商業(yè)地產(chǎn)(房地產(chǎn)會(huì )計需要用到哪些)
1.房地產(chǎn)會(huì )計需要用到哪些會(huì )計科目
一、開(kāi)發(fā)成本（企業(yè)進(jìn)行商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)生的各項購建成本）1、開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)（是指按《規劃工程許可證》批準的開(kāi)發(fā)項目） （1）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)-土地征用及拆遷費 （下設明細：土地價(jià)款、拆遷補償費、土地契稅、交易費用、市政配套設施費等） （2）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)-前期工程費 （下設明細：可行性研究費、勘察測繪費、三通一平費（含甲供材）、規劃設計費、規劃管理費、交通環(huán)境方案費等） （3）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)-建安工程費 （下設明細：地基工程費、建筑工程費（含甲供材）、安裝工程費（含甲供材）、公共裝飾工程費（含甲供材）、精裝修工程費（含甲供材）、工程監理費等） （4）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)-基礎設施費 （下設明細：供電工程支出、供水工程支出、排污工程支出、開(kāi)發(fā)小區內道路、照明工程支出、智能化工程支出、綠化園林環(huán)境支出等） （5）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)-公共配套費 （下設明細：非經(jīng)營(yíng)性共用費用、單獨物業(yè)用房費用、工程監理費等） （6）開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)-開(kāi)發(fā)間接費 （下設明細：應分配開(kāi)發(fā)間接費、專(zhuān)項借款費用等） 二、開(kāi)發(fā)間接費用（項目部直接為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的各項間接費用） （1）開(kāi)發(fā)間接費用-工資薪金 （2）開(kāi)發(fā)間接費用-職工福利費 （3）開(kāi)發(fā)間接費用-辦公費用 （4）開(kāi)發(fā)間接費用-折舊攤銷(xiāo)費 （5）開(kāi)發(fā)間接費用-勞動(dòng)保護費 （6）開(kāi)發(fā)間接費用-房租物業(yè)管理費 （7）開(kāi)發(fā)間接費用-工程管理費 （8）開(kāi)發(fā)間接費用-項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費 （9）開(kāi)發(fā)間接費用-一般借款費用（符合資本化部分） 三、預收賬款（企業(yè)按照《商品房預售合同》約定預收的款項）1、預收賬款-預收訂金（是指按照合同約定預收但未開(kāi)具發(fā)票的房款） （1）預收賬款-預收訂金-普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （2）預收賬款-預收訂金-非普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （3）預收賬款-預收訂金-商鋪（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （4）預收賬款-預收訂金-車(chē)庫（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目）2、預收賬款-預收售房款（是指按照合同約定預收且已開(kāi)具發(fā)票的房款） （1）預收賬款-預收售房款-普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （2）預收賬款-預收售房款-非普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （3）預收賬款-預收售房款-商鋪（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （4）預收賬款-預收售房款-車(chē)庫（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） 四、應付賬款（企業(yè)因接受建筑勞務(wù)等應支付的款項）1、應付賬款-暫估成本（是指按照權責發(fā)生制原則預提應付未付的開(kāi)發(fā)成本） （1）應付賬款-暫估開(kāi)發(fā)成本-待結算工程成本 （2）應付賬款-暫估開(kāi)發(fā)成本-待建工程成本 （3）應付賬款-暫估開(kāi)發(fā)成本-待上交費用 五、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（企業(yè)完工時(shí)庫存開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本）1、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)（是指按《規劃工程許可證》批準的開(kāi)發(fā)項目） （1）普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （2）非普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （3）商鋪（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （4）車(chē)庫（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） 六、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（企業(yè)確認的銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入）1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)（是指按《規劃工程許可證》批準的開(kāi)發(fā)項目） （1）普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （2）非普通住宅（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （3）商鋪（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） （4）車(chē)庫（按《預售許可證》附件的房號設置輔助核算項目） 七、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（企業(yè)確認開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入時(shí)應結轉的成本）1、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-開(kāi)發(fā)項目名稱(chēng)（是指按《規劃工程許可證》批準的開(kāi)發(fā)項目）（可以不設置核算項目俗稱(chēng)半和科目） （1）普通住宅 （2）非普通住宅 （3）商鋪 （4）車(chē)庫。
2.商業(yè)地產(chǎn)公司的主要稅種, 以及日常常用的會(huì )計分錄有哪些?
