模擬項(xiàng)目策劃銷售方案(營(yíng)銷策劃方案范文)
1.營(yíng)銷策劃方案范文
沈陽(yáng)天道營(yíng)銷策劃有限公司是由國(guó)內(nèi)行業(yè)精英共同打造的集企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷策劃、品牌塑造及推廣、大型活動(dòng)策劃、階段性促銷活動(dòng)等多項(xiàng)服務(wù)為一體的實(shí)戰(zhàn)性營(yíng)銷策劃公司。
天道擁有最具實(shí)戰(zhàn)性的六大體系： 一、營(yíng)銷策劃體系 營(yíng)銷策劃體系是天道的核心力量，公司擁有多名從事?tīng)I(yíng)銷策劃實(shí)戰(zhàn)的精英，跨越國(guó)內(nèi)多種行業(yè)，“天道酬勤”營(yíng)銷策劃體系以市場(chǎng)細(xì)分為依據(jù)，從目標(biāo)消費(fèi)者出發(fā)，力求在“藍(lán)海戰(zhàn)略”中尋找“紅?！薄?二、市場(chǎng)調(diào)研體系 市場(chǎng)調(diào)研體系是營(yíng)銷策劃的有力依據(jù)，多種行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研組將設(shè)立具有針對(duì)性的調(diào)研戰(zhàn)略，力求為企業(yè)量身定做實(shí)戰(zhàn)性營(yíng)銷策劃提供強(qiáng)力依據(jù)。
三、品牌塑造體系 天道認(rèn)為品牌的成長(zhǎng)需要必經(jīng)的5大階段：知名期、認(rèn)知期、擴(kuò)展期、熱銷期、成熟期。品牌塑造體系會(huì)以各種企業(yè)的迥異文化塑造出獨(dú)具特色的品牌文化，力求在極短的時(shí)間內(nèi)打造出最具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的品牌文化。
四、企業(yè)整體形象設(shè)計(jì)體系 資深的設(shè)計(jì)師、知識(shí)淵博的堆字手、特效的導(dǎo)演、神奇的攝影師，為您的企業(yè)量身裁衣打造非凡的企業(yè)整體形象。 五、企業(yè)培訓(xùn)體系 培訓(xùn)體系從企業(yè)的整體診斷出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)制訂從提升員工凝聚力出發(fā)到企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的整套培訓(xùn)計(jì)劃，力求為企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
六、項(xiàng)目執(zhí)行體系 企業(yè)品牌推廣的整體執(zhí)行、企業(yè)市場(chǎng)的整體執(zhí)行、大型活動(dòng)策劃的整體執(zhí)行、明星活動(dòng)的整體執(zhí)行、企事業(yè)年會(huì)、公關(guān)文藝策劃與執(zhí)行。
天道為您塑造出強(qiáng)有力的項(xiàng)目執(zhí)行體系。
沈陽(yáng)天道營(yíng)銷策劃有限公司“以人為本，從實(shí)戰(zhàn)出發(fā)”已成為國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)的強(qiáng)力助手，選擇比努力更重要！天道為您打造出最具特色的營(yíng)銷之道！ 業(yè)務(wù)范圍：企業(yè)診斷、企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)方案、企業(yè)營(yíng)銷策劃、企業(yè)品牌塑造及推廣、企業(yè)市場(chǎng)拓展方案、企業(yè)年度計(jì)劃方案、企業(yè)整體VI設(shè)計(jì)及廣告片、宣傳片制作、新品發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)策劃、企業(yè)會(huì)議（晚會(huì)）策劃、城市營(yíng)銷推廣、大型活動(dòng)及明星活動(dòng)策劃、階段性促銷方案等。 地址：沈陽(yáng)市沈河區(qū)奉天街340號(hào)格林自由城A座1-03-03號(hào) 電話：024-62579277。
2.如何入寫(xiě)一篇市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案
實(shí)例：深圳萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程 （僅供參考） 一、市場(chǎng)調(diào)研： 1， 前言--本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2， 市場(chǎng)分析-- （1） 當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況） 3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì) 4， 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5， 消費(fèi)者分析： （1） 購(gòu)買者地域分布； （2） 購(gòu)買者動(dòng)機(jī) （3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式） （4） 購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性 （5） 購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等） （6） 購(gòu)買頻度 6， 結(jié)論 二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1， 地塊狀況： （1） 位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質(zhì) 2， 地塊本身的優(yōu)劣勢(shì) 3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安） 5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6， 公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店） 7， 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析） 三、項(xiàng)目投資分析 1， 投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開(kāi) （2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī) （3） 