房地產(chǎn)成本管理方法(房地產(chǎn)成本管理方法)
1.房地產(chǎn)成本管理方法有哪些
成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國(guó)際公寓）的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。 1.合同匯簽與分類。 合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。 2.合同的錄入與執(zhí)行。 將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。 3.報(bào)告。 按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。 二、工程預(yù)算及資金瞥理 參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預(yù)算的編制、錄入。 工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門(mén)將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會(huì)計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會(huì)計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。 2.工程款支付。 各用款部門(mén)填寫(xiě)用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。 在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理有哪些要點(diǎn)
成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。
本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國(guó)際公寓）的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。
三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。
合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來(lái)資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。
采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。
2.合同的錄入與執(zhí)行。 將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。
合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。 3.報(bào)告。
按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。 二、工程預(yù)算及資金瞥理 參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。
因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預(yù)算的編制、錄入。
工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門(mén)將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。
工程預(yù)算的錄入指成本會(huì)計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會(huì)計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
2.工程款支付。 各用款部門(mén)填寫(xiě)用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。
分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。
在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
3.房地產(chǎn)成本如何控制管理
成本采購(gòu)系統(tǒng)可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目估算、項(xiàng)目預(yù)算、合同支付、竣工結(jié)算等進(jìn)行項(xiàng)目成本全生命周期信息化管控，實(shí)現(xiàn)多角色、多場(chǎng)景、多維度智慧高效協(xié)同的智能信息化管理云。滿惠科技成本采購(gòu)云，是一個(gè)功能強(qiáng)大、平臺(tái)一體化的信息管理系統(tǒng)，具有以下亮點(diǎn)：
1、全域成本統(tǒng)籌，節(jié)省成本費(fèi)用
建立事前預(yù)算、事中控制到事后分析的全域費(fèi)用管控，實(shí)時(shí)掌控成本運(yùn)營(yíng)狀況，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控到協(xié)同共贏。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能記賬和精準(zhǔn)數(shù)據(jù)核算，減輕財(cái)務(wù)人員高強(qiáng)度的審核、記賬工作，將被動(dòng)工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)管理，提高工作效率。
3、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)管，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
以動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控為中心，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比分析，智能化、系統(tǒng)化、數(shù)字化控制體系，讓企業(yè)支出可算、可控、可省。
4、數(shù)據(jù)高效互聯(lián)，支撐科學(xué)決策
與財(cái)務(wù)工作系統(tǒng)無(wú)縫集成，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通，打通數(shù)據(jù)孤島，為財(cái)務(wù)決策提供實(shí)時(shí)、精準(zhǔn)、有效的數(shù)據(jù)支撐。
4.房地產(chǎn)公司成本管理的內(nèi)容都包括什么
成本管理1. 作業(yè)目的 向公司所屬各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供系統(tǒng)的成本管理的基本方法，旨在統(tǒng)一和規(guī)范財(cái)務(wù)人員的實(shí)務(wù)操作，使項(xiàng)目成本得到動(dòng)態(tài)的有效的控制和管理。
2. 主管崗位 總會(huì)計(jì)師：批準(zhǔn)籌資和收支計(jì)劃，審批每筆支付（必要時(shí)可限額授權(quán)），統(tǒng)籌公司的資金安排，協(xié)助指導(dǎo)處理相關(guān)疑難問(wèn)題。主辦崗位 成本核算：按作業(yè)要求和描述操辦具體業(yè)務(wù)。
3. 作業(yè)要求3.1 建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。
3.2 合理安排資金：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，本主辦崗位應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后執(zhí)行。3.3 設(shè)立臺(tái)帳：每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺(tái)帳，正確歸集開(kāi)發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。
