房地產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告范文

房地產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告范文

天津XXXX有限公司:

天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司接受貴公司的委托,根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則,依據(jù)委估資產(chǎn)的實際情況和現(xiàn)行價格標準,采用房地產(chǎn)市場比較法和土地剩余法,按照必要的評估程序,就天津XXXX有限公司擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)在二○一二年九月三十日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下:

　　一、委托方、產(chǎn)權持有單位及業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者概況

(一)委托方(產(chǎn)權持有單位)

本項目委托方和產(chǎn)權持有單位均為天津XXXX有限公司,基本情況如下:

該公司成立于一九九七年九月十六日,企業(yè)類型為股份有限公司(上市);其住所位于天津新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號,注冊資本為貳億玖仟貳佰肆拾玖萬柒仟捌佰壹拾陸元人民幣;實收資本為貳億玖仟貳佰肆拾玖萬柒仟捌佰壹拾陸元人民幣;《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊號為 120000000009919;法定代表人為杜克榮。

經(jīng)營范圍:計算機軟件、硬件、信息系統(tǒng)集成、信息處理與服務;光機電一體化;化工填料和工業(yè)結(jié)晶設備;珍稀動物養(yǎng)殖技術和產(chǎn)品的研制、開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;儀器儀表、計算機及外圍設備、文化辦公用機械;家用電器、家用電子產(chǎn)品;計算機修理;安全技術防范工程設計、施工、維修;自有房屋出租業(yè)務;保安監(jiān)控、防盜器材生產(chǎn)與銷售;無線通信終端設備經(jīng)銷、計算機知識培訓;經(jīng)營本企業(yè)自產(chǎn).產(chǎn)品及技術的出口業(yè)務;經(jīng)營本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機械設備、零配件及技術的進口業(yè)務(國家限定公司經(jīng)營和國家禁止進出口的商品除外);經(jīng)營進料加工和“三來一補”業(yè)務;紙張批發(fā)與零售;機械、電器及制冷設備的安裝、施工、智能建筑(系統(tǒng)集成其中消防系統(tǒng)除外)、有線電視系統(tǒng)設計安裝;商品房銷售代理;房地產(chǎn)信息咨詢;自營和代理各類商品和技術的進出口(國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商品和技術除外);房地產(chǎn)開發(fā)及銷售;通信用光纖、光纜生產(chǎn)及銷售;物業(yè)管理及相關服務;停車服務(以上經(jīng)營范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證件,在有效期內(nèi)經(jīng)營,國家有專項專營規(guī)定按規(guī)定辦理)。

經(jīng)營期限自 一九九七年九月十六日至長期。

(二)其他評估報告使用者

根據(jù)委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》,其他報告使用者為經(jīng)濟行為相關的當事方以及相關監(jiān)管機構。

除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評估機構和委托方確認的機構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。

　　二、評估目的

本次評估的目的是對位于新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號的房地產(chǎn)進行評估,為委托方擬轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)提供價值參考。

　　三、評估對象和評估范圍

根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》和委托方填報的資產(chǎn)評估明細申報表,本次評估對象和范圍為天津XXXX有限公司擬轉(zhuǎn)讓的位于新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號的房地產(chǎn),房屋建筑物面積合計 18,937.99 平米,土地使用權面積 21,452.30平米。賬面原值 97,583,188.60 元,賬面凈值 63,072,489.31 元。

天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.委估房屋建筑物共計 4 項,包括設備樓、車庫、綜合樓,均建成于 1998 年,配套樓建成于 1999 年。其中:配套樓建筑面積 4,708.25 平方米,為鋼混結(jié)構,房屋總層數(shù) 5 層;設備樓建筑面積為 662.56 平方米,為單層鋼混結(jié)構;車庫建筑面積為819.29 平方米,為 2 層混合結(jié)構;綜合樓建筑面積為 12,747.89 平方米,為鋼混結(jié)構,房屋總層數(shù) 7 層。評估基準日,綜合樓(部分)和配套樓(全部)用于對外出租,剩余房產(chǎn)均由產(chǎn)權持有單位自用。

委估房屋建筑物所使用的土地使用權 1 宗,為產(chǎn)權持有單位于 1997 年以出讓方式取得。土地用途為其他商服用地,產(chǎn)別為股份企業(yè)產(chǎn),終止日期為 2048 年 1 月 19日,土地四至為東至海泰大廈、南至博福益普生(天津)制藥有限公司、西至桂苑路、北至華天道。

委估房地產(chǎn)已取得了編號為“房地證津字第 116030900069”號《天津市房地產(chǎn)權證》。

本項目評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。

四、價值類型及其定義

資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。

根據(jù)本次評估目的、評估對象以及評估時的市場條件等具體情況,確定本次評估的價值類型為市場價值類型。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　五、評估基準日

本項目評估基準日為二○一二年九月三十日,是委托方基于以下原因并綜合考慮擬進行經(jīng)濟行為的日程安排和經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定的:

1、該基準日接近經(jīng)濟行為實現(xiàn)日,能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。

天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司

TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.

