哈爾濱物業(yè)崗位(物業(yè)管理培訓(xùn)內(nèi)容)

1.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容

既然是物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)，那么應(yīng)該讓你們的物業(yè)員工熟悉物業(yè)管理?xiàng)l例，同時(shí)對(duì)自己的本職工作有清楚的了解，同時(shí)要努力提高自己的業(yè)務(wù)水平，更好的服務(wù)小區(qū)業(yè)主。

物業(yè)管理?xiàng)l例，是這樣的內(nèi)容。物業(yè)管理?xiàng)l例全國(guó)統(tǒng)一正式實(shí)行。

以北京為例，《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)10年后，新物業(yè)管理法規(guī)《北京物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱：《條例》）將從明日開始正式實(shí)行，此《條例》包含了業(yè)主大會(huì)、公共設(shè)施、物業(yè)費(fèi)、停車位、小區(qū)管理等多項(xiàng)與業(yè)主密切相關(guān)的內(nèi)容，細(xì)則共104條?！稐l例》針對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立難的現(xiàn)狀，引入了物業(yè)管理委員會(huì)組織形式，符合不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的、具有成立業(yè)主大會(huì)條件但確有困難無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的、成立業(yè)主大會(huì)但無(wú)法選舉業(yè)主委員會(huì)的，等相關(guān)情形，可由小區(qū)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主、物業(yè)代表人組成物業(yè)管理委員會(huì)，推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)組建的具體辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。除了推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)的職能外，物業(yè)管理委員會(huì)還會(huì)承擔(dān)起協(xié)商物業(yè)管理費(fèi)、車位使用、公共設(shè)施管理等責(zé)任。

以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為例，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。同時(shí)，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參考。

這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對(duì)自由的議價(jià)空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費(fèi)高低的決定因素。小區(qū)居民較為關(guān)注的停車難的問題有望得到解決，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況等信息。

此外，對(duì)于對(duì)于前期物業(yè)，《條例》明確了建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

前期物業(yè)期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人，期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)。限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

2.物業(yè)管理的相關(guān)知識(shí)

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。 一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； ②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； ③環(huán)境衛(wèi)生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； 二是針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)： ①日常生活類； ②商業(yè)服務(wù)類； ③文化、教育、衛(wèi)生、體育類； ④金融服務(wù)類； ⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； ⑥社會(huì)福利類； 三是委托性的特約服務(wù)： 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。

同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

3.物業(yè)管理主要學(xué)些什么

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng)；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。

2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時(shí)的部分行為。

3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

4.物業(yè)管理有哪些知識(shí)

1、名詞解釋 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2 、業(yè)主： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納義務(wù)人。

同時(shí)，在前期物業(yè)管理中，開發(fā)企業(yè)、房屋買受人以及合同約定有繳納義務(wù)的房屋使用人、租賃人，均為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納義務(wù)人。 3 、業(yè)主享有的權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

4 、業(yè)主應(yīng)該履行的義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 5 、物業(yè)服務(wù)范圍： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照約定所涉及的具體內(nèi)容，主要涉及建筑物的共有部分。

包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（ 1 ）公共場(chǎng)所、公共設(shè)備及公用設(shè)施的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)；（ 2 ）對(duì)每幢樓（除室內(nèi)）的風(fēng)貌、結(jié)構(gòu)和環(huán)境的使用狀況進(jìn)行管理和維修保養(yǎng)；（ 3 ）公共秩序維護(hù)工作；（ 4 ）消防安全工作；（ 5 ）日常的小修，急修項(xiàng)目或工程；（ 6 ）環(huán)境衛(wèi)生工作；（ 7 ）征收管理費(fèi)及其他費(fèi)用，負(fù)責(zé)保管和使用管理基金；（ 8 ）確保業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守各類物業(yè)規(guī)約，約束他們?cè)谑褂霉玫胤胶凸餐O(shè)施方面的違規(guī)行為；（ 9 ）其他方面。 如園林綠化，處理投訴，就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門交涉。

6 、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)： 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是向業(yè)主或使用人收取的公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)用，與環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運(yùn)、處置等衛(wèi)生費(fèi)用，屬不同性質(zhì)的費(fèi)用。

市環(huán)衛(wèi)部門征收的生活垃圾處理費(fèi)是針對(duì)市城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、從事交通運(yùn)輸?shù)臉I(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、社會(huì)團(tuán)體、城市居民、城市暫住人口等產(chǎn)生垃圾的單位和個(gè)人收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。

綜合管理服務(wù)費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。 停車服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。

特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。 秩序維護(hù)不包含治安刑偵義務(wù)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公用水電費(fèi)，應(yīng)根據(jù)各物業(yè)區(qū)域的具體情況分?jǐn)偂?/p>

停車服務(wù)費(fèi)不包含車輛保管及保險(xiǎn)費(fèi)用。 7 、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)： 根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

由物業(yè)企業(yè)管理的普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他服務(wù)項(xiàng)目以及別墅區(qū)、非住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 8 、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)： 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

物業(yè)買受人已接收、使用物業(yè)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，物業(yè)買受人應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 9 、裝修管理收費(fèi)： 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主或裝修企業(yè)約定裝修保證金（押金）、垃圾清運(yùn)、裝修工人出入證押金（工本費(fèi)）等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。

此外不得收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用 10 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)： （ 1 ）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及合同的約定，制定物業(yè)管理制度； （ 2 ）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處； （ 3 ）按合同約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理； （ 4 ）可選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； （ 5 ）負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)建物、設(shè)備、設(shè)施、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施； （ 6 ）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督； （ 7 ）負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金。