目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表） 3， 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 4， 土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容積率 （2）資金投入 （3）邊際成本利潤(rùn) 6，投入產(chǎn)出分析 （1）成本與售價(jià)模擬表 （2）股東回報(bào)率 7， 同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析 四，營(yíng)銷策劃 （一） 市場(chǎng)調(diào)查 1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等） 4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等） 6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等） 7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)） 8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整） （二）、目標(biāo)客戶分析 1、經(jīng)濟(jì)背景 · 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 · 行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)） 家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式. （三）、價(jià)格定位 1 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)） 2 成交價(jià)格 3 租金價(jià)格 4 價(jià)格策略 （四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài) （五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控 （六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算 （七）、推廣費(fèi)用 1 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等） 2 印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等） 3媒介投放 五、概念設(shè)計(jì) 1， 小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2， 小區(qū)容積率的敏感性分析 3， 小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流） 4， 小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等） 5， 小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意 6， 小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意 7， 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8， 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9， 小區(qū)環(huán)境綠化概念原則 10， 小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意 六、識(shí)別系統(tǒng) （一）核心部分 1， 名稱 2， 標(biāo)志 3， 標(biāo)準(zhǔn)色 4， 標(biāo)準(zhǔn)字體 （二） 運(yùn)用部分 1， 現(xiàn)場(chǎng) · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2， 營(yíng)銷中心 · 形象墻 · 門(mén)楣標(biāo)牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺(tái)面標(biāo)牌 3， 工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財(cái)務(wù)部 4， 功能標(biāo)牌 · 請(qǐng)勿吸煙 · 防火、防電危險(xiǎn) · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室 萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃內(nèi)容提示 一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位 在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。
項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來(lái)，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。
“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容： 1. 建筑規(guī)模與風(fēng)格； 2. 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）； 3. 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）； 4.功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）； 5. 物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）； 6.發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）； 7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。 二、主力客戶群定位及其特征描述 “物以類聚，人以群分”。
針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷。
3.房地產(chǎn)銷售策劃書(shū)（模擬的）
