值得投入的。 動漫行業(yè)就具備以上要素，動漫行業(yè)被譽為21世紀最朝陽的行業(yè)，國家和政府最近也出臺了很多相關(guān)的優(yōu)惠政策，重點扶植。動漫產(chǎn)品種類繁多，樣式新穎，可愛，時尚，潮流，個性，愛情，深受現(xiàn)在的年輕人尤其是學(xué)生的喜愛，銷售前景很好.比較有代表性的品牌-AA國際動漫，多元化互動式經(jīng)營，在單一銷售產(chǎn)品的基礎(chǔ)上加入了個性動漫DIY制作和COS攝影寫真，相比其他動漫店更具專業(yè)性，對于年輕的投資者來說無疑是個非常好的選擇，可以到他們官方網(wǎng)站了解一下。
不管選擇什么項目，都祝您投資成功！
5.關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)的知識
涉及到土地及房產(chǎn)開發(fā)的知識太多了，取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的一點基礎(chǔ)如下：
一、國有土地使用權(quán)的出讓
1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ；4、主管部門實地勘察 ；5、土地估價報告的預(yù)審 ；6、委托地價評估 ；7、辦理核定地價手續(xù) ；8、辦理土地出讓審批 ；9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 ；11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ；12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費
1、地價款（土地出讓金） ；2、資金占用費 ；3、滯納金 ；4、土地使用費 ；5、外商投資企業(yè)土地使用費；6、防洪工程建設(shè)維護管理費 ；7、土地閑置費 ；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ；9、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；10、地價評估費 ；11、出讓土地預(yù)訂金 ；12、征地管理費 ；13、土地補償費 ；14、青苗及樹木補償費 ；15、地上物補償費 ；16、勞動力安置費 ；17、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 ；19、耕地占用稅
6.哪些是可投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目
第九條 本辦法所稱投資計劃，是指各方當事人以合同形式約定各自權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定投資份額、金額、幣種、期限、資金用途、收益支付和受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容的金融工具。
第十條 投資計劃的投資范圍，主要包括交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護等國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目。 投資計劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施項目。
第十一條 投資計劃投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目應(yīng)當符合下列條件： （一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)政策； （二）具有國家有關(guān)部門認定最高級別資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)出具的可行性分析報告和評估報告； （三）具有或者預(yù)期具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報； （四）具備按期償付本金和收益的能力，或者能夠提供合法有效的擔保； （五）已經(jīng)投保相關(guān)保險； （六）項目管理人（以下簡稱項目方）控股股東或者主要控制人，為大型企業(yè)或者企業(yè)集團，且無不良信用記錄； （七）項目方取得有關(guān)部門頒發(fā)的業(yè)務(wù)許可證； （八）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他條件。 第十二條 投資計劃以債權(quán)、股權(quán)及其他可行方式投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目，除符合第十一條規(guī)定條件外，還應(yīng)當符合下列條件： （一）自籌資金不得低于項目總預(yù)算的60%，且資金已經(jīng)實際到位； （二）項目方資本金不得低于項目總預(yù)算的30%，且資金已經(jīng)實際到位； （三）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他條件。
已經(jīng)建成的項目不受前款規(guī)定的限制。 投資計劃投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目，經(jīng)國務(wù)院或者有關(guān)部門批準后，各方當事人方可組織實施。
第十三條 投資計劃不得投資有下列情形之一的基礎(chǔ)設(shè)施項目： （一）國家明令禁止或者限制投資的； （二）國家規(guī)定應(yīng)當取得但尚未取得合法有效許可的； （三）主體不確定或者權(quán)屬不明確等存在法律風(fēng)險的； （四）項目方不具備法人資格的； （五）中國保監(jiān)會規(guī)定的其他情形。 第十七條 投資計劃的受益權(quán)應(yīng)當分為金額相等的份額。
受益人可以轉(zhuǎn)讓全部或者部分受益權(quán)。受益權(quán)的受讓方應(yīng)當是機構(gòu)法人。
投資計劃受益權(quán)轉(zhuǎn)讓后，各方當事人的權(quán)利義務(wù)不因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變化。 投資計劃受益權(quán)的份額劃分和轉(zhuǎn)讓規(guī)則，由中國保監(jiān)會商有關(guān)部門另行制定。
7.工程建設(shè)項目投資有哪些內(nèi)容