3.4 統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和核算辦法：本主辦崗位應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對(duì)象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對(duì)應(yīng)（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《成本核算》）。
3.5 加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：本主辦崗位應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體情況，收集資料，每月與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對(duì)數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯(cuò)防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。3.6 做好稅收籌劃：本主辦崗位應(yīng)熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對(duì)口稅務(wù)部門(mén)的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。
在與營(yíng)銷(xiāo)策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。4. 作業(yè)描述4.1 項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理4.1.1協(xié)助總會(huì)計(jì)師參與可行性報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)的編制，確定資金來(lái)源，按照項(xiàng)目組辦齊四證的時(shí)間節(jié)點(diǎn)籌劃貸款，對(duì)照項(xiàng)目組的支付計(jì)劃和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的回籠計(jì)劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。
據(jù)此編制籌資計(jì)劃。4.1.2 本主辦崗位必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面熟悉了解，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地及時(shí)地收集以下相關(guān)資料，以供貸款和財(cái)稅部門(mén)審查需要。
4.1.2.1 可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)；4.1.2.2 土地受讓合同；4.1.2.3 政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，由項(xiàng)目經(jīng)理在圖上標(biāo)明分期實(shí)施的范圍，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號(hào)；4.1.2.4 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖及調(diào)整說(shuō)明，工程進(jìn)度計(jì)劃；4.1.2.5 四證：房地產(chǎn)權(quán)證（土地部分），建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證。4.1.3 按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《成本核算》），設(shè)立合同臺(tái)賬和會(huì)計(jì)臺(tái)賬，如本項(xiàng)目有特殊情況需要增設(shè)與規(guī)定科目平級(jí)的科目，應(yīng)報(bào)總會(huì)計(jì)師批準(zhǔn)，如在規(guī)定科目下級(jí)增設(shè)科目，應(yīng)向總會(huì)計(jì)師備案。
4.1.4 聯(lián)系項(xiàng)目公司對(duì)口的稅務(wù)部門(mén)，了解和研究對(duì)口稅務(wù)部門(mén)的稅務(wù)政策，辦理申購(gòu)稅務(wù)發(fā)票等業(yè)務(wù)。4.2 施工階段的財(cái)務(wù)管理4.2.1 確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。
本主辦崗位在每月末審核項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符的，應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理附送經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)的書(shū)面報(bào)告，據(jù)此調(diào)整資金計(jì)劃。4.2.2 合同臺(tái)賬登記。
每個(gè)合同在第一次撥付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)建立該合同的臺(tái)賬（詳見(jiàn)附表一《項(xiàng)目合同執(zhí)行情況表》）并于今后每次付款時(shí)按規(guī)定格式登記。將合同中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)條款，合同簽章等主要內(nèi)容的復(fù)印件附在憑證后。
同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合同（包括附件，補(bǔ)充協(xié)議等）必須集中裝夾（或裝袋）保管，其中合同做一級(jí)編號(hào)，合同所附的附件，補(bǔ)充協(xié)議等做二級(jí)編號(hào)。所有編號(hào)必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。
合同履行完畢后，將附表一和合同資料合并裝訂成冊(cè)隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。4.2.3 工程付款管理。
本主辦崗位收到項(xiàng)目經(jīng)理上報(bào)的《工程用款申請(qǐng)表》（詳見(jiàn)附表二）后，除仔細(xì)校對(duì)數(shù)據(jù)是否有計(jì)算錯(cuò)誤，用款類別有否填錯(cuò)，發(fā)票是否正規(guī)外，應(yīng)核對(duì)以下內(nèi)容并據(jù)此判定屬于正常用款或特殊用款：4.2.3.1 正常用款的判定條件是：施工單位編制的驗(yàn)工月報(bào)已經(jīng)投資監(jiān)理和項(xiàng)目經(jīng)理的審核；申請(qǐng)用款的額度在合同約定范圍之內(nèi)；而且用款額度已列入本月資金計(jì)劃。屬于正常用款的，本主辦崗位在申請(qǐng)表上簽字同意，轉(zhuǎn)報(bào)總會(huì)計(jì)師批準(zhǔn)后交出納支付。
出納在申請(qǐng)表的實(shí)付記錄欄填寫(xiě)本次實(shí)付金額和出賬日期后復(fù)印一份交還項(xiàng)目經(jīng)理。由現(xiàn)場(chǎng)的成本控制崗位人員據(jù)此登錄在現(xiàn)場(chǎng)的“工程撥款”臺(tái)賬上。