可口可樂(lè)為何活了一百多歲咨詢部假如可口可樂(lè)的所有公司所有財(cái)產(chǎn)在今天突然化為灰燼，只要我還擁有“可口可樂(lè)”這塊商標(biāo)，我就可以肯定地向大家宣布：半年后，市場(chǎng)上將擁有一個(gè)與現(xiàn)在規(guī)模完全一樣的新的可口可樂(lè)公司。
——可口可樂(lè)公司創(chuàng)始人艾薩·坎德勒 世界上第一瓶可口可樂(lè)于1886年誕生在美國(guó)，距今已有123年的歷史。這種神奇的飲料以它不可抗拒的魅力征服了全世界數(shù)以億計(jì)的消費(fèi)者，成為“世界飲料之王”，甚至有“飲料日不落帝國(guó)”的贊譽(yù)。
全息介質(zhì)營(yíng)銷理論認(rèn)為，任何產(chǎn)品都有它的生命周期，都要經(jīng)歷導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期的時(shí)段。每一個(gè)時(shí)段都能代表著消費(fèi)者的產(chǎn)品觀念。
產(chǎn)品生命周期的長(zhǎng)短主要由傳播力、傳播的刺激度，消費(fèi)者反應(yīng)的麻木層次來(lái)決定。當(dāng)產(chǎn)品在成長(zhǎng)期和成熟期達(dá)到一定高度時(shí)，如果不及時(shí)的控制傳播節(jié)奏及傳播理念，產(chǎn)品會(huì)很快進(jìn)入衰退期。
可口可樂(lè)除了它本身獨(dú)特的甘甜、爽口、刺激的口感外，可口可樂(lè)公司先進(jìn)的管理理念才是造就它今天局面的關(guān)鍵。無(wú)論是廣告、營(yíng)銷、渠道的方向，還是策劃、戰(zhàn)略、產(chǎn)品的創(chuàng)新都是成就可口可樂(lè)仍立于“塔尖”的重要因素。
分析這些管理理念，對(duì)我們本土的飲料企業(yè)探索成功、尋求發(fā)展，必將有著重大的影響及深遠(yuǎn)的意義。品牌的建立廣告是一種概念 在世界各地大行其道的可口可樂(lè)在其百年發(fā)展進(jìn)程中，廣告發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，緊貼市場(chǎng)的廣告策略為其建立最有價(jià)值品牌地位功不可沒(méi)。
而作為廣告核心內(nèi)容的廣告語(yǔ)則是品牌定位的一種明確表達(dá)方式，通過(guò)各種傳播媒介到達(dá)消費(fèi)人群，一切有關(guān)市場(chǎng)的活動(dòng)都應(yīng)與其遙相呼應(yīng)，相得益彰。 我們從可口可樂(lè)廣告語(yǔ)變化來(lái)回顧世界品牌的發(fā)展歷程，特別是在中國(guó)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)會(huì)有一定借鑒意義。
請(qǐng)喝可口可樂(lè) 從1886年第一瓶可口可樂(lè)問(wèn)世到美國(guó)本土第一家工廠建立，可口可樂(lè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要更多的人去品嘗可口可樂(lè)，“請(qǐng)喝可口可樂(lè)”成為其活動(dòng)主題，在其后十幾年里，雖不時(shí)會(huì)有新的廣告語(yǔ)出現(xiàn)，但主要是從產(chǎn)品的功能層面去宣傳，解渴、好味道、清涼等，如，新鮮、美味、滿意就是可口可樂(lè)；口渴時(shí)的享受等。 擋不住的感覺(jué) 1978年第一批可口可樂(lè)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，上世紀(jì)80年代第一家合資工廠建立，當(dāng)時(shí)的中國(guó)處于改革開(kāi)放初期，許多中國(guó)人還不習(xí)慣這種有“中藥味道”的飲料，況且價(jià)格偏高。
可口可樂(lè)把市場(chǎng)重點(diǎn)放在了幾個(gè)主要城市，利用中國(guó)本土飲料渠道的優(yōu)勢(shì)，在夯實(shí)各項(xiàng)基礎(chǔ)工作的同時(shí)，帶來(lái)了全新的營(yíng)銷理念，在外來(lái)文化大舉入侵的同時(shí)，可口可樂(lè)也以“貴族”的身份受到部分人的青睞?！皳醪蛔〉母杏X(jué)”是當(dāng)時(shí)最為流行的廣告語(yǔ)，也表達(dá)了可口可樂(lè)要帶給人們的一種精神層面的東西，實(shí)際上也代表著人們對(duì)西方文化的好奇和向往。
盡情盡暢，永遠(yuǎn)是可口可樂(lè) 1996年亞特蘭大（可口可樂(lè)總部）奧運(yùn)會(huì)應(yīng)是可口可樂(lè)在中國(guó)市場(chǎng)最為輝煌的時(shí)刻。全國(guó)已有23家裝瓶廠，可口可樂(lè)品牌成為最有價(jià)值品牌。
產(chǎn)品經(jīng)常供不應(yīng)求，在中國(guó)市場(chǎng)每年保持20%以上的高速增長(zhǎng)。 “盡情盡暢，永遠(yuǎn)是可口可樂(lè)”既表達(dá)了酣暢淋漓的感覺(jué)，又體現(xiàn)了可口可樂(lè)的自信和大氣。
實(shí)際上這個(gè)時(shí)候可口可樂(lè)才真正找到品牌的核心內(nèi)容ALWAYS（永遠(yuǎn)）。既有傳統(tǒng)和古典，又不乏激情與活力。
每刻盡可樂(lè)，可口可樂(lè) 進(jìn)入21世紀(jì)，可口可樂(lè)開(kāi)始感覺(jué)到前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。首先是總部對(duì)中國(guó)市場(chǎng)寄予厚望，督促加快發(fā)展步伐，但隨著國(guó)內(nèi)飲料行業(yè)逐步成熟，以非?？蓸?lè)、旭日升、健力寶等為代表的國(guó)產(chǎn)飲料搶城擄池，提前占據(jù)了許多二三級(jí)市場(chǎng)，分刮了許多青少年消費(fèi)對(duì)象；消費(fèi)者消費(fèi)多樣性，使得可口可樂(lè)不得不改變市場(chǎng)策略。
以不變應(yīng)萬(wàn)變，還是以變應(yīng)變？ “每刻盡可樂(lè)” 是基于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境提出的 “刻”體現(xiàn)在時(shí)間上，表達(dá)可口可樂(lè)緊跟時(shí)代步伐，以謝霆鋒、張柏芝等當(dāng)紅歌星為代言，目標(biāo)鎖定在青少年一代，以此達(dá)到抗衡百事可樂(lè)的目的。說(shuō)明無(wú)論過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，永遠(yuǎn)是可口可樂(lè)。
