房地產(chǎn)收入及成本大全(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何確認收入及成本)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何確認收入及成本

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第七條規定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

第三十一條規定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規定進(jìn)行處理：1。換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時(shí)暫不確認其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的成本。

如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。2。

換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權轉移過(guò)程中應支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權的成本。 如涉及補價(jià)，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價(jià)款或減除應收到的補價(jià)款。

根據上述規定，對“拆一還一”的業(yè)務(wù)行為，對歸還的等面積房屋屬于換取其他單位或個(gè)人的土地（非貨幣性資產(chǎn)）應視同銷(xiāo)售。應按等面積的市場(chǎng)價(jià)確定銷(xiāo)售收入，并確認相應的開(kāi)發(fā)成本。

2.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入與成本確認是怎樣的

一、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認及流轉稅問(wèn)題 房地產(chǎn)企業(yè)收入是指企業(yè)對外轉讓、銷(xiāo)售、結算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等所形成的經(jīng)濟利益的總流入。

會(huì )計法規與稅收法規分別從不同的角度規定了房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認原則。 （一）會(huì )計法規關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認原則 《企業(yè)會(huì )計準則——收入》規定了銷(xiāo)售商品的收入確認條件，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與一般的商品銷(xiāo)售類(lèi)似，按銷(xiāo)售商品確認收入的原則確認實(shí)現的銷(xiāo)售收入。

但房地產(chǎn)銷(xiāo)售要經(jīng)過(guò)取得預售許可證、預售并簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等環(huán)節，因此房地產(chǎn)企業(yè)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認又具有其特殊性。 在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)的法定所有權轉移給買(mǎi)方，且所有權上的主要風(fēng)險和報酬也已轉移，企業(yè)即應確認銷(xiāo)售收入。

但也有可能出現法定所有權轉移后，風(fēng)險和報酬尚未轉移的情況，此時(shí)，賣(mài)方在繼續涉入的期間內不應確認收入。房地產(chǎn)銷(xiāo)售由于其商品價(jià)值很大，收款方式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，買(mǎi)方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。

但無(wú)論買(mǎi)方采用何種付款方式，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的實(shí)現，均應同時(shí)具備以下條件：（1）商品房已經(jīng)移交；（2）已將發(fā)票或結算賬單提交買(mǎi)方；（3）履行了銷(xiāo)售合同規定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計量。 在收到預售房款或簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)不應確認收入實(shí)現，因為這種情況下主要風(fēng)險和報酬不一定已經(jīng)轉移；如在產(chǎn)權過(guò)戶(hù)后才確認收入實(shí)現，則會(huì )造成推遲確認收入，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。

（二）稅收法規關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認原則 稅法對于內外資房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認原則均有專(zhuān)門(mén)規定，其共同點(diǎn)在于都按照銷(xiāo)售方式的不同來(lái)確認收入的實(shí)現。 對于內資房地產(chǎn)企業(yè)，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等應根據收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認收入的實(shí)現：（1）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據（權利）時(shí)，確認收入的實(shí)現；（2）采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實(shí)現，付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現；（3）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。

對于涉外房地產(chǎn)企業(yè)，根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》，外商投資企業(yè)及外國企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確定以權責發(fā)生制為原則，具體可根據銷(xiāo)售方式的不同按以下原則確定：（1）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現；（2）采取分期付款或預售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現；（3）采取以土地使用權或者其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權交付對方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現；（4）采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日為銷(xiāo)售收入的實(shí)現。 可見(jiàn)，會(huì )計法規與稅收法規對于房地產(chǎn)企業(yè)涉及所得稅的收入確認原則存在區別。

會(huì )計法規對房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認主要以房地產(chǎn)的法定所有權轉移給買(mǎi)方且所有權上的主要風(fēng)險和報酬轉移為前提，而稅法則按銷(xiāo)售方式的不同確認房地產(chǎn)企業(yè)收入的實(shí)現。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)流轉稅的計繳房地產(chǎn)銷(xiāo)售一般都會(huì )收取購房定金，購房定金在會(huì )計核算上只能反映為預收賬款，不能作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現。

而按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》的規定，納稅人轉讓土地使用權或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款時(shí)，須按照適用稅率計提并繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，而不論當期會(huì )計核算上是否結轉收入。

我國稅法規定土地增值稅按單個(gè)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行計征，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。 對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，納稅人應當到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理項目竣工結算后，多退少補。

[例1]某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商住小區項目于2*6年2月份開(kāi)盤(pán)預售，住宅尚未完工，計劃于20*6年5月份交房。2月份取得合同預收款收入1500萬(wàn)元，其中含有一幢綜合樓，售價(jià)為1000萬(wàn)元，全部款項已收訖并已竣工交房，發(fā)票已提交買(mǎi)方。