(1)庫存現金 從銀行提取庫存現金 借：庫存現金 貸：銀行存款 支取庫存現金或是預支庫存現金 借：其他應收賬——XX 成本類(lèi)或材料類(lèi)科目 貸：庫存現金 （2）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時(shí)： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無(wú)法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷(xiāo)法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷(xiāo)的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應收票據（貼現時(shí)注意附追索權和不附追索權的區別，附追索權將轉為應收賬款） 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司（貼現時(shí)注意附追索權和不附追索權的區別，附追索權將轉為應收賬款） 財務(wù)費用 （6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置"預付承包單位款"和"預付供應單位款"兩個(gè)明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書(shū)、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結算時(shí)（所附單據：工程價(jià)款結算單） 借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時(shí)，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價(jià)款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買(mǎi)價(jià)、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護費、檢驗試驗費等 （9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來(lái)核算各種為庫存材料的計劃成本或實(shí)際成本 （11）庫存設備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫存設備的實(shí)際成本 ①購入設備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單） 借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 ②訂購設備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設備進(jìn)行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單） 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：庫存設備 銷(xiāo)售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷(xiāo)售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結轉成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：庫存設備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。
應與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的會(huì )計科目
房產(chǎn)企業(yè)會(huì )計科目一、房地產(chǎn)會(huì )計核算科目設計入門(mén) 本文適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。
所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請設計公司設計，委托施工單位承建，自己或請代理銷(xiāo)售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個(gè)科目就不用多說(shuō)了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實(shí)現現金流量表的自動(dòng)編制，設置好了可以省下好多時(shí)間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產(chǎn)公司都會(huì )涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會(huì )涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶(hù)，建議把貸款專(zhuān)戶(hù)和銀行按揭賬戶(hù)與一般結算戶(hù)分開(kāi)，設成三級明細1002.01 結算戶(hù) 下設明細1002.02 貸款專(zhuān)戶(hù) 一般項目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設明細1002.03 按揭保證金戶(hù) 視情況可設明細，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì )要求對應在開(kāi)一個(gè)一般結算戶(hù)，專(zhuān)門(mén)用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結算戶(hù)這樣區分的目的是因為按揭保證金戶(hù)是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統計公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)還是很重要的，在報建的時(shí)候，計委和建委都會(huì )要銀行開(kāi)具相應的資金證實(shí)，這個(gè)按揭保證金上的錢(qián)是不能計算在內的。1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個(gè)科目基本上不會(huì )用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。
1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不會(huì )賒銷(xiāo)房子，假如在市場(chǎng)發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷(xiāo)，會(huì )形成應收賬款（交房，并且結算以后），如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應收賬款業(yè)務(wù)比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133 其它應收款 留意這個(gè)科目有很多存出保證金要放在這個(gè)科目，主要是報建過(guò)程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門(mén)及工程部門(mén)的同事。