“盡”體現(xiàn)在空間上，一方面公司從碳酸飲料向全飲料公司轉(zhuǎn)移，全方位開(kāi)發(fā)茶、果汁、水等產(chǎn)品，另一方面開(kāi)發(fā)二三級(jí)城市，并開(kāi)始拓展農(nóng)村市場(chǎng)，價(jià)位越發(fā)趨于大眾化、平民化。 最近幾年，可口可樂(lè)更是與時(shí)俱進(jìn)，不失時(shí)機(jī)地尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、體育營(yíng)銷等方式吸引消費(fèi)者注意。同時(shí)根據(jù)一些事件產(chǎn)生的廣告語(yǔ)也是值得稱道的，例如： 抓住這感覺(jué) 可口可樂(lè)，節(jié)日倍添歡樂(lè) 看足球齊加油，喝可口可樂(lè) 春節(jié)劉翔的回家版。
“每一個(gè)回家的方向都有可口可樂(lè)”也是每刻盡可樂(lè)的一個(gè)延伸。 綜觀可口可樂(lè)的發(fā)展歷程，從廣告語(yǔ)的變遷，總是與品牌的市場(chǎng)定位緊密相連，總結(jié)起來(lái)有如下特點(diǎn)： ★言簡(jiǎn)意賅的廣告語(yǔ)不僅便于記憶，更能使人們?nèi)菀桩a(chǎn)生品牌聯(lián)想。
★廣告語(yǔ)是根據(jù)當(dāng)時(shí)產(chǎn)品所處市場(chǎng)地位、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素而制定的，是為市場(chǎng)拓展服務(wù)的。 ★廣告語(yǔ)是品牌定位的一種文字表達(dá)方式，可在文字表達(dá)形式上改變，核心內(nèi)容和方向不要輕易改變。
如非?？蓸?lè)從“中國(guó)人自己的可樂(lè)”到“年輕沒(méi)有失敗”；從“非?？蓸?lè)，非常選擇”到現(xiàn)在的“有喜事，當(dāng)然是非常可樂(lè)”，產(chǎn)品定。
4.市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書(shū)怎么寫(xiě)
不同的行業(yè)都有不同的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)及策劃書(shū)，請(qǐng)問(wèn)您需要的是哪類行業(yè)的？ 有的是房地產(chǎn)類的，有用嗎？ 房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案 現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。
其核心內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷； 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； 4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷； 5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃； 6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷； 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷； 8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷； 第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。
一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 3、地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) .生活服務(wù) .娛樂(lè)休息設(shè)施 .周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) .國(guó)家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 .社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 商品住宅價(jià)格指數(shù) .中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 三 土地swot（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 .類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .綜合評(píng)判 2、項(xiàng)目定位 .市場(chǎng)定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建筑風(fēng)格定位 五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 a 市政交通及直入交通的便利性的差異 b 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 c 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 a 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) b 單體戶型設(shè)計(jì) c 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) d 小區(qū)配套和物業(yè)管理 e 形象包裝和營(yíng)銷策劃 f 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 a 經(jīng)濟(jì)因素 b 政策因素 2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 1、均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 a 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 b 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 3、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說(shuō)明： 模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性： 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功 。
5.一個(gè)完整的銷售方案怎么做
一、調(diào)查研究。
荀子說(shuō)：知道，察也。講的就是明白道理、掌握情況。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，首先要做的便是踏勘、訪談、調(diào)查，盡可能摸清真實(shí)情況，掌握第一手資料。除了依靠專人調(diào)查外，自己還要身臨現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)查、深究。因?yàn)檎{(diào)查是一切營(yíng)銷策劃的基礎(chǔ)、源頭，策劃成功與否，取決于掌握的情況準(zhǔn)不準(zhǔn)、全不全、深不深。
二、善思后行。
孔子說(shuō)：三思而后行。做好一個(gè)項(xiàng)目的策劃，不僅要三思，甚至要十思、百思、日思、夜思、冥思、苦思。事實(shí)證明，許多金點(diǎn)子、新創(chuàng)意，都是在掌握大量第一手信息情報(bào)后，在勤思中迸發(fā)出靈感火花的。思要全神貫注，不分心。作為營(yíng)銷策劃人，還要善于納集體之思，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，把每個(gè)人的積極性都調(diào)動(dòng)起來(lái)，以達(dá)到創(chuàng)新。
三、以奇用兵。
商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，戰(zhàn)場(chǎng)講究出奇制勝。營(yíng)銷策劃要遵循市場(chǎng)法則，因情循理，這便是正，這也是多數(shù)營(yíng)銷策劃公司為什么8年來(lái)一直成為行業(yè)的不倒林原因之一。但正不避奇，正中出奇，是制勝的法寶。奇就是獨(dú)創(chuàng)、變化、標(biāo)新，尋求差異化。事實(shí)上，出奇也是職業(yè)經(jīng)理人個(gè)性的發(fā)揮和張揚(yáng)，只有依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，度身制衣，將個(gè)性發(fā)揮到極致，才能盡顯獨(dú)特的風(fēng)貌。古人曾說(shuō)：奇正之變，不可勝嘗也。善于奇者，無(wú)窮如天地，不竭如江河。由于市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，可以隨之而變化，因此，任何時(shí)點(diǎn)的營(yíng)銷策劃難題都是有辦法克服的。
四、雜糅相濟(jì)。
多年的營(yíng)銷策劃總結(jié)出：營(yíng)銷策劃要避免單一，講究交融、貫通，做到邊界滲透、資源整合。具體而言，要做好市場(chǎng)調(diào)查、行業(yè)背景分析、區(qū)域環(huán)境分析，講究消費(fèi)模式，洞悉消費(fèi)心理，注重營(yíng)銷策略和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。做功能定位，要考慮建筑形態(tài)、市政規(guī)劃、環(huán)境風(fēng)水；做效應(yīng)分析，要運(yùn)用數(shù)學(xué)、工程學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)的知識(shí)；做企業(yè)形象設(shè)計(jì)，要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)知識(shí)；做文本設(shè)計(jì)，要運(yùn)用圖文、電腦、多媒體方面的知識(shí)；即使做策劃方案，也要避免嚴(yán)肅、艱澀、機(jī)械的文風(fēng)，用語(yǔ)清新活潑、旁征博引。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)理人除了精通專業(yè)之外，還要用各種知識(shí)武裝自己，以便融會(huì)貫通、靈活應(yīng)用、揮灑自如。
五、大道至簡(jiǎn)。
效率就是效益，而效率則取決于實(shí)施過(guò)程的是否簡(jiǎn)便、快捷。顯然，營(yíng)銷策劃方案必須簡(jiǎn)潔、明了，諸如對(duì)市場(chǎng)前景、行業(yè)背景、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、功能定位、形態(tài)布局、營(yíng)銷策劃、整合推廣等都要有清晰的結(jié)論、量化的依據(jù)，使人一看就明了，就可以操作。那么，這就要求營(yíng)銷策劃的職業(yè)經(jīng)理人，要有超強(qiáng)的理解感悟能力，追求簡(jiǎn)約、高效的工作作風(fēng)。
六、以德為尚。
品德是衡量一個(gè)人的道德規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，人品的好壞，決定著一個(gè)人在這個(gè)行業(yè)的壽命。營(yíng)銷策劃人既要有人品，還要有良好的操守。做營(yíng)銷策劃必須遵循這個(gè)行業(yè)的職業(yè)道德，操守要好。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)和道德經(jīng)濟(jì)，職業(yè)經(jīng)理人的道德操守和職業(yè)道德是安身立命之本，也是個(gè)人的無(wú)形資產(chǎn)和品牌，應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)，使之增值。
七、業(yè)精于勤。
隨著城市化進(jìn)程的加快，大魚(yú)吃小魚(yú)的時(shí)代已不復(fù)存在，取而代之的是快魚(yú)吃慢魚(yú)。作為營(yíng)銷策劃經(jīng)理人必須適應(yīng)市場(chǎng)變化需求，做到五勤：即手勤、腿勤、眼勤、耳勤、嘴勤，以提升專業(yè)水平，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
八、誠(chéng)信立人。
講究誠(chéng)信、信譽(yù)，既是對(duì)營(yíng)銷策劃的要求，也是做人的基本準(zhǔn)則。營(yíng)銷策劃經(jīng)理人應(yīng)以高度責(zé)任心對(duì)待所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，不可敷衍塞責(zé)、欺世盜名、形而上學(xué)、閉門(mén)造車，更不可搗糨糊。雖然這會(huì)給經(jīng)理人帶來(lái)更大的壓力，但會(huì)因盡責(zé)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值感到心安理得，很有成就感，同時(shí)還會(huì)為自己贏得良好的信
6.詳細(xì)的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)及策劃書(shū)
