舊城改造項目設置(舊城改造補償安置費如何做賬務(wù)處理)
1.舊城改造補償安置費如何做賬務(wù)處理
收取拆遷補償費的會(huì )計處理 不論是何種補償方式，有一點(diǎn)是相同的。
拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動(dòng)搬遷，是根據政府的指令被動(dòng)搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。
政府拆遷安置時(shí)被拆遷人收到的拆遷補償款的會(huì )計處理，財政部 2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問(wèn)題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關(guān)的規定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。
企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專(zhuān)項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專(zhuān)項應付款”。
因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發(fā)生的費用，直接核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”。企業(yè)搬遷結束后，“專(zhuān)項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享；“專(zhuān)項應付款”如有不足，應計入當期損益。
遷補償款的涉稅處理 可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。 營(yíng)業(yè)稅 對于企業(yè)收到的拆遷補償款是否要交納營(yíng)業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒(méi)有明確規定，只有《關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問(wèn)題的批復》（國稅函[1997]87號）文件在內容與此比較近似，該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著(zhù)物的補償費收入，應按照營(yíng)業(yè)稅“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著(zhù)物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
因為該文件存在適用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。 另外根據《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。
但該文件只是對國家收回土地使用權而給與使用者的補償不征收營(yíng)業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權的補償款及土地上的建筑物、構筑物等土地附著(zhù)物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。
由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機關(guān)在實(shí)際操作時(shí)無(wú)所適從。為解決此現狀，各地稅務(wù)機關(guān)根據各地實(shí)際情況自行制定了一些拆遷補償款項營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的規定。
重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過(guò)程中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號）規定，被拆遷人與拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過(guò)程中，被拆遷人選擇貨幣補償（安置）方式，所取得的貨幣補償（安置）價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復》（粵地稅函[1999]295號）規定，在城市改造建設中支付給被拆遷戶(hù)得拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶(hù)取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營(yíng)業(yè)稅。
山東省則沒(méi)有做出明確的規定，實(shí)務(wù)中各地市稅務(wù)機關(guān)操作依據兩個(gè)原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。在這兩個(gè)前提下被拆遷戶(hù)取得的拆遷補償收入可免征營(yíng)業(yè)稅。
] 山東省由于沒(méi)有明確的政策規定，各地稅務(wù)機關(guān)在執行當中可能會(huì )出現千差萬(wàn)別的結果。建議企業(yè)在遇到此類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)多與主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行溝通，盡可能的降低稅收風(fēng)險。
企業(yè)所得稅 內資企業(yè)所得稅 p根據目前的政策，對內資企業(yè)取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒(méi)有特別的規定。被拆遷單位應按照財企[2005]123號文件的規定，房屋、設備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目核算，拆遷完畢沖銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”，“專(zhuān)項應付款”余額轉入“資本公積”或“營(yíng)業(yè)外支出”。
“資本公積”并入應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉入“營(yíng)業(yè)外支出”的損失按照《企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第13號）的規定，經(jīng)過(guò)確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機關(guān)的上一級稅務(wù)機關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除 但對于機器設備重新安裝、調試等原因發(fā)生的費用，直接核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”的規定，同稅法的規定存在時(shí)間性差異。按照規定機器設備的安裝、調試所發(fā)生的費用應予資本化，通過(guò)計提折舊的形式稅前扣除。
另外，財企[2005]123號文中提到用于安置職工的費用是在“專(zhuān)項應付款”中支付，此處的安置職工的費用我們認為應該是被拆遷企業(yè)利用拆遷之際對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)做出調整，由此出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵職工“一次性買(mǎi)斷工齡”或是解除勞動(dòng)合同，在此情況下支付給職工的安置費用，事實(shí)上很多的被拆遷企業(yè)都使會(huì )采取此種辦法“減員增效”。財企[2005]123號文的規定在。
2.關(guān)于舊城改造企業(yè)房屋拆遷會(huì )計問(wèn)題處理
不論是何種補償方式，有一點(diǎn)是相同的。
拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動(dòng)搬遷，是根據政府的指令被動(dòng)搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。
政府拆遷安置時(shí)被拆遷人收到的拆遷補償款的會(huì )計處理，財政部2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問(wèn)題的通知》（財企[2005]123號）做出了相關(guān)的規定。 該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。
企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專(zhuān)項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增“專(zhuān)項應付款”。
因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”；機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發(fā)生的費用，直接核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”；用于安置職工的費用支出，直接核銷(xiāo)“專(zhuān)項應付款”。 企業(yè)搬遷結束后，“專(zhuān)項應付款”如有余額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享；“專(zhuān)項應付款”如有不足，應計入當期損益。
3.新準則下 拆遷補償計入哪個(gè)科目
賬務(wù)處理應當按照處置固定資產(chǎn)通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”科目的方法處理
拆遷補償款稅收征免問(wèn)題
（一）、根據《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》第八條規定：土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不應征收營(yíng)業(yè)稅。只要符合以下兩個(gè)條件就不征收營(yíng)業(yè)稅：1、必須有市政府收回土地的文件；2、土地使用者取得的補償費必須是由財政支付的。你公司如有上述收回文件，由政府財政支付相關(guān)款項，不征收營(yíng)業(yè)稅。
（二）、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》規定：因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
根據財稅[2006]21號文件規定：《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則 》 第十一條.第四款所稱(chēng)：因“城市實(shí)施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據已審批通過(guò)的城市規劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實(shí)施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設項目而進(jìn)行搬遷的情況。
（三）、印花稅依據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）第三條規定：對土地使用權出讓、轉讓合同，按“產(chǎn)權轉移書(shū)據”征收印花稅。“產(chǎn)權轉移書(shū)據”的印花稅稅率為萬(wàn)分之五。
（四）、企業(yè)所得稅根據《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 財稅[2007]61號規定：
對企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：
1. 搬遷企業(yè)根據搬遷規則，用企業(yè)搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類(lèi)似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費用，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。
2. 企業(yè)因轉換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒(méi)有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計入企業(yè)應納稅所得額。
3. 搬遷企業(yè)沒(méi)有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的變賣(mài)收入、減除各類(lèi)拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。
4. 搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購置的固定資產(chǎn)，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷(xiāo)，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。
5. 搬遷企業(yè)從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規定扣除相關(guān)成本費用后，其余額并入搬遷企業(yè)當年應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。
