物業(yè)公司的會(huì )計處理 第一章 經(jīng)營(yíng)收入核算管理規定 1 經(jīng)營(yíng)收入的范圍經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得各項收入,包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
1.1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。 1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾**性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。
企業(yè)收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業(yè)管理收入,并設置明細科目核算。 1.1.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)性收入。
如企業(yè)經(jīng)營(yíng)自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。 1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行大修取得的收入。
1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入,包括企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入,如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入等。 1.2.1商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房,從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入,如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。
2 經(jīng)營(yíng)收入的確認及其時(shí)間 2.1企業(yè)應當在勞務(wù)已經(jīng)提供,同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑據時(shí)確認為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現。當年度經(jīng)營(yíng)收入必須計入當年度損益,不得提前或延后。
以下內容需要回復才能看到 2.2物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后,確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的,可根據合同或者協(xié)議所規定的付款日期或者在收到合同規定的價(jià)款之日確認營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。
3 經(jīng)營(yíng)收入會(huì )計科目處理 3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營(yíng)收入計入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。其他如材料物資銷(xiāo)售等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
以上科目必須按收入類(lèi)別和項目管理處分別設置并進(jìn)行明細核算。 3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì )的場(chǎng)地收取停車(chē)使用費,所取得的收入計入“其他應付款——***場(chǎng)地停車(chē)費代收”科目貸方,并全額計提和交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費。
根據物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會(huì )收益或各種應承擔的管理費用(按協(xié)議規定列支)時(shí),計入“其他應付款——***場(chǎng)地停車(chē)費代收”科目借方;物業(yè)公司自身獲得的收益,即“其他應付款—***場(chǎng)地停車(chē)費代收”科目的貸方余額,借記并轉入“其他業(yè)務(wù)收入”。各企業(yè)可根據實(shí)際情況按項目管理處和費用類(lèi)別設置明細賬進(jìn)行核算。
第二章 成本費用核算管理規定 1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則,按照物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修等不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自成本費用,成本核算方法一旦確定,至少在一個(gè)會(huì )計年度內不得任意改變。 2 成本劃分原則為了正確核算成本,須分清以下成本費用界限: 2.1生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗才能計入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。
生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本主要包括:直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人員工資、獎金和按規定比例提取的福利費、工會(huì )經(jīng)費、教育經(jīng)費;房屋共用部位、共用設施設備維修及保養費;房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費;直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人員的勞動(dòng)保護費;綠化費、保潔費、保安費;直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)消耗,如投資活動(dòng),籌資活動(dòng);非生常損失消耗,如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值損失等,均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。
2.2 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理性支出均計入期間費用。如:為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。
2.3 不同會(huì )計期間的成本費用界限根據“權責發(fā)生制”原則確定當期的成本費用,正確核算“待攤費用”和“預提費用”。會(huì )計期末未經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認可的“待攤費用”及“預提費用”,均應計入當年度損益。
2.4 不同核算單位的費用界限根據管理需要,按照管理處核算成本費用。管理處發(fā)生的成本費用,直接計入該管理處成本。
3 成本核算及科目設置 3.1按不同管理處設置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”明細賬,計算并歸集主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。 3.2主營(yíng)業(yè)務(wù)成本下按物業(yè)管理過(guò)程中不同的核算對象,設置“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”,并在明細科目下按成本類(lèi)別設置三級明細科目。
3.3 物業(yè)管理成本的核算 3.3.1自營(yíng)方式管理成本的核算。采用自營(yíng)方式進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的,可將發(fā)生的各項直接費用按成本類(lèi)別計入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—物業(yè)管理成本”。
3.3.2出包方式管理成本的核算。對部分采取出包方式進(jìn)行的公共性服務(wù),如綠化、保潔等,一般按照簽訂的承包合。
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物業(yè)公司財務(wù)會(huì )計
第一章經(jīng)營(yíng)收入核算管理規定
1經(jīng)營(yíng)收入的范圍經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得各項收入,包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。
1.1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。
1.1.1物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。企業(yè)收取使用權房(如老公房)的租金也計入物業(yè)管理收入,并設置明細科目核算。
1.1.2物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)性收入。如企業(yè)經(jīng)營(yíng)自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等1.1.3物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托,對房屋共用部位、共用設施設備進(jìn)行大修取得的收入。1.2其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入,包括企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入,如代為房屋出租取得的收入;代為經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設施取得的收入;還包括房屋中介代理收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉讓收入等。32.3第三章2營(yíng)業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的,該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證。
1、如果收到業(yè)委會(huì )劃來(lái)的房屋共用部分、共用設施設置維修基金,按你做的會(huì )計分錄計入“代管基金”是對的。
如果不屬于公共維修基金,應該計入“經(jīng)營(yíng)收入--維修收入”科目。 2、用于維修時(shí): (1)不屬于公共維修的支出 借:經(jīng)營(yíng)成本--維修成本 貸:銀行存款等 (2)屬于公共維修的支出 借:物業(yè)工程 貸:銀行存款等 3、你看看“代管基金”和“物業(yè)工程”科目核算的內容。
第281號科目代管基金 1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設置維修基金。 2.企業(yè)代收代管基金時(shí),借記“銀行存款——代管基金存款”科目,貸記本科目。
企業(yè)收到銀行計息通知,屬于代管基金存款的利息收入,借記“銀行存款——代管基金存款”科目,貸記本科目。 企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設施設備,應負擔的有關(guān)費用,如租賃費、承包費、有償使用費等,應按受益對象,借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“管理費用”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目,貸記本科目。
代管基金按規定用途使用,應分別以下兩種情況進(jìn)行處理:由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造任務(wù)的,實(shí)際發(fā)生的工程支出,借記“物業(yè)工程”科目,貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關(guān)科目;工程完工,其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后進(jìn)行轉賬,借記本科目,貸記“經(jīng)營(yíng)收入-物業(yè)大修收入”科目;結轉已完物業(yè)工程成本,借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目,貸記“物業(yè)工程”科目。 由外單位承接大修任務(wù)的,工程完工,其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后與承接單位進(jìn)行結算,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。
3.本科目應按單幢房屋設置明細賬。 4.本科目期末貸方余額,反映代管基金的結余。
第411號科目物業(yè)工程 1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。 企業(yè)對業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出,也在本科目核算。
2.企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項支出,借記本科目,貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工,其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后進(jìn)行轉賬,借記“代管基金”科目,貸記“經(jīng)營(yíng)收入——物業(yè)大修收入”科目;結轉已完物業(yè)工程成本,借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目,貸記本科目。
企業(yè)對業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)產(chǎn)權人、把會(huì )計從業(yè)站點(diǎn)加入收藏夾使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出,借記本科目,貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關(guān)科目,工程完工結轉成本,借記“遞延資產(chǎn)”科目,貸記本科目。 3.本科目應按工程項目設置明細賬。
4.本科目期末借方余額,反映在建工程的實(shí)際成本。 5.企業(yè)可以根據實(shí)際業(yè)務(wù)需要,增設相應的科目。
物業(yè)管理企業(yè)會(huì )計相關(guān)賬務(wù)處理 一、所設相關(guān)會(huì )計科目 1、資產(chǎn)類(lèi)科目:現金 銀行存款 其他貨幣資金 短期投資 應收票據 應收賬款 預付賬款 其他應收款 待攤費用 長(cháng)期待攤費用 固定資產(chǎn) 低值易耗品 固定資產(chǎn)清理 累計折舊 在建工程 2、負債類(lèi)科目:應付工資 應付票據 應付賬款 短期借款 長(cháng)期借款 其他應付款 預收賬款 預提費用 應交稅金 其他應交款 3、所有者權益類(lèi)科目: 實(shí)收資本 資本公積 本年利潤 利潤分配 盈余公積 4、成本類(lèi)科目:無(wú) 5、損益類(lèi)科目:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 投資收益 營(yíng)業(yè)外收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 主營(yíng)業(yè)稅金及附加 其他業(yè)務(wù)支出 營(yíng)業(yè)費用 管理費用 財務(wù)費用 營(yíng)業(yè)外支出 所得稅 以前年度損益調整 二、相關(guān)賬務(wù)處理(僅供參考): 1、存現 借:銀行存款 (明細科目為銀行所在名稱(chēng)) 貸:現金 2、提現 借:現金 貸:銀行存款 3、預交地稅款 借:應交稅金—營(yíng)業(yè)稅 —城建稅 其他應交款—教育費附加 —水利基金 貸:銀行存款 4、地稅養老金誤收退稅 借:銀行存款 貸:其他應交款—養老保險基金 5、代付上月員工小靈通話(huà)費 借:其他應收款—員工—電話(huà)費 貸:銀行存款 6、代收電信公司電費(預收一年,每月分攤) 借:銀行存款 貸:預收賬款—基站電費 7、電信公司電費計入 借:預收賬款—電費 貸:管理費用—電費 8、轉存單位定期存款一份 借:其他貨幣資金—定期存款 貸:銀行存款 9、付上月份稅款 借:應交稅金—營(yíng)業(yè)稅 —城建稅 其他應交款—教育費附加 —水利基金 —養老保險基金 貸:銀行存款 10、付上月份電話(huà)費 借:管理費用—電話(huà)費 貸:銀行存款 11、付上月份水費(分辦公區、宿舍、食堂、綠化、商鋪、消防、生活用水等) 借:管理費用—水費(辦公……) 預收賬款—業(yè)主二次供水(生活用水) 貸:銀行存款 12、付上月中旬及本月中旬電費 借:管理費用—電費 預收賬款—業(yè)主二次供水能耗 —業(yè)主電梯能耗 貸:銀行存款 13、收電信線(xiàn)路改造勞務(wù)費 借:現金 貸:其他業(yè)務(wù)收入—維修收入 14、付萬(wàn)用表檢測費用及購潤滑油 借:管理費用—維修費 低值易耗品—維修用具 貸:現金 15、購書(shū)刊、洗發(fā)水(發(fā)放員工) 借:其他應付款—工會(huì )經(jīng)費 貸:現金 16、收商鋪水電費 借:現金 貸:其他應收款—商鋪—電費/水費 17、發(fā)放上月管理員工工資 借:應付工資 貸:現金 18、代付上月中隊戰士、搬運工工資(為減少交 養老保險人數,故作總公司支付) 借:其他應收款—總公司 —房開(kāi)公司(代付搬運工工資) 貸:現金 19、購軍靴、環(huán)衛服裝 借:其他應收款—員工—服裝費 貸:現金 20、支付上月垃圾裝車(chē)費 借:其他業(yè)務(wù)支出—裝修垃圾清運費 貸:現金/銀行存款 21、付維修電機費及購買(mǎi)燈光等費用 借:管理費用—維修費 低值易耗品—維修用具 貸:現金 22、購置保潔、維修用配件 借:低值易耗品—保潔用具 —維修用具 貸:現金 23、收員工上月小靈通話(huà)費 借:現金 貸:其他應收款—員工—電話(huà)費 24、收商鋪管理押金 借:現金 貸:其他應付款—商鋪押金 25、退業(yè)主裝修保證金 借:其他應付款—業(yè)主—裝修保證金 貸:現金 26、中隊活動(dòng)開(kāi)支 借:其他應付款—工分經(jīng)費 貸:現金 27、付馬匹治療費及購馬飼料款 借:管理費用—治安費 貸:現金 28、付購菜款柴油大米及食油款 借:應付福利費—伙食費 貸:現金 29、收物管費等 借:現金/銀行存款 貸:預收賬款—業(yè)主—物管費 —業(yè)主—電梯能耗費 —業(yè)主—二次供水 —業(yè)主—停車(chē)綜合服務(wù)費 —業(yè)主—垃圾清運費 其他應付款—業(yè)主—裝修保證金 30、代房開(kāi)公司代購垃圾袋 借:其他應收款—房開(kāi)公司名稱(chēng) 貸:現金 31、罰款收入 借:現金 貸:營(yíng)業(yè)外收入—賠款 32、食堂購洗潔精及飯盒等 借:低值易耗品—廚房用品 貸:現金 33、食堂購液化氣及煤氣罐一只 借:應付福利費 低值易耗品—煤氣罐 貸:現金 34、購發(fā)票辦公用品、報銷(xiāo)車(chē)費等 借:管理費用—辦公費 —差旅費 貸:現金 35、付生活垃圾費 借:管理費用—保潔費 貸:現金 36、領(lǐng)用低值易耗品 借:管理費用—低值易耗品攤銷(xiāo) 貸:低值易耗品—維修用具 —保潔用具 —廚房用具 37、商鋪電費計入 借:其他應收款—商鋪——電費 貸:管理費用—電費 38、開(kāi)辦費用的攤銷(xiāo) 借:管理費用—開(kāi)辦費攤銷(xiāo) 貸:長(cháng)期待攤費用—開(kāi)辦費 39、計提折舊 借:管理費用—折舊費 貸:累計折舊 40、計提本月工資 借:管理費用—工資 貸:應付工資 41、計提各項經(jīng)費 借:管理費用—福利費 —工會(huì )經(jīng)費 —教育經(jīng)費 貸:應付福利費 其他應付款— 工會(huì ) —教育部 42、空置房應收物管費 借:其他應收款—房開(kāi)公司 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 43、結轉本月收入 借:預收賬款—業(yè)主—物管費 —業(yè)主—車(chē)位物管費 —房開(kāi)公司 —商鋪—物管費 —商鋪—租金 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 44、結轉開(kāi)工裝修垃圾費 借:預收賬款—業(yè)主—垃圾清運費 貸:其他業(yè)務(wù)收入—垃圾清運費 45、計提本月稅金及附加 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 其他業(yè)務(wù)支出 管理費用 貸:應交稅金—營(yíng)業(yè)稅 —城建稅 其他應交款—教育費附加 —水利基金 46、計提本月養老保險 借:管理費用—養老金 貸:其他應交款—養老基金 47、結轉益類(lèi)賬戶(hù) 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 其他業(yè)務(wù)收入 營(yíng)業(yè)外收入 貸:本年。
1,物業(yè)費屬于“管理費用”的會(huì )計科目。
2,停車(chē)位費屬于管理費用。
3,供水的水費,一般看你是用什么地方,如果是用在管理部門(mén)就放在管理費用,在制造車(chē)間就放在制造費用里,在新企業(yè)籌建期間,屬于“長(cháng)期待攤費用-開(kāi)辦費 ”。
4,購買(mǎi)辦公用品費屬于“管理費用---辦公費用”。
5,購買(mǎi)其他東西的費用屬于“管理費用---辦公費用”或者“管理費用--其他費用”。
6,物業(yè)公司所需要繳納的稅費:
營(yíng)業(yè)稅率為5%。
只要交營(yíng)業(yè)稅就要交附加稅。
附加稅包括教育附加3%,城建稅7%(還有5%、1%,視城市大小而定)和地方教育附加1%(或2%,也是各城市不同)。
還有印花稅,每本帳本5元。
企業(yè)所得稅,18%(3萬(wàn)以下)、27%(3-10萬(wàn))、33%(10萬(wàn)以上)。
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