房地產企業(yè)的會計科目及帳務處理:(介紹一些常用的分錄):(1)應收賬款:主要是核算在開發(fā)經營過程中,轉讓和銷售開發(fā)產品,提供出租房屋和提供勞務,而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項(所附原始單據:購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票) 借:應收賬款——XX公司或個人 貸:主營業(yè)務收入 ②出讓材料而應收取的未收款項 借:應收賬款——XX公司 貸:其他業(yè)務收入 收回款項時:借:銀行存款 貸:應收賬款 (2)壞賬準備:確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失,主要有兩種核算方法:一種直接轉銷法,二是備抵法 提取壞賬準備金 借:管理費用 貸:壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借:壞賬準備 貸:應收賬款 收回已轉銷的應收賬款 借:應收賬款 貸:壞賬準備 借:銀行存款 貸:應收賬款 (5)應收票據:指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借:應收票據——XX公司 貸:主營業(yè)務收入 商業(yè)匯票到期:若為無息商業(yè)匯票(所附單據:銷售發(fā)票、雙方協(xié)議) 借:銀行存款 貸:應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借:銀行存款 貸:應收票據——XX公司 財務費用 (3)預付賬款:是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款,分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款(所附單據:付款申請書、付款單) 借:預付賬款——預付承包單位款 貸:銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借:預付賬款——預付承包單位款 貸:庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時(所附單據:工程價款結算單) 借:開發(fā)成本 貸:應付賬款——應付工程款 同時,從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借:應付賬款——應付工程款 貸:預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借:應付賬款——應付工程款 貸:銀行存款 ②預付給供應商的材料價款 借:預付賬款——預付供應單位款 貸:銀行存款 材料驗收入庫,用預付款抵扣應付款 借:應付賬款——應付購貨款 貸:預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借:應付賬款——應付購貨款 貸:銀行存款 (4)物資采購:主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金,月終分配的采購保管費和材料成本差異。
(5)采購保管費:主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等 (6)材料成本差異:主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。(7)庫存材料:用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本 (8)庫存設備:用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備,支付買價、代墊的運雜費、采保費(所附憑證:代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單) 借:物資采購——設備采購 貸:銀行存款 計算與分配的采保費(所附憑證:計算的采保費用固定表格) 借:物資采購——設備采購 貸:采購保管費 采購保管費的計算公式如下:采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫(所附單據:入為單、設備管理單) 借:庫存設備 貸:物資采購 ②訂購設備與材料,所發(fā)生的買價與動雜費、稅款(所附單據:購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據) 借:預付賬款 貸:銀行存款 設備到達驗收入庫 借:物資采購——設備采購 貸:應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借:應付賬款——應付供貨款 貸:預付賬款 支付余下應付的設備材料采購款 借:應付賬款 貸:銀行存款 ③設備和材料發(fā)出,領用設備進行安裝,用作房屋建設(所附憑據:發(fā)出材料匯總表、設備出庫單) 借:開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸:庫存設備 銷售積壓設備(所附單據:設備出庫單、銀行單據、銷售發(fā)票) 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務收入 結轉成本 借:其他業(yè)務支出 貸:庫存設備 (9)委托加工材料:主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。
應與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料,委托外單位加工 借:委托加工材料 貸:庫存材料 材料成本差異 加工完后驗收入庫 借:委托加工材料 貸:銀行存款 借:庫存材料——XX材料 貸:委托加工材料 (10)低值易耗品:是指未達到固定資產標準的勞動材料。