這個(gè)科目建議只設這樣幾個(gè)明細科目：內部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來(lái)、其它；用個(gè)人、客戶(hù)往來(lái)核算實(shí)現對每個(gè)人、單位的明細治理。這個(gè)功能前面所述的兩個(gè)軟件都可以實(shí)現，但要在開(kāi)始進(jìn)行設置時(shí)設好，尤其是存出保證金賬戶(hù)，在實(shí)際工作中，報建部門(mén)拿回來(lái)的收據都是一樣的，會(huì )計尤其是剛入門(mén)的會(huì )計通常無(wú)法區分哪些是直接進(jìn)成本的項目，哪些要最后退回來(lái)的項目，所以要找懂報建業(yè)務(wù)的同事把這些項目了解清晰。
1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì )很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì )引起稅務(wù)局的關(guān)注，會(huì )提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務(wù)機關(guān)，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷(xiāo)差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷(xiāo)商品、1271 受托代銷(xiāo)商品、1281 存貨跌價(jià)準備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費用、1401 長(cháng)期股權投資、1402 長(cháng)期債權投資、1421 長(cháng)期投資減值準備、1431 委托貸款等科目基本上不用。
1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算后從開(kāi)發(fā)成本中轉入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報表放存貨。1501 固定資產(chǎn)、1502 累計折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì )計核算完全一樣，不再詳述。
1505 固定資產(chǎn)減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長(cháng)期待攤費用、1911 待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算后從開(kāi)發(fā)成本中轉入，平時(shí)就在開(kāi)發(fā)成本中，報表放存貨。
1501 固定資產(chǎn)、1502 累計折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì )計核算完全一樣，不再詳述。1505 固定資產(chǎn)減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無(wú)形資產(chǎn)、1805 無(wú)形資產(chǎn)減值準備、1815 未確認融資費用、1901 長(cháng)期待攤費用、1911 待處理財務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無(wú)異。
2101 短期借款 一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的借款期是24 個(gè)月，應該核算在長(cháng)期借款里面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。2111 應付票據 一般不用。
2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來(lái)核算，建議分一下單位的類(lèi)別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話(huà)，就沒(méi)有必要，直接用往來(lái)核算，在用往來(lái)核算的時(shí)候，一定要用往來(lái)單位的全稱(chēng)，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì )計要給予相稱(chēng)的重視。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。
即用下面的分錄：借：應付賬款貸：銀行存款借：開(kāi)發(fā)成本貸：應付賬款不要簡(jiǎn)化成借：開(kāi)發(fā)成本貨：銀行存款[1][2]這樣可以保證在做財務(wù)決算時(shí)，與往來(lái)單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當的重視。
4.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)流程及會(huì )計科目?
1、資產(chǎn)類(lèi)主要會(huì )計科目核算： （1）現金 從銀行提取現金 借：現金 貸：銀行存款 支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX成本類(lèi)或材料類(lèi)科目 貸：現金 （2）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時(shí)： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無(wú)法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷(xiāo)法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷(xiāo)的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司 財務(wù)費用 （6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個(gè)明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書(shū)、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結算時(shí)（所附單據：工程價(jià)款結算單） 借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時(shí)，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價(jià)款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買(mǎi)價(jià)、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護費、檢驗試驗費等 （9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來(lái)核算各種為庫存材料的計劃成本或實(shí)際成本 （11）庫存設備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫存設備的實(shí)際成本 ①購入設備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單） 借：物資采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購——設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：物資采購 ②訂購設備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設備進(jìn)行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單） 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：庫存設備 銷(xiāo)售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷(xiāo)售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結轉成本 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：庫存設備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。