4.2.3.2 特殊用款的判定條件是：如申請(qǐng)用款的額度不在合同約定范圍之內(nèi)，需由項(xiàng)目經(jīng)理附送補(bǔ)充合同，此補(bǔ)充合同須經(jīng)原合同簽署人簽署，并經(jīng)合同管理部門(mén)確認(rèn)；如申請(qǐng)用款的額度沒(méi)有列入本月資金計(jì)劃，項(xiàng)目經(jīng)理需附送書(shū)面的陳述理由并經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批示同意。本主辦崗位在收到上述資料后，應(yīng)根據(jù)付款依據(jù)是否充分、本月資金計(jì)劃是否還有余量等情況在申請(qǐng)表上簽署意見(jiàn)，報(bào)總會(huì)計(jì)師批示。
總會(huì)計(jì)師如有異議，應(yīng)和總經(jīng)濟(jì)師再次協(xié)調(diào)，如不能取得一致意見(jiàn)，可在申請(qǐng)表上簽署意見(jiàn)后報(bào)總經(jīng)理最后批示。4.2.3.3 不符上述正常和特殊用款判定條件的，本主辦崗位應(yīng)于。
5.房地產(chǎn)企業(yè)的的成本核算方法有哪些
一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)，是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1.土地開(kāi)發(fā)成本。
土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)用地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開(kāi)發(fā)成本。
房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。
它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4.代建工程開(kāi)發(fā)成本。
它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。
企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象：1.一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。
3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。
2.前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程（臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等）費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。
基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。
5.配套設(shè)施費(fèi)：指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。
6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：。
6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理
成本——實(shí)施項(xiàng)目中所需用的花費(fèi)成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。
資源計(jì)劃編制——確定執(zhí)行項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的種類（人工、機(jī)具和材料）及數(shù)量。成本估算——估算完成項(xiàng)目活動(dòng)所需資源的成本。
成本預(yù)算——把成本估算分?jǐn)偟巾?xiàng)目的各個(gè)子項(xiàng)上。成本控制——控制項(xiàng)目預(yù)算的變化。
成本管理歷來(lái)是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重頭戲，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開(kāi)發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)最小化。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理都伴隨著每一個(gè)開(kāi)發(fā)商、每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)階段。
然而，到現(xiàn)在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽(tīng)得最多的一個(gè)詞——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制。一、程項(xiàng)目成本管理的發(fā)展階段在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的成本管理主要由當(dāng)時(shí)企業(yè)設(shè)置的職能部門(mén)——財(cái)務(wù)處或科行使成本管理的職能，當(dāng)時(shí)是計(jì)劃、工程、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)幾個(gè)部門(mén)是分離的。
在一個(gè)工程局或處落實(shí)一個(gè)工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點(diǎn)的相關(guān)自然條件，編寫(xiě)施工組織設(shè)計(jì)或施工方案；統(tǒng)計(jì)處或科熟悉圖紙，統(tǒng)計(jì)工程量；計(jì)劃處或科根據(jù)工程所在地的相關(guān)自然條件，編制該工程的單位估價(jià)表，再將工程方面提出的施工組織設(shè)計(jì)、統(tǒng)計(jì)方面統(tǒng)計(jì)出的工程量匯在一起，進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的工料分析，得出整個(gè)工程的人工、材料、機(jī)具使用總量。根據(jù)工程項(xiàng)目的總體完工時(shí)間要求，計(jì)劃處或科編制勞動(dòng)力使用計(jì)劃、機(jī)具使用計(jì)劃、材料使用計(jì)劃。
財(cái)務(wù)處根據(jù)上述計(jì)劃，編制工程項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，銀行信貸計(jì)劃。在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，一個(gè)單位的財(cái)務(wù)資金情況屬于保密的，工程的、計(jì)劃的、統(tǒng)計(jì)的一般普通人員根本不知道，而財(cái)務(wù)也不多管工程等其他部門(mén)的實(shí)際工作狀態(tài)、工程進(jìn)展情況。
因此就出現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的成本管理等于秋后算帳，沒(méi)起到監(jiān)督和控制作用。改革開(kāi)放后，特別是在工程建設(shè)基本程序中強(qiáng)制引入工程項(xiàng)目監(jiān)理制后，才將工程建設(shè)成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過(guò)程，監(jiān)理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅(jiān)持事后反饋控制，在這一時(shí)期，工程項(xiàng)目的成本管理，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)階段。
當(dāng)然，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程成本80%以上就發(fā)生在這一階段。正是由于這一原因，相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商把成本控制的主要精力集中于本階段。