如:工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具,一次性攤銷計入成本費用 借:開發(fā)間接費用 貸:低值易耗品 倉庫領用工具一批,用五五攤銷法:借:待攤費用 貸:低值易耗品 借:采購保管費 貸:待攤費用 (11)開發(fā)產品:是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程并驗收合格,可以按照合同的條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產品,包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產品,在竣工驗收時 借:開發(fā)產品 貸:開發(fā)成本 對外銷售轉讓的開發(fā)產品,月份終了按時結轉開發(fā)成本 借:主營業(yè)務成本 貸:開發(fā)產品 (12)分期開發(fā)產品:應根據分期銷售。
房地產開發(fā)企業(yè)主要業(yè)務有開發(fā)前期、開發(fā)過程、銷售過程等
–––股東投資設立公司
借:銀行存款
貸:實收資本
–––取得開發(fā)土地
借:開發(fā)成本[相當于生產成本科目]
貸:銀行存款、預付賬款等
–––支付各種前期工程費用(包括向政府部門交的各項規(guī)費)
借:開發(fā)成本
貸:銀行存款
–––支付施工企業(yè)建安工程費用
借:開發(fā)成本
貸:銀行存款、應付帳款、預付賬款等
–––與開發(fā)項目有關的管理費用,現場管理組織方面的費用,
借:間接費用[相當于制造費用科目]
貸:銀行存款、應付職工薪酬、應付帳款等
–––公司管理部門發(fā)生的費用
借:管理費用
貸:銀行存款、應付職工薪酬等
–––銀行借款利息
(開發(fā)產品完工前)
借:間接費用
貸:銀行存款
(開發(fā)產品完工結算后)
借:財務費用
貸:銀行存款
–––開發(fā)間接費按一定比例分攤給各成本對象
借:開發(fā)成本
貸:間接費用
–––完工決算結轉成本
借:開發(fā)產品[相當于產成品科目]
貸:開發(fā)成本
銷售工程、預收款過程、銷售成本利潤核算等與一般企業(yè)相同。
以上是一般的核算過程,如果有什么具體的問題可以追問
一般都是幾年一周期,前幾年開發(fā),一年賣房子。
開發(fā)時:
土地成本?。òㄍ恋爻鲎尳鹉切课萁ㄔ斐杀景『凸さ厣系墓と斯べY?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃犠?,估計沒這個工資,一般應該是工程外包,跟施工單位簽合同,最后工程送審,以審定價結算)都計入開發(fā)成本
借 開發(fā)成本(如果是土地成本,就設置個2個科目,土地成本)
貸 銀行存款(或者其他)
弄清爽點,到清算的時候,自己方便很多。
以為開發(fā)而產生的人員工資會務費啊,辦公費啊,差旅費啊,還有借款利息什么的,都放開發(fā)間接費用。
會計分錄類似開發(fā)成本
預售時:
借 銀行存款
貸 預收賬款-(某某某)
交付時:
確認收入
借 預收賬款
貸 主營業(yè)務收入
結轉成本:
在銷售差不多的時候(大概90%以上,反正差不多就是了,具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有)
將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉入成本
其他的,該清算就清算了吧。
附件一條,因為現在可能會存在個人借款給房地產公司:
借 銀行存款
貸 其他應付款
擴展資料:
會計分錄分為簡單分錄和復合分錄兩種。簡單分錄也稱“單項分錄”。是指以一個帳戶的借方和另一個帳戶的貸方相對應的會計分錄。復合分錄亦稱“多項分錄”。是指以一個帳戶的借方與幾個帳戶的貸方,或者以一個帳戶的貸方與幾個帳戶的借方相對應的會計分錄。
為了保證帳戶對應關系的正確、清晰、便于了解經濟業(yè)務的內容,會計分錄必須嚴格掌握一借多貸或一貸多借的基本原則,不允許多借多貸。
層析法
層析法是指將事物的發(fā)展過程劃分為若干個階段和層次,逐層遞進分析,從而最終得出結果的一種解決問題的方法。利用層析法進行編制會計分錄教學直觀、清晰,能夠取得理想的教學效果,其步驟如下:
1、分析列出經濟業(yè)務中所涉及的會計科目。
2、分析會計科目的性質,如資產類科目、負債類科目等。
3、分析各會計科目的金額增減變動情況。
4、根據步驟2、3結合各類賬戶的借貸方所反映的經濟內容(增加或減少),來判斷會計科目的方向。
5、根據有借必有貸,借貸必相等的記賬規(guī)則,編制會計分錄。
此種方法對于學生能夠準確知道會計業(yè)務所涉及的會計科目非常有效,并且較適用于單個會計分錄的編制。
業(yè)務鏈法
所謂業(yè)務鏈法就是指根據會計業(yè)務發(fā)生的先后順序,組成一條連續(xù)的業(yè)務鏈,前后業(yè)務之間會計分錄之間存在的一種相連的關系進行會計分錄的編制。
此種方法對于連續(xù)性的經濟業(yè)務比較有效,特別是針對于容易搞錯記賬方向效果更加明顯。
記賬規(guī)則法
所謂記賬規(guī)則法就是指利用記賬規(guī)則“有借必有貸,借貸必相等”進行編制會計分錄。
參考資料:搜狗百科-會計分錄
開發(fā)時土地成本,房屋建造成本和工地上的工人工資都計入開發(fā)成本。
借:開發(fā)成本(土地成本設置個2個科目),
貸:銀行存款(或者其他)。
為開發(fā)而產生的人員工資會務費,辦公費,差旅費,借款利息等放開發(fā)間接費用,會計分錄類似開發(fā)成本。預售時:
借:銀行存款,
貸:預收賬款-(某某某)。
交付時確認收入:
借:預收賬款,
貸:主營業(yè)務收入。
在銷售差不多的時候(大概90%以上)將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉入成本。
借:銀行存款,
貸:其他應付款。
7、付建設工程市政設施配套費:應該:借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-**工程-基礎設置費貸:銀行存款8、付售樓模型款借:應付賬款--**公司貸:銀行存款收到發(fā)票時:借;銷售費用--其他貸:應付賬款--**公司11、付臨時接電費:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本--**工程—基礎設施費貸:銀行存款注:基礎設施費核算:道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等。
12、安裝水表、電表所支付的費用:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—基礎設施費貸:銀行存款13、付工地水電費時:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費用貸:銀行存款(現金)14、購買工程用的電纜等材料:借;庫存材料(庫存設備)貸:銀行存款(現金)領用時:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—建安費貸:庫存材料(庫存設備)16、購買工地鐵門:借:開發(fā)成本--房屋開發(fā)成本--**工程—其他費用貸:現金17、房屋技術資料及曬圖費:借:開發(fā)成本--前期工程費或其他貸:現金18、支付銷售樓部員工工資、成本核算人員、工程師,管理人員工資借:現金貸:銀行存款貸:應付職工薪酬貸:現金借:銷售費用—售樓小姐工資,售樓經理工資管理費用—成本核算人員,工程師等人員工資管理費用—工資貸:應付職工薪酬注:開發(fā)間接費可以不設置,直接記入相關的成本費用中。2008-09-2311:39補充問題1、工地用的水費現在是由我們公司自己交的,該如何做分錄呢,你公司交付的工地水電費,也要計入“開發(fā)成本”科目。
2、以上你們沒有提到的分錄是不是都做對了,開發(fā)成本是用三欄式的賬頁還是用費用的多欄式賬頁?(1)以上沒有提到的分錄,是對的。(2)開發(fā)成本一般常用“多欄式”賬頁。
也可以使用“三欄式”帳頁。
一般都是幾年一周期,前幾年開發(fā),一年賣房子。
開發(fā)時:土地成本啊(包括土地出讓金那些),房屋建造成本啊和工地上的工人工資?。ㄒ话愣疾皇亲约旱墓こ剃犠觯烙嫑]這個工資,一般應該是工程外包,跟施工單位簽合同,最后工程送審,以審定價結算)都計入開發(fā)成本借 開發(fā)成本(如果是土地成本,就設置個2個科目,土地成本)貸 銀行存款(或者其他)弄清爽點,到清算的時候,自己方便很多。以為開發(fā)而產生的人員工資會務費啊,辦公費啊,差旅費啊,還有借款利息什么的,都放開發(fā)間接費用。
會計分錄類似開發(fā)成本預售時:借 銀行存款貸 預收賬款-(某某某)交付時:確認收入借 預收賬款貸 主營業(yè)務收入結轉成本:在銷售差不多的時候(大概90%以上,反正差不多就是了,具體有什么文件要百分之幾規(guī)定我印象中沒有)將開發(fā)成本和開發(fā)間接費轉入成本其他的,該清算就清算了吧。附件一條,因為現在可能會存在個人借款給房地產公司:借 銀行存款貸 其他應付款不知道對你有沒有幫助。
1、房地產建設:借:在建工程貸:銀行存款原材料2、房地產開發(fā):借:開發(fā)產品貸:在建工程3、房地產出售:借:銀行存款貸:開發(fā)產品4、房地產租賃:借:投資性房地產貸:開發(fā)產品擴展資料:依據《會計準則-投資性房地產》關于計量確認的規(guī)定:第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
(一)外購投資性房地產的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。(二)自行建造投資性房地產的成本,由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。
(三)以其他方式取得的投資性房地產的成本,按照相關會計準則的規(guī)定確定。第八條 與投資性房地產有關的后續(xù)支出,滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的,應當計入投資性房地產成本;不滿足本準則第六條規(guī)定的確認條件的,應當在發(fā)生時計入當期損益。
參考資料來源:百度百科-投資性房地產。
房地產會計--不同模式售樓部的會計與稅務處理 房地產企業(yè)為了擴大影響,便于接待客戶,使其充分了解開發(fā)產品的性質和結構進而達到銷售的目的,一般都會在不同區(qū)域設立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設施。
房地產企業(yè)的營銷設施應用模式不同,相關會計處理、稅務處理也有不同。結合國家稅務總局《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)相關規(guī)定,筆者對房地產企業(yè)目前比較通用的營銷設施模式下的會計和稅務處理進行分析。
項目營銷設施的應用模式 房地產企業(yè)的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型,根據其建設與使用的特點,可以分為以下4種模式: 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用,項目銷售完畢,作為開發(fā)產品銷售處理以及轉為企業(yè)自用或出租。 2.利用開發(fā)小區(qū)內樓宇之外的引人矚目的位置,建造臨時設施,例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用,項目銷售完畢即行拆除或轉為企業(yè)自用或出租。
3.利用開發(fā)小區(qū)內的配套設施(例如會所)裝修、裝飾后,作為項目營銷設施臨時使用;項目銷售完畢作為開發(fā)產品銷售處理以及轉為企業(yè)自用或出租,或者移交物業(yè)公司,產權歸全體業(yè)主所有。 4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網點,項目銷售完畢,轉為其他項目使用或出租、銷售處理。
不同情形下的會計處理 1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。 根據國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定,計入開發(fā)間接費用核算的營銷設施建造費,包括項目小區(qū)樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。
將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用,因其本身就屬于特定的成本對象,所以其建造成本按照正常的開發(fā)產品核算,其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售,應歸屬于開發(fā)間接費用核算。 例如:A房地產企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設樣板間,建造成本50萬元,裝飾、裝修后對外開放,樣板間裝飾、裝修支出30萬元。
(1)建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發(fā)成本”,對于裝飾、裝修的費用30萬元,如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售,則可以計入該套樣板間“開發(fā)成本”,反之,則計入“開發(fā)間接費用”核算。 (2)“開發(fā)間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費用”科目。
(3)當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時,從“開發(fā)成本”轉入“開發(fā)產品”科目。 (4)當樣板間銷售,結轉收入和成本時,其成本從“開發(fā)產品”轉入“主營業(yè)務成本”。
(5)當樣板間轉作自用時,其成本從“開發(fā)產品”轉入“固定資產”。 (6)當樣板間未來出租時,其成本從“開發(fā)產品”轉入“投資性房地產”。
“開發(fā)間接費用”應當按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定,對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法,企業(yè)根據需要可以自行確定。 另外,房地產企業(yè)由“開發(fā)產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的,需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定,即企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。
2.利用開發(fā)小區(qū)內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施(例如售樓部、樣板間)作為營銷設施使用的會計處理。 作為售樓部、樣板間使用的臨時設施,按照《企業(yè)會計準則》,其發(fā)生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。
完工后,其成本從“在建工程”轉入“開發(fā)間接費用”,如果非自用或出租,也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定,直接計入“開發(fā)間接費用”核算。 3.利用開發(fā)小區(qū)內的配套設施(例如會所)裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。
房地產企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外,比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設計已經確定的,即便臨時作為項目營銷設施使用,也不可以直接計入“開發(fā)間接費用”核算,而需要根據國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,按以下規(guī)定進行處理: (1)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 (2)屬于營利性的,或產權歸企業(yè)所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。
除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。 例如:A房地產企業(yè)在開發(fā)的B項目小區(qū)中心位置,按照規(guī)劃建造會所一座,裝修后暫時作為售樓部使用。
售樓部利用會所作為。
房地產企業(yè)會計核算和稅務處理大全 如:會計分錄,會計科目、會計報表、要繳納哪些稅,怎樣少納稅。
內容好多,先發(fā)給您一部分吧:房地產會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產涉及的稅種: 房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。 1、營業(yè)稅:稅率5%。
2、城市維護建設稅 計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農村)。
計算公式: 應納稅額=營業(yè)稅*稅率。 3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。
計算公式: 應交教育費附加額=營業(yè)稅*3%。 4、印花稅: (1)財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同,適用稅率為千分之一; (2)加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據,稅率為萬分之五; (3)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同,稅率為萬分之三; (4)借款合同,稅率為萬分之零點五; (5)對記錄資金的帳薄,按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花; (6)營業(yè)帳薄、權利、許可證照,按件定額貼花五元。
5、個人所得稅: 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元) 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式: 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收2000-“三險一金” 6、所得稅 (1)所得稅的征收方式有兩種:查帳征收和核定征收。(2)如果屬于核定征收的,按收入計算繳納所得稅。
計算公式: 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 (3)如果屬于查帳征收的,按利潤計算繳納所得稅。 計算公式: 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 (4)所得稅稅率: 一般企業(yè)所得稅的稅率為25%, 符合條件的小型微利企業(yè),減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業(yè),減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 7、房產稅 依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。
8、土地使用稅:土地使用稅每平方米年稅額如下: (1)大城市1.5元至30元; (2)中等城市1.2元至24元; (3)小城市0.9元至18元; (4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。 9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。
房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益,計算增值額的扣除項目金額包括: (1)取得土地使用權所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格; (4)與轉讓房地產有關的稅金; (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。稅率:土地增值稅實行四級超率累進稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%。
增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。 二、房地產企業(yè)的賬務處理 提供一份房地產企業(yè)會計制度。
房地產企業(yè)涉及的稅費共有11種(11稅1費) 稅:營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費:教育費附加 一、營業(yè)稅 1.轉讓不動產 銷售房屋要按銷售不動產繳納營業(yè)稅,贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。
若房屋包括空調等附屬設施,則空調包括在房款內,不需要單獨計繳增值稅。 2.房屋租賃(出租) 屬于服務業(yè)——租賃業(yè)3.房地產銷售公司買斷商品房出售 超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入,按“營業(yè)稅--服務業(yè)” 繳納營業(yè)稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為 比照銷售不動產征收營業(yè)稅 6.納稅人自建后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅;如納稅人將自建的房屋對外銷售,其自建行為應按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅,再按銷售不動產征收營業(yè)稅。
二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 (一)一般規(guī)定 1.出售——征 包括三種情況: (1)出售國有土地使用權; (2)取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造后出售; (3)存量房地產買賣 其中對于(2)新建房地產轉讓(出售)的扣除項目: ①取得土地使用權所支付的金額; ②房地產開發(fā)成本 ③房地產開發(fā)費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財。
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