應與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動(dòng)材料。
如：工具、器具、玻璃器皿等 自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷(xiāo)計入成本費用 借：開(kāi)發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷(xiāo)法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設場(chǎng)地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時(shí) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)發(fā)成本 對外。
5.房地產(chǎn)會(huì )計,一般都會(huì )用到那些會(huì )計科目
個(gè)人觀(guān)點(diǎn)： 1、資產(chǎn)類(lèi)主要會(huì )計科目核算： （1）現金 從銀行提取現金 借：現金 貸：銀行存款 支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX成本類(lèi)或材料類(lèi)科目 貸：現金 （2）銀行存款 （3）應收賬款：主要是核算在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，轉讓和銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買(mǎi)、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協(xié)議銷(xiāo)售發(fā)票或出租發(fā)票） 借：應收賬款——XX公司或個(gè)人 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入 收回款項時(shí)： 借：銀行存款 貸：應收賬款 （4）壞賬準備：確定無(wú)法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷(xiāo)法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時(shí) 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷(xiāo)的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款 （5）應收票據：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉讓、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷(xiāo)售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無(wú)息商業(yè)匯票（所附單據：銷(xiāo)售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款 貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款 貸：應收票據——XX公司 財務(wù)費用 （6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個(gè)明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書(shū)、付款單） 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款 貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結算時(shí)（所附單據：工程價(jià)款結算單） 借：開(kāi)發(fā)成本 貸：應付賬款——應付工程款 同時(shí)，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款 貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款 ②預付給供應商的材料價(jià)款 借：預付賬款——預付供應單位款 貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款 貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款 （7）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買(mǎi)價(jià)、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷(xiāo)、勞動(dòng)保護費、檢驗試驗費等 （9）材料成本差異：主要用來(lái)核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。 （10）庫存材料：用來(lái)核算各種為庫存材料的計劃成本或實(shí)際成本 （11）庫存設備：用來(lái)核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫存設備的實(shí)際成本 ①購入設備，支付買(mǎi)價(jià)、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷(xiāo)售發(fā)票、付款單） 借：材料采購——設備采購 貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：材料采購——設備采購 貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買(mǎi)價(jià)和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實(shí)際買(mǎi)價(jià)和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單） 借：庫存設備 貸：材料采購 ②訂購設備與材料，所發(fā)生的買(mǎi)價(jià)與動(dòng)雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據） 借：預付賬款 貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：材料采購——設備采購 貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款 ③設備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設備進(jìn)行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單） 借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā) 貸：庫存設備 銷(xiāo)售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷(xiāo)售發(fā)票） 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 結轉成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：庫存設備 （12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。