綜合樓買(mǎi)賣(mài)合同約定，兩年期滿(mǎn)后15日內買(mǎi)方可選擇按原價(jià)退房，賣(mài)方同時(shí)一次性給予10%的補償金；買(mǎi)方也可選擇不退房，但仍享有10%的一次性補償金。該企業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅率5%（主管稅務(wù)機關(guān)核定以1個(gè)月為一期納稅）、城建稅率7%、教育費附加率3%，土地增值稅按1%預征。

（1）收入確認問(wèn)題。該房地產(chǎn)企業(yè)在2月份不應確認銷(xiāo)售收入。

原因在于該小區的住宅尚未交房，主要風(fēng)險和報酬尚未轉移。綜合樓雖然已經(jīng)移交、全部款項已收訖并已提供發(fā)票，但是買(mǎi)方有退房選擇權，故該企業(yè)應在重大不確定因素消失（即兩年期滿(mǎn)15日內買(mǎi)方未選擇退房）后確認收入。

（2）流轉稅計繳問(wèn)題。根據稅法規定及稅務(wù)機關(guān)核定，該企業(yè)應在申。

3.房地產(chǎn)公司收入成本結算問(wèn)題

一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項費用支出。

它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標，是制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類(lèi)：1.土地開(kāi)發(fā)成本。

土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設用地）所發(fā)生的各項費用。2.房屋開(kāi)發(fā)成本。

房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設施開(kāi)發(fā)成本。

它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4.代建工程開(kāi)發(fā)成本。

它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費用而確定的費用承擔者。

企業(yè)應根據其開(kāi)發(fā)項目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1.一般的開(kāi)發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。

3.對于個(gè)別規模較大、工期較長(cháng)的開(kāi)發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開(kāi)發(fā)項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應在開(kāi)發(fā)項目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費等。 1.土地征用及拆遷補償費：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。

2.前期工程費：指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時(shí)工程（臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等）費用、七通一平或三通一平費用等。 3.基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用。

基礎設施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目?jì)葰w集。4.建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費。

5.配套設施費：指為開(kāi)發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學(xué)校、醫院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目?jì)取?/p>

6.開(kāi)發(fā)間接費：。

4.房地產(chǎn) 基礎知識

一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著(zhù)物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權益。

又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a） 土地 b） 建筑物及地上附著(zhù)物 c） 房地產(chǎn)物權 注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區別。建筑業(yè)從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結果是建筑物或構筑物。

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門(mén)，屬第二產(chǎn)業(yè)。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著(zhù)物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。

我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著(zhù)客觀(guān)的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a） 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b） 從價(jià)格構成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c） 從權屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系再一起的。

差異包括幾個(gè)方面： a） 二者屬性不同；b） 二者增值規律不同；c） 權屬性質(zhì)不同；d） 二者價(jià)格構成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a） 位置的固定性；b） 使用的耐久性；c） 資源的有限性；d） 物業(yè)的差異性。

▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征 a） 生產(chǎn)周期b） 資金密集性c） 相互影響性d） 易受政策限制性e） 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(cháng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類(lèi)型 按用途劃分： a） 居住房地產(chǎn)b） 商業(yè)房地產(chǎn)c） 旅游房地產(chǎn)d） 工業(yè)房地產(chǎn)e） 農業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數劃分的規定： 低層住宅為1-3層？ 多層住宅為4-6層？ 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層？ 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑結構分類(lèi)標準 類(lèi) 型 內 容 編號 名稱(chēng) 1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。 2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造 3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物 4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。

如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。

磚墻、木柱建造的 6 其它結構 凡不屬于上述結構的房匿都歸此類(lèi)。如竹結構、磚拱結構、窯洞等 五、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開(kāi)工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； ◆兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》； ◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。

含一級市場(chǎng)、二級市場(chǎng)和三級市場(chǎng)； ◆一級市場(chǎng)：是指國家土地管理部門(mén)按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)； ◆二級市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)； ◆三級市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級市場(chǎng)基礎上的第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)； ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權利； ◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開(kāi)發(fā)權、收益權、處置權。

政府以拍賣(mài)、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當時(shí)城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經(jīng)批準并補清地價(jià)后可以繼續使用； ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； ◆紅線(xiàn)圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺。

5.做房地產(chǎn)銷(xiāo)售的基礎知識

原發(fā)布者：changyongsunny

第一節成功的銷(xiāo)售要素要想做一個(gè)成功的銷(xiāo)售人員，應該就以下幾項經(jīng)常自我充實(shí)，自我鍛煉。一、專(zhuān)業(yè)知識一個(gè)銷(xiāo)售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內最基本的專(zhuān)業(yè)知識，包括建筑法規、建筑設計、稅法、地政、契約、契約行為、市場(chǎng)行情、商品構造、品質(zhì)、商譽(yù)……等，以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，才能對客戶(hù)詳細說(shuō)明產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)而爭取客戶(hù)的訂單，達到銷(xiāo)售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價(jià)位商品的銷(xiāo)售工作，必須對客戶(hù)作長(cháng)期而耐心的訴求與說(shuō)明。2、關(guān)心—要站在消費者的立場(chǎng)去考慮他們的各項問(wèn)題，并給予完善的解答，才能博取客戶(hù)的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶(hù)，發(fā)掘問(wèn)題、解決問(wèn)題、達成購買(mǎi)目的。4、誠心—銷(xiāo)售人員應是誘導消費者從事購買(mǎi)優(yōu)良商品的指導者，而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個(gè)新的個(gè)案時(shí)，要下定決心，不可猶豫不決，坐失良機。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預期銷(xiāo)售目標及理想的利潤，以強烈而旺盛的進(jìn)取心去達成目標及任務(wù)。三、八力1、觀(guān)察力—要在短時(shí)間內敏銳的觀(guān)察出客戶(hù)的類(lèi)型、偏好、意向，面對產(chǎn)品時(shí)，要能立即觀(guān)察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶(hù)的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問(wèn)題。3、創(chuàng )造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng )造力，推陳出新，這就是您賺錢(qián)的先機。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前，就能想象出它未來(lái)的遠景，加以對個(gè)案投資或銷(xiāo)售工作，作最好的判斷與說(shuō)明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶(hù)

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算項目及其內容都有哪些

一、土地取得成本 土地取得成本，是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權（或開(kāi)發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價(jià)及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動(dòng)遷費用、回遷房建造費用等。

在實(shí)務(wù)中，通常可以根據管理要求進(jìn)一步分為政府地價(jià)及市政配套費、合作款項、紅線(xiàn)外市政設施費、拆遷補償費。 1、政府地價(jià)及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費，向政府部門(mén)交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價(jià)等。

2、合作款項：補償合作方地價(jià)、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 3、紅線(xiàn)外市政設施費：紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線(xiàn)鋪設費、接口補償費。

4、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著(zhù)物的拆遷補償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農作物補償費，危房補償費等。 二、前期工程費 前期工程費，是指項目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的政府許可費、招標代理費、臨時(shí)設施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢(xún)論證費、籌建、場(chǎng)地通平等前期費用。

在實(shí)務(wù)中，通常可以根據管理要求進(jìn)一步分為勘察設計費、報批報建增容費、"三通一平"費、臨時(shí)設施費。 1、勘察設計費 包括勘測丈量費、規劃設計費、建筑研究用房費、其他。

勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀(guān)測費，日照測試費、撥地釘樁驗線(xiàn)費、復線(xiàn)費、定線(xiàn)費、施工放線(xiàn)費、建筑面積丈量費等。

規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀(guān)設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費。

2、報批報建增容費 報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開(kāi)設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專(zhuān)項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時(shí)按規定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。

3、"三通一平"費： 三通一平費主要包括臨時(shí)通水、通電、通路，場(chǎng)地平整。臨時(shí)道路：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設計、建造費用。

臨時(shí)用電：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規劃設計費、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費用。 臨時(shí)用水：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設施的設計、建造、管線(xiàn)鋪設、改造、遷移等費用。

場(chǎng)地平整：基礎開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運、舊房拆除等費用。 4、臨時(shí)設施費 臨時(shí)設施費包括臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用費、臨時(shí)圍擋。

臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費用。

臨時(shí)場(chǎng)地占用費：含施工用臨時(shí)占道費、臨時(shí)借用空地租費。臨時(shí)圍板：包括設計、建造、裝飾費用。

四、建安工程費 建筑安裝工程費，是指開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 1、建筑工程費 建筑工程費指項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。

主要包括基礎造價(jià)、結構及粗裝修造價(jià)、門(mén)窗工程、公共部位精裝修費、戶(hù)內精裝修費。基礎造價(jià)：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢(xún)及檢測費、降水。

結構及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。 門(mén)窗工程：主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費用。

公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶(hù)內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽(yáng)臺、露臺的精裝修費用。

2、安裝工程費 安裝工程費包括室內水暖氣電管線(xiàn)設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。 室內水暖氣電管線(xiàn)設備費主要包括：室內給排水系統費（自來(lái)水、排水、直飲水、熱水）；室內采暖系統費（地板熱、電熱膜、分戶(hù)燃氣爐、管道系統、暖氣片）；室內燃氣系統費；室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預埋。

室內設備及其安裝費：通風(fēng)空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風(fēng)系統費用；電梯及其安裝費；發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。 弱電系統費：居家防盜系統費用：包括陽(yáng)臺。

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本明細科目有哪些

開(kāi)發(fā)成本包括以下8點(diǎn)：

一、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現狀等因素的修正得到；

2、也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價(jià)或平均標定地價(jià)，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

二、土地征收及拆遷安置補償費。

土地征收費。國家建設征收農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動(dòng)力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關(guān)規定進(jìn)行。

擴展資料：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分類(lèi)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動(dòng)遷費用等。

房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項目以前，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計算，將預計的土地費用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱(chēng)樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學(xué)校、醫院、商店等生活服務(wù)性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類(lèi)收費項目種類(lèi)繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長(cháng)、投資數額大、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)，因此，大多數開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計算，將起到非常重要的作用。

參考資料來(lái)源：百度百科-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本