2、該基準日為天津XXXX有限公司的會計結(jié)算日,有利于資產(chǎn)清查和準確列示委估資產(chǎn)的賬面金額。

該評估基準日與《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》中確定的評估基準日一致。

　　六、評估依據(jù)

本次評估工作中所遵循的主要經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準則依據(jù)、權屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)如下:

(一)經(jīng)濟行為依據(jù)

1、天津XXXX有限公司第五屆董事會第四十六次會議決議;

(二)法律法規(guī)依據(jù)

1、《中華人民共和國物權法》(主席令第 62 號);

2、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過);

3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過);

4、中華人民共和國國務院 (1991)第 91 號令 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;

5、《天津市土地管理條例》。

(三)評估準則依據(jù)

1、《資產(chǎn)評估準則——基本準則》(財企〔2004〕20 號);

2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》(財企〔2004〕20 號);

3、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協(xié)〔2003〕18 號);

4、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》(中評協(xié)〔2007〕189 號);

5、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》(中評協(xié)〔2007〕189 號);天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.6、《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務約定書》(中評協(xié)〔2007〕189 號);7、《資產(chǎn)評估準則——工作底稿》(中評協(xié)〔2007〕189 號);8、《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)〔2007〕189 號);9、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999);10、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)。(四)權屬依據(jù)1、產(chǎn)權持有單位申報的評估明細表;2、會計報表、會計賬簿、原始憑證、發(fā)票等會計資料;3、產(chǎn)權持有單位《天津市房地產(chǎn)權證》[房地證津字第 116030900069 號];4、產(chǎn)權持有單位提供的其它有關說明資料。(五)取價依據(jù)1、產(chǎn)權持有單位提供的資產(chǎn)評估申報資料,有關原始憑證及情況說明等;2、產(chǎn)權持有單位提供的會計報表及發(fā)票等財務資料;3、產(chǎn)權持有單位提供的施工圖紙、施工合同及有關資料;4、《天津市國有土地使用權出讓合同》(合同編號:新華 1997-4);5、2008 年《天津市建筑工程預算基價》;6、2008 年《天津市設備安裝工程預算基價》;7、2008 年《天津市裝飾裝修工程預算基價》;8、2012 年 9 月份《天津市工程造價信息》;9、天津市房地產(chǎn)市場相關信息;10、評估基準日近期中國人民銀行公布的存貸款利率;11、評估人員以實地勘察、市場調(diào)研等方式收集的其他相關資料。

(六)其他依據(jù)

1、產(chǎn)權持有單位《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(注冊號:120000000009919 號);

2、產(chǎn)權持有單位《中華人民共和國組織機構代碼證》(代碼:10307192-8);

3、產(chǎn)權持有單位《稅務登記證》(津稅證字 120117103071928 號);

4、產(chǎn)權持有單位對重要事項的說明;

5、其他與評估有關的資料。

　　七、評估方法

(1)評估方法的選擇及理由

根據(jù)委托方提供的《天津市房地產(chǎn)權證》(房地證津字第 116030900069 號)委估宗地的土地用途為其他商服用地,土地面積為 21,452.3 平方米,房屋建筑物總面積 18,937.99 平米?！短旖蚴袊型恋厥褂脵喑鲎尯贤?合同編號:新華 1997-4)中對土地使用條件約定為,規(guī)劃容積率為不大于 1.5。委托方提供《XXXX有限公司總經(jīng)理辦公會紀要》記載:天津市華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號房地產(chǎn),宗地面積21452.3 平方米,規(guī)劃容積率 1.5,地上建筑物可建設面積 32178.45 平方米,目前已建設 18937.99 平方米,分攤土地面積 12625.33 平方米。根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要,經(jīng)過充分論證,依據(jù)土地受讓條件同意對華天道 3 號啟動二期建設項目,擬啟動項目所分攤的土地面積不超過 8826.97 平方米。所以本次評估我們將評估對象分為已建房產(chǎn)及其分攤土地使用權和擬啟動二期建設項目房產(chǎn)分攤的土地使用權兩部分,分別進行計算,最后將以上兩部分價值加總得出評估對象總價值。

根據(jù)本次評估目的,評估人員通過實地勘察和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析相關資料之后,通過現(xiàn)場實勘和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析相關資料之后,根據(jù)委估對象的特點和實際情況,選取適宜的估價方法如下:

委估房地產(chǎn)中的已建房產(chǎn)及其分攤土地使用權所處區(qū)域為成熟市場,不適用成本法;已建房產(chǎn)及其分攤土地使用權現(xiàn)為最高最佳使用狀態(tài),不具備再開發(fā)潛力,不適用于假設開發(fā)法;該地區(qū)房地產(chǎn)租售價格比明顯不合理,采用收益法無法真實反映該區(qū)域房地產(chǎn)的市場價格,所以不適用于收益法;該地區(qū)周邊類似房地產(chǎn)銷售成交案例較多,故采用市場法進行評估。

委估房地產(chǎn)中擬啟動二期建設項目房產(chǎn)分攤的土地使用權,由于估價對象用途為其他商服用地,委估宗地周邊該類用房出售案例較多,估價人員了解類似房屋的建筑成本等相關費用資料,因此適宜采用剩余法進行估價。

① 市場比較法

市場比較法以替代原理為理論基礎。其估算公式為:

委估房產(chǎn)的評估價值=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)

具體過程如下:

A、搜集交易案例,選取可比實例

經(jīng)評估人員現(xiàn)場察勘委估對象的實際情況,調(diào)查周圍同一供給范圍內(nèi)的多處同等用途房地產(chǎn)的租售情況。在此基礎上,本著交易時間與評估基準日接近,處于同一供給范圍內(nèi),屬于正常交易,用途相同的原則,選擇了近期成交的三個案例作為可比實例。

B、建立價格可比基礎

將可比實例的成交價格進行換算處理,建立價格可比基礎,統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。

C、進行各種因素的比較

將委估對象和可比實例進行各種因素的比較,具體情況詳見《市場比較法因素條件說明表》。

D、進行各種因素的修正

主要包括以下幾方面的情況修正:

ⅰ、進行交易情況修正

ⅱ、進行交易日期修正

ⅲ、進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整(包含區(qū)位因素修正、權益狀況修正及實物狀況修正)

E、求得比準價格,確定被評估建筑物(或房地產(chǎn))的評估值。

② 剩余法

剩余法又稱假設開發(fā)法,是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上,扣除建筑物建造費用與建筑物建造、買賣有關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后,以價格余額來確定委估對象土地價格的一種方法。

剩余法的計算公式

土地總價=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-建筑開發(fā)成本-管理費用-利息-銷售稅金-租售費用-開發(fā)利潤-取得土地的稅費

八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

本次評估包括評估前期準備工作,現(xiàn)場勘察和評定估算工作,匯總分析撰寫報告說明工作,于二○一二年十月十九日出具資產(chǎn)評估報告書。

(一)接受委托階段

我公司接受委托,對其擬處置的(單項資產(chǎn)或組合)進行價值評估,在明確了評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準日之后,于 2012 年 10 月 8 日與委托方天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.簽訂了《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。

2、我公司根據(jù)約定事項擬訂了評估項目工作計劃,確定評估人員,組成評估小組,于 2012 年 10 月 9 日進駐產(chǎn)權持有單位,聽取其介紹委估資產(chǎn)情況。

(二)評估前期準備工作階段

接受委托后,評估人員開始指導天津XXXX有限公司進行資產(chǎn)清查,收集準備資產(chǎn)評估所需資料。

(三)評定估算工作階段

根據(jù)資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定,評估人員進行現(xiàn)場勘查及評定估算工作,對委托評估的資產(chǎn)履行了下列勘估程序:

1、收集資產(chǎn)清單和相關財務資料,指導企業(yè)相關的財務與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎上,按照評估機構提供的"資產(chǎn)評估明細表"及其填寫要求、資料清單,細致準確的登記填報,對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術指標等情況的文件資料進行收集。

2、根據(jù)資產(chǎn)評估明細表到現(xiàn)場對資產(chǎn)狀況進行實地察看、核實,與有關人員進行交談,了解資產(chǎn)的運營、管理狀況,評估人員通過查閱有關資料,了解涉及評估范圍內(nèi)具體對象的詳細狀況。根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關資料,檢查資產(chǎn)評估明細表有無漏項等情況;補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細表,根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果,進一步完善資產(chǎn)評估明細表,以做到“表”、“實”相符。

4、核實產(chǎn)權證明文件,對納入評估范圍的固定資產(chǎn)等的產(chǎn)權進行調(diào)查,以確認做到權屬清晰。

(四)評估匯總階段

1、根據(jù)具體評估方法收集、計算各項參數(shù),估算本次評估采用的各評估方法結(jié)果,在評定估算過程中,要求所有評估人員統(tǒng)一方法和標準,并對評估明細表、工作底稿、評估說明進行自檢和互檢。