應與加工單位簽訂加工合同。 發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料 貸：庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料 貸：銀行存款 借：庫存材料——XX材料 貸：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動(dòng)材料。
如：工具、器具、玻璃器皿等 自營(yíng)工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷(xiāo)計入成本費用 借：開(kāi)發(fā)間接費用 貸：低值易耗品 倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷(xiāo)法： 借：待攤費用 貸：低值易耗品 借：采購保管費 貸：待攤費用 （14）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷(xiāo)售的產(chǎn)品，包括開(kāi)發(fā)完工的建設場(chǎng)地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時(shí) 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：開(kāi)。
6.房地產(chǎn)有哪些會(huì )計科目
1、涉及的會(huì )計科目：其他的科目和一般的企業(yè)都差不多，主要的重點(diǎn)科目是：開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)費用，預收帳款（房款），以后就是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。預付帳款（供應商）以后就是主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。長(cháng)期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產(chǎn)稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項目的發(fā)生的所有開(kāi)發(fā)費用都在“開(kāi)發(fā)成本”下核算。
開(kāi)發(fā)成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開(kāi)發(fā)間接費用這幾個(gè)明細核算跟商品房開(kāi)發(fā)有關(guān)的所有費用支出。
還有開(kāi)發(fā)費用取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長(cháng)短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開(kāi)發(fā)間接費中。
一般房地產(chǎn)投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶(hù)用預收款發(fā)票換正規的商品房銷(xiāo)售發(fā)票的時(shí)候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷(xiāo)售收入，同時(shí)把比例從開(kāi)發(fā)成本中結轉銷(xiāo)售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷(xiāo)售稅金及附加。
房開(kāi)企業(yè)是按預收賬款和銷(xiāo)售收入預繳所有的稅金（營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅）的，等整個(gè)開(kāi)發(fā)項目完成以后，在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項目匯算清繳的
大體流程就這樣了。
7.房地產(chǎn)會(huì )計的各個(gè)會(huì )計科目
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計科目表 ━━━┯━━━┯━━━━━━━━ 順序號│編 號│ 科目名稱(chēng) ———┼———┼———————— │ │ 一、資產(chǎn)類(lèi) 1 │101 │ 現金 2 │102 │ 銀行存款 ——農行金支行 ——商行營(yíng)業(yè)部 3 │109 │ 其他貨幣資金 4 │111 │ 短期投資 5 │112 │ 應收票據 6 │113 │ 應收賬款 ——應收售房款 7 │114 │ 壞賬準備 8 │115 │ 預付賬款 預付工程款 9 │119 │ 其他應收款 ——其他應收單位款 ——其他應收個(gè)人款 10 │121 │ 物資采購 11 │123 │ 采購保管費 12 │124 │ 庫存材料 13 │125 │ 庫存設備 14 │129 │ 低值易耗品 15 │131 │ 材料成本差異 16 │133 │ 委托加工材料 17 │135 │ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（項目核算——***） ——房屋 ——配套設施 18 │136 │ 分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 19 │137 │ 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 20 │138 │ 周轉房 21 │139 │ 待攤費用 22 │141 │ 長(cháng)期投資 23 │151 │ 固定資產(chǎn) ——運輸工具 ——辦公設備 ——其他固定資產(chǎn) 24 │155 │ 累計折舊 25 │156 │ 固定資產(chǎn)清理 26 │159 │ 固定資產(chǎn)購建支出 27 │161 │ 無(wú)形資產(chǎn) 28 │171 │ 遞延資產(chǎn) 29 │181 │ 待處理財產(chǎn)損溢 │ │ 二、負債類(lèi) 30 │201 │ 短期借款 31 │202 │ 應付票據 32 │203 │ 應付賬款 ——應付工程款 33 │204 │ 預收賬款（客戶(hù)核算——張三、李四等） ——預收售房款 ——預收一次性付清款 ——預收分期付款 ——預收按揭付款 34 │209 │ 其他應付款 ——其他應付單位款 ——其他應付個(gè)人款 35 │211 │ 應付工資 36 │214 │ 應付福利費 37 │221 │ 應交稅金 ——應交營(yíng)業(yè)稅 ——應交土地增值稅 ——應交企業(yè)所得稅 ——應交個(gè)人所得稅 ——應交城建稅 ——應交土地使用稅 ——應交車(chē)船使用稅 ——應交房產(chǎn)稅 38 │223 │ 應付利潤 39 │229 │ 其他應交款 ——應交教育費附加 ——應交地方教育費附加 40 │231 │ 預提費用 ——借款利息 41 │241 │ 長(cháng)期借款 ——農行#支行 42 │251 │ 應付債券 43 │261 │ 長(cháng)期應付款 │ │ 三、所有者權益類(lèi) 44 │301 │ 實(shí)收資本 45 │311 │ 資本公積 46 │313 │ 盈余公積 ——法定盈余公積 ——法定公益金 ——任意盈余公積 47 │321 │ 本年利潤 48 │322 │ 利潤分配 ——未分配利潤 ——提取法定盈余公積金 ——提取法定公益金 ——提取任意盈余公積金 ——應付利潤 ——其他轉入 │ │ 四、成本類(lèi) 49 │401 │ 開(kāi)發(fā)成本（項目核算——***） ——房屋開(kāi)發(fā)成本 ——土地征用及拆遷補償費 ——前期工程費 ——基礎設施費 ——配套設施費 ——建筑安裝工程費 ——開(kāi)發(fā)間接費 ——配套設施開(kāi)發(fā)成本 50 │407 │ 開(kāi)發(fā)間接費用（部門(mén)核算：財務(wù)部、辦公室、管理部等） ——工資福利 ——辦公費 ——業(yè)務(wù)招待費 ——差旅費 ——通訊費 ——交通費 ——折舊費 ——職工教育經(jīng)費 ——汽車(chē)費 ——水電費 ——低值易耗品攤銷(xiāo) ——稅費 ——廣告宣傳費 ——其他費用 │ │ 五、損益類(lèi) 51 │501 │ 經(jīng)營(yíng)收入 ——商品房銷(xiāo)售收入 52 │502 │ 經(jīng)營(yíng)成本 ——商品房銷(xiāo)售成本 53 │503 │ 銷(xiāo)售費用 54 │504 │ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 55 │511 │ 其他業(yè)務(wù)收入 ——租金收入 56 │512 │ 其他業(yè)務(wù)支出 57 │521 │ 管理費用 58 │522 │ 財務(wù)費用 ——利息 ——手續費 59 │531 │ 投資收益 60 │541 │ 營(yíng)業(yè)外收入 ——其他 61 │542 │ 營(yíng)業(yè)外支出 ——其他 62 │550│所得稅 63 │560 │以前年度損益調整。
8.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會(huì )計一般都用到哪些科目呢
庫存現金
人民幣
銀行存款
人民幣
其他貨幣資金
外埠存款
銀行本票
銀行匯票
交易性金融資產(chǎn)
應收票據
銀行承兌匯票
商業(yè)承兌匯票
其他
應收賬款
預付賬款
應收股利
應收利息
其他應收款
單位往來(lái)
個(gè)人往來(lái)
社保基金
應收補貼款
壞賬準備
材料采購
在途物資
原材料
材料成本差異
庫存商品
發(fā)出商品
委托加工物資
周轉材料
包裝物
低值易耗品
存貨跌價(jià)準備
持有至到期投資
持有至到期投資減值準備
可供出售金融資產(chǎn)
長(cháng)期股權投資
投資成本
損益調整
所有者權益其他變動(dòng)
長(cháng)期股權投資減值準備
長(cháng)期應收款
未實(shí)現融資收益
投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷(xiāo)）
投資性房地產(chǎn)減值準備
固定資產(chǎn)
房屋
生產(chǎn)用房屋
非生產(chǎn)用房屋
建筑物
通用設備
電子設備
辦公家具
廚房設備
其他設備
專(zhuān)用設備
運輸設備
其他
累計折舊
房屋
生產(chǎn)用房屋
非生產(chǎn)用房屋
建筑物
通用設備
電子設備
辦公家具
廚房設備
其他設備
專(zhuān)用設備
運輸設備
其他
9.房地產(chǎn)會(huì )計賬務(wù)處理流程及分錄
先談?wù)剷?huì )計流程吧。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計流程與其他行業(yè)的會(huì )計流程大同小異。1、關(guān)于費用的報銷(xiāo)。有關(guān)的業(yè)務(wù)人員簽字，部門(mén)負責人簽字，然后由會(huì )計部門(mén)的有關(guān)人員審核，最后由簽批權的負責人簽字后，由出納支付。出納做記賬憑證。2、房地產(chǎn)行業(yè)一般情況同上。只是在出包工程時(shí)支付工程款，有的企業(yè)由會(huì )計部會(huì )同工程部按定額或形象進(jìn)度測算工程進(jìn)度并以此支付工程款，有的企業(yè)只由工程部測算工程進(jìn)度，有關(guān)人員簽字后支付工程款。實(shí)際上就是會(huì )計的《建筑會(huì )同》采用完工百分比法確定收入。3、出納只做與貨幣收支有關(guān)的記賬憑證，并據此核對現金日記賬、銀行存款日記賬。4、由會(huì )計部有關(guān)人員進(jìn)行會(huì )計記賬憑證審核。5、由會(huì )計部有關(guān)人員進(jìn)行記賬憑證匯總、試算平衡、記賬。6、由會(huì )計部有關(guān)人員制作轉賬憑證。由會(huì )計部有關(guān)人員審核，再記賬。7、填制會(huì )計報表、稅表。
再談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)會(huì )計科目的設置。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計科目與一般的制造業(yè)的會(huì )計科目基本相同。一般的貨幣資金、往來(lái)等都用。不同的是：工業(yè)企業(yè)一般不使用：預收賬款、預付賬款。而房地產(chǎn)行業(yè)使用這兩個(gè)科目。工業(yè)的“生產(chǎn)成本”，房地產(chǎn)行業(yè)改為：“開(kāi)發(fā)成本”，它下面設6個(gè)二級科目，分別是：土地出讓及拆遷安置補償費、前期工程費、基礎設施工程費、建筑安裝工程費、配套設施工程費、開(kāi)發(fā)間接費。一般房地產(chǎn)行業(yè)按項目、開(kāi)發(fā)期設置三級科目。（必須說(shuō)明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按棟核算成本，以建筑面積做為分配混合費用的依據。但是，由于實(shí)際工作中，由于有關(guān)人員、收費等是打包的形式，按上述方法分攤較難，再加上同期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本相同，可以采用按項目、開(kāi)發(fā)期核算成本）。工業(yè)企業(yè)的“庫存商品”改為“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”；“制造費用”改為“開(kāi)發(fā)間接費用”。
再談?wù)動(dòng)嘘P(guān)稅費情況。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品周期較長(cháng)，一般的按會(huì )計準則要求確認收入時(shí)間會(huì )較長(cháng)，但是，國家的稅收不能延期，因此，有關(guān)的稅法規定，按企業(yè)收取的預收款為稅基計算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅。也就是說(shuō)，當房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售期房的時(shí)候，就開(kāi)始交稅。并且按一定的比例預交企業(yè)所得稅、土地增值稅，房地產(chǎn)行業(yè)還應該繳納土地使用稅。當工程開(kāi)發(fā)完畢后，要匯算清繳土地增值稅。