就是這種過(guò)分強(qiáng)調(diào)某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業(yè)管理成本）、無(wú)形成本（如社會(huì)效益、業(yè)主口碑），致使少量開(kāi)發(fā)商失去一部分業(yè)主、失去一部分市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，監(jiān)理介入主要發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)階段。
從監(jiān)理的角度，監(jiān)理工作范圍，主要是依據(jù)監(jiān)理合同中業(yè)主委托的監(jiān)理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)理。實(shí)際上在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施中，監(jiān)理是不管工程成本的，由建設(shè)方進(jìn)行成本管理。
建設(shè)方進(jìn)行的成本管理，他的依據(jù)是造價(jià)咨詢公司編制出來(lái)的工程造價(jià)。由于造價(jià)咨詢公司相關(guān)人員未到工程所在地對(duì)第一手資料進(jìn)行收集，編制出來(lái)的造價(jià)在執(zhí)行過(guò)程中，總與現(xiàn)場(chǎng)的基本情況有出入，再加上材料市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，不確定因素增加，這就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下的總包合同的一類風(fēng)險(xiǎn)。
如果價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在承包商所能接受的范圍內(nèi)，工程建設(shè)質(zhì)量、工期尚可保證，如果超過(guò)他所能承受的范圍，承包商就會(huì)想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補(bǔ)償。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得到的利益，這也是業(yè)主的一種損失。
基于上述原因，就有必要改革現(xiàn)有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理模式就能很好的解決這個(gè)問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)代成本管理現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理定義：用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。從上述定義可以看出，成本控制是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的其中一個(gè)環(huán)節(jié)，從邏輯上講，它在這個(gè)過(guò)程組中是最后一個(gè)控制、反饋過(guò)程。
如果我們要使項(xiàng)目成本管理取得績(jī)效，我們就不能忽視前三個(gè)過(guò)程的過(guò)程成果及其質(zhì)量。1、資源計(jì)劃編制它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說(shuō)明、資源庫(kù)描述、組織方針、活動(dòng)歷時(shí)估算。
工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項(xiàng)目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來(lái)的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說(shuō)服力的，結(jié)論對(duì)后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開(kāi)發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚。
7.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有哪些方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為下列不同的形式：
(1)按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等。
(2)按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經(jīng)驗(yàn)方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結(jié)合。
(3)按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理辦法、管理技術(shù)方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。
綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多項(xiàng)、分項(xiàng)、工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程（包括預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、反饋等），是項(xiàng)目全部管理任務(wù)（如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等）的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。
作為一個(gè)完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將項(xiàng)目的各職能工作、各參加單位、各個(gè)階段、各項(xiàng)目活動(dòng)融合成一個(gè)完整有序的整體。在此結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程，將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)描述為下列幾個(gè)子系統(tǒng)的結(jié)合體。
8.房地產(chǎn)成本控制管理
去百度文庫(kù)，查看完整內(nèi)容>內(nèi)容來(lái)自用戶：李成棟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制措施一、投資決策階段投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書(shū)、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。
在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)、專業(yè)的工作。
在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、結(jié)構(gòu)師、造價(jià)工程師、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。
在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析（1）土地開(kāi)發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30%，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：①土地出讓金。土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。
②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓。