2、對各評估方法初步評估結(jié)果進行綜合分析、調(diào)整、修改和完善;分析各評估方法結(jié)果的合理性,選取適當?shù)脑u估方法結(jié)果作為評估報告最終評估結(jié)論。

(五)提交評估報告階段

在上述工作基礎上,起草資產(chǎn)評估報告書,與委托方就評估結(jié)果交換意見,在全面考慮有關意見后,按評估機構內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M行反復修改、校正,最后出具正式資產(chǎn)評估報告書。

　　九、評估假設

(一)交易假設

交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中,評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。

(二)公開市場假設

公開市場假設是假定在市場上交易的資產(chǎn),或擬在市場上交易的資產(chǎn),交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間,以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。該假設以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎。

(三)持續(xù)使用假設

持續(xù)使用假設是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用,或者在有所改變的基礎上使用,相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。

本報告評估結(jié)論是以上述評估假設為前提得出的,在上述評估假設變化時,本報告評估結(jié)論無效。

十、評估結(jié)論

評估人員認真遵循資產(chǎn)評估有關法規(guī)和國家規(guī)定的評估方法及計價原則,經(jīng)過資產(chǎn)的賬面清查、產(chǎn)權驗證、實地勘察、評定估算、分析確定,據(jù)以得出委托方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)評估值為人民幣賬面價值 6,307.25 萬元,評估值 20,009.00 萬元,評估增值 13,701.75 萬元,增值率 217.24 %。

資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

金額單位:人民幣萬元

序號 項 目 數(shù)量 賬面價值 評估價值 增值額 增值率%

建筑面積:18,937.99 平

新產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑

1 方米;土地面積: 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%

產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道 3 號

21,452.30 平方米。

合 計 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%

評估結(jié)論詳細情況見評估明細表。

　　十一、特別事項說明

(一)天津XXXX有限公司向天津農(nóng)村合作銀行科興支行借款人民幣8,000 萬元,此次委估的房地產(chǎn)于評估基準日均已設定抵押,抵押期限為 2010 年 6月 17 日至 2015 年 6 月 16 日。評估師未考慮該抵押事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。

(二)評估基準日,委估綜合樓 A 區(qū)二層、A 區(qū)四層中建筑面積共計 2,604 平方米的房產(chǎn)已出租給中華聯(lián)合財產(chǎn)保險股份有限公司天津分公司,租賃期限自 2010 年5 月 20 日起至 2013 年 5 月 19 日止;綜合樓 A 區(qū)三層中建筑面積共計 1,287 平方米的房產(chǎn)已出租給北京華福工程有限公司,租賃期限自 2012 年 4 月 12 日起至 2014 年4 月 11 日止;委估配套樓及附屬院區(qū)(建筑面積 4708.25 平方米的配套樓及占地面積 3000 平方米附屬院區(qū))已出租給天津市世發(fā)祥商貿(mào)有限公司,租賃期限自 2012年 8 月 16 日起至 2017 年 8 月 15 日止。

(三)評估結(jié)論未考慮委估房地產(chǎn)實際轉(zhuǎn)讓時應繳納的相關稅費;

(四)對被評估資產(chǎn)和委托方可能存在的其他影響評估結(jié)論的瑕疵事項,在本公司已實施的評估過程中不能獲悉的情況下,對本次評估結(jié)論的影響,本公司及簽字注冊資產(chǎn)評估師不承擔相關責任。

(五)在評估基準日后,報告書使用有效期以內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化,應按原評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整;如果資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化,并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時,委托方應及時聘請評估機構重新確定評估結(jié)果。如委托方自行對評估結(jié)果予以調(diào)整,本公司不負有任何法律責任。在此提示評估報告使用者予以注意。

(六)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價格,沒有考慮現(xiàn)在、將來可能承擔的抵押、擔保事項以及發(fā)生的特殊交易方式可能追加付出的價格等對評估價格的影響,當評估結(jié)論用于上述事宜或評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則發(fā)生變化時,本評估結(jié)論無效。

十二、評估報告使用限制說明

(一)評估報告只能服務于評估報告中載明的評估目的;

(二)評估報告只能由業(yè)務約定書中載明的評估報告使用者使用;

(三)除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定外,未征得注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構同意,本評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

(四)評估報告的使用有效期

評估結(jié)論的使用有效期為一年,即自評估基準日二○一二年九月三十日至二○一三年九月二十九日有效。

通常情況下,只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距不超過一年時,才可以

　　十三、評估報告日

二○一二年十月十九日。

天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司 法 定 代 表 人:

中國天津 注冊資產(chǎn)評估師:

二○一二年十月十九日 注冊資產(chǎn)評估師: