1.土地供給量的失衡中國農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地每年800萬畝土地。
加上計劃外征地,每十年國家用掉一億畝土地。因此,80年代23億農(nóng)地,改革三十年到當(dāng)前還有20億。
每年一萬億糧食,需要八到十億畝地,五六億土地給蔬菜水果,按照肉類人均年消費40公斤算,五千萬噸肉類,1比4飼料比,需要四五億畝地。所以中國的糧食是不夠的,需要進(jìn)口,為保障糧食安全,十八億畝農(nóng)地是紅線。
因此,當(dāng)前已經(jīng)達(dá)不到800萬畝每年了。15年770萬,16年700萬,17年600萬,城市用地將來越來越不夠用。
每年建設(shè)用地有35%是農(nóng)村里的建設(shè)用地,水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二,這其中有公共基礎(chǔ)設(shè)施占比50%以上,工業(yè)用地占比30%多,今年600萬畝有22%給工業(yè)。
住宅占到600萬畝的10%,這個比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地占到25%。
2.土地價格的失衡房價問題是貨幣還是土地?貨幣是通脹,一切商品應(yīng)該都漲,因此房地產(chǎn)價格還是土地價格問題。房子有折損會貶值,但是土地會升值,土地升值有三個原因:一是香港來的土地拍賣制度,黃在浦東新區(qū)組織去學(xué)習(xí),然后開始了中國第一輪土地拍賣,拍賣是陽光作業(yè),可以避免腐敗,但是沒有封頂制度,也推高地價;二是土地本身供不應(yīng)求,每年新進(jìn)城鎮(zhèn)人口1300萬(去年),1300萬人如果每人四十平米,按一比二容積率算,需要的地和現(xiàn)在供應(yīng)的大體相等,但這是全國情況,對于人口流入的大城市顯然不夠。
三是舊城改造推高地價。新增城市的面積每年都有指標(biāo),市長搞舊城改造不需要指標(biāo),所以舊改很多。
但是,舊改的拆遷成本很高,相當(dāng)于原來的地價兩倍,比如一開始七千,拆了再建,土地就一萬五,再拆土地價格就是一萬五加土地成本。所以房價就被推起來了,高地價是制度性的,跟人沒關(guān)系。
3.房地產(chǎn)占用社會資源失衡投資,金融,地方收入占比都太大,導(dǎo)致失衡。大體上一個城市的房地產(chǎn)投資不要超過投資的25%。
六分之一理論:租房的錢占到收入六分之一以內(nèi),買房占到一生收入的六分之一。一個城市的房地產(chǎn)投資不要超過GDP的六分之一,15%。
4.金融綁架一百多萬億的貸款余額,有27%以上是與房地產(chǎn)有關(guān)的,但是房地產(chǎn)占GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產(chǎn),主要銀行提供給地產(chǎn)的貸款占比高達(dá)百分之七八十。
5.稅收全國稅收當(dāng)中35%來自房地產(chǎn),但是中央沒有房地產(chǎn)收入,全在地方。地方稅十萬億,有四萬億跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián),再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億,那么地方稅有7.7萬億是房地產(chǎn),地方政府沒有房地產(chǎn)就要斷糧。
6.銷售和租賃失衡美國的地產(chǎn)一半自主,一半租賃,新加坡77%是政府提供的公租房。我國每年新增房地產(chǎn)租用的不到10%,醫(yī)療教育跟產(chǎn)權(quán)掛鉤,跟誰住沒有關(guān)系,對租客保護(hù)不到位,隨時可以趕走。
7.銷售房價和收入比的失衡現(xiàn)在中國一線城市買房需要四十年的收入(平均意義),倫敦的房子也只需要十年收入。所以,對于供不應(yīng)求的城市住宅要多造,供過于求的城市要少造。
世界范圍內(nèi),城市人均住宅40平米比較合理。8.商業(yè)用地失衡寫字樓的需求,作為城市商務(wù)中心區(qū),一般中等城市每兩萬元一平米,大城市GDP四萬一平米,上海2.5萬億,公樓最多只需要6000萬平米。
商鋪總量按每兩萬元GDP一平米計算,上海商業(yè)零售額一萬億對應(yīng)5000萬平米。另一種算法每一個人兩平米商鋪,上海2400萬人,所以基本上五千萬平米商鋪。
9.房產(chǎn)商在運行過程中的失衡政府土地儲備少,房產(chǎn)商土地多,售后回租,切碎了賣,等等違規(guī)操作騙老百姓錢,要加強(qiáng)管理。10.政府管理失衡經(jīng)濟(jì)下行,要刺激,往東調(diào)整;經(jīng)濟(jì)上行,要平抑,往西調(diào)。
缺少符合經(jīng)濟(jì)邏輯的措施。
原發(fā)布者:changyongsunny
第一節(jié)成功的銷售要素要想做一個成功的銷售人員,應(yīng)該就以下幾項經(jīng)常自我充實,自我鍛煉。一、專業(yè)知識一個銷售人員必須充分具備己身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)最基本的專業(yè)知識,包括建筑法規(guī)、建筑設(shè)計、稅法、地政、契約、契約行為、市場行情、商品構(gòu)造、品質(zhì)、商譽(yù)……等,以及各種業(yè)務(wù)上常用到的專業(yè)術(shù)語,才能對客戶詳細(xì)說明產(chǎn)品的優(yōu)缺點,進(jìn)而爭取客戶的訂單,達(dá)到銷售目的。二、六心1、耐心—凡從事高價位商品的銷售工作,必須對客戶作長期而耐心的訴求與說明。2、關(guān)心—要站在消費者的立場去考慮他們的各項問題,并給予完善的解答,才能博取客戶的信任。3、熱心—熱心協(xié)助客戶,發(fā)掘問題、解決問題、達(dá)成購買目的。4、誠心—銷售人員應(yīng)是誘導(dǎo)消費者從事購買優(yōu)良商品的指導(dǎo)者,而不是一味的欺騙。5、決心—接觸到一個新的個案時,要下定決心,不可猶豫不決,坐失良機(jī)。6、旺盛的進(jìn)取心—為自己定預(yù)期銷售目標(biāo)及理想的利潤,以強(qiáng)烈而旺盛的進(jìn)取心去達(dá)成目標(biāo)及任務(wù)。三、八力1、觀察力—要在短時間內(nèi)敏銳的觀察出客戶的類型、偏好、意向,面對產(chǎn)品時,要能立即觀察出產(chǎn)品的優(yōu)缺點、特性、對策和解決方法。2、理解力—要能深刻了解客戶的需求狀況及產(chǎn)品的品質(zhì)、特性等各方面問題。3、創(chuàng)造力—新產(chǎn)品具有嶄新的創(chuàng)造力,推陳出新,這就是您賺錢的先機(jī)。4、想象力—要在土地及商品房尚未興建以前,就能想象出它未來的遠(yuǎn)景,加以對個案投資或銷售工作,作最好的判斷與說明。5、記憶力—房地產(chǎn)業(yè)接觸的客戶
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