工程建設(shè)項目投資 我國現(xiàn)行工程建設(shè)項目投資構(gòu)成 1）工程費用，工程費用是指工程建設(shè)項目投資中直接形成實體固定資產(chǎn)的支出，由設(shè)備及工器具購置費、建筑工程費、安裝工程費組成。
2）工程建設(shè)其他費用，是指從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設(shè)期間，除建筑安裝工程費用和設(shè)備及工器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用，按其內(nèi)容大體可分為三類：第一類指土地使用費；第二類指與工程建設(shè)有關(guān)的其他費用；第三類指與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用。 3）預(yù)備費。
由基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費構(gòu)成。 ①基本預(yù)備費。
是指在項目實施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費，主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。 ②漲價預(yù)備費。
是建設(shè)工期較長的項目由于在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備、人工等價格上漲引起投資增加，需要事先預(yù)留的費用，亦稱價格變動不可預(yù)見費。 4）建設(shè)期利息。
指項目借款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并計人固定資產(chǎn)的利息。 5）流動資金。
是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，為進行正常生產(chǎn)運營，用于購買原材料、燃料，支付工資及其他運營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。 建筑安裝工程造價 建筑安裝工程造價也可稱為建筑安裝工程費用，是指建設(shè)單位支付給建筑安裝企業(yè)的全部生產(chǎn)費用，是以貨幣形式表現(xiàn)的建筑安裝工程的價值，是工程建設(shè)項目工程造價中的重要組成部分。
根據(jù)建設(shè)部頒布的“關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》” （建標[2003]206號），建筑安裝工程造價內(nèi)容主要包括四部分：直接費、間接費、利潤和稅金。 1）直接費。
是指施工過程中直接消耗的費用，由直接工程費和措施費組成，其中直接工程費又包括人工費、材料費和施工機械使用費，而措施費則是施工過程發(fā)生但未形成工程實體的費用，如環(huán)境保護費、安全文明施工措施、臨時設(shè)施費等。 2）間接費。
是指雖不直接由施工的工藝過程所引起，但卻伴隨工程施工實際發(fā)生的施工單位企業(yè)管理費和依法向相關(guān)政府部門交納的各項規(guī)費。 3）利潤。
是指施工單位完成所承包工程所獲得的盈利。
8.投資項目具體如何進行分類
項目的分類 項目按照不同的劃分標準，可以劃分為不同的類型。
按其性質(zhì)不同，可分為基本建設(shè)項目和更新改造項目；按其用途不同，可分為生產(chǎn)性項目和非生產(chǎn)性項目；按其規(guī)模不同，可分為大型項目、中型項目和小型項目等。 項目按照不同的劃分標準，可以劃分為不同的類型。
按其性質(zhì)不同，可分為基本建設(shè)項目和更新改造項目；按其用途不同，可分為生產(chǎn)性項目和非生產(chǎn)性項目；按其規(guī)模不同，可分為大型項目、中型項目和小型項目等 項目周期又稱項目發(fā)展周期，它是指一個項目從設(shè)想、立項、籌資、建設(shè)、投產(chǎn)運營直至項目結(jié)束的整個過程。項目周期大體可分為三個時期：投資前期、投資期和運營期，每個時期又分為若干個工作階段。
9.投資一個項目需要考慮那幾個方面的因素
你說的應(yīng)該是項目的可行性研究，一般來說，包括很多方面，可以歸納為：技術(shù)可行性研究、經(jīng)濟可行性研究、環(huán)境可行性研究以及其他方面的可行性研究。
技術(shù)可行性研究是指當前市場的技術(shù)、產(chǎn)品條件限制下，能夠利用現(xiàn)在擁有的或可能擁有的技術(shù)能力、產(chǎn)品功能、人力資源來實現(xiàn)項目的目標、功能、性能，能夠在柜底功能的時間期限內(nèi)完成整個項目。需要考慮進行項目開發(fā)的風(fēng)險：能否在預(yù)計的范圍和時間內(nèi)完成項目；人力資源的有效性：是否有足夠的人去做你的項目，例如是否有足夠的滿足要求的技術(shù)人員？如果沒有是否有渠道得到？技術(shù)能力的可能性：相關(guān)技術(shù)的發(fā)展趨勢和當前掌握的技術(shù)是否能夠支持你的項目？物資（產(chǎn)品）的可用性：是否存在可用于項目的其他資源，例如設(shè)備、廠房等？ 經(jīng)濟可行性主要是對整個項目投資及所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行分析，包括支出分析、收益分析、投資回報分析以及敏感性分析等。
項目支出一般分為一次性支出和非一次性支出，其中一次性支出，包括培訓(xùn)費、差旅費、設(shè)備購置費等，非一次性支出包括軟、硬件租金、人員工資及福利、水電等公用設(shè)施使用費，以及其他消耗品支出等。項目收益一般包括直接收益、間接收益和其他方面的收益。
直接收益指通過項目實施直接獲得的收益，例如銷售項目產(chǎn)品的收入。間接收益指通過項目實施，通過間接方式獲得的收益，如成本降低等。
收益投資比、投資回收期分析，是指對投入產(chǎn)出進行對比分析，以確定項目的收益率和投資回收期等經(jīng)濟指標。敏感性分析是指當諸如設(shè)備和軟件配置等關(guān)鍵性因素發(fā)生變化時，對支出和收益產(chǎn)生影響的估計。
環(huán)境可行性分析，是指對項目的生存環(huán)境進行分析，以確定項目或項目的輸出成果將來是否能夠存活下去，生存周期大概有多長等。 其他可行性分析是指除了前面提到的技術(shù)可行性分析、經(jīng)濟可行性分析、環(huán)境可行性分析外，其他的可能對項目造成的影響因素的分析，例如法律的可行性、社會可行性等。
法律方面可能會涉及合同責任、知識產(chǎn)權(quán)等等。 項目的可行性分析主要是上面幾點，但是根據(jù)實際項目不同可以有所取舍。