不同的行業(yè)都有不同的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃書(shū)及策劃書(shū)，請(qǐng)問(wèn)您需要的是哪類行業(yè)的？我有的是房地產(chǎn)類的，有用嗎？ 房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案 現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。
其核心內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷； 3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷； 4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷； 5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃； 6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷； 7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷； 8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷； 第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。
一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 .地理位置 .地質(zhì)地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規(guī)劃使用性質(zhì) .七通一平現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 3、地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) .生活服務(wù) .娛樂(lè)休息設(shè)施 .周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) .國(guó)家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國(guó)及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重 .社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 商品住宅價(jià)格指數(shù) .中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 三 土地SWOT（深層次）分析 1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 .類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .綜合評(píng)判 2、項(xiàng)目定位 .市場(chǎng)定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建筑風(fēng)格定位 五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念 .商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 小區(qū)配套和物業(yè)管理 E 形象包裝和營(yíng)銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià) .項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 六 項(xiàng)目定價(jià)模擬 1、均價(jià)的確定 .住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 .商品住宅定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2、項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說(shuō)明 3、項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤(rùn)模擬及說(shuō)明： 模擬說(shuō)明 利潤(rùn)模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性： 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周 邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和。
7.銷售方案怎么寫(xiě)
原發(fā)布者：雪658
銷售方案怎么寫(xiě)一份好的營(yíng)銷方案應(yīng)注重方案的條理清楚與實(shí)際操作性，方案分析應(yīng)該有理有據(jù)，側(cè)重用數(shù)字說(shuō)話，方案的核心是指標(biāo)與費(fèi)用分析與預(yù)測(cè)。1產(chǎn)品銷售方案是什么：是在市場(chǎng)銷售和服務(wù)之前，為使銷售達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而進(jìn)行的各種銷售促進(jìn)活動(dòng)的整體性策劃。2產(chǎn)品銷售方案的作用：產(chǎn)品的銷售策劃是針對(duì)某一客戶開(kāi)發(fā)和某一產(chǎn)品營(yíng)銷而制作的規(guī)劃。它的任務(wù)是將朦朧的“將來(lái)時(shí)”變成有序的“現(xiàn)在時(shí)”并且為其提供行動(dòng)指南，由此形成的營(yíng)銷策劃方案則是商業(yè)銀行開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)點(diǎn)的藍(lán)本。3產(chǎn)品銷售方案的特點(diǎn)：即體現(xiàn)“圍繞主題，目的明確，深入細(xì)致，周到具體，一事一策，簡(jiǎn)易明了”要求。鮮明的目的性明顯的綜合性強(qiáng)烈的針對(duì)性突出的操作性確切的明了性4產(chǎn)品銷售方案的類別：因策劃對(duì)象的不同可以分為：大型優(yōu)良客戶產(chǎn)品銷售策劃方案重大項(xiàng)目產(chǎn)品銷售策劃方案市場(chǎng)調(diào)查產(chǎn)品銷售方案產(chǎn)品推介產(chǎn)品銷售方案5產(chǎn)品銷售方案的主題和分析：根據(jù)不同的營(yíng)銷策劃對(duì)象（即營(yíng)銷策劃項(xiàng)目）擬定各自應(yīng)圍繞的主題。營(yíng)銷策劃主題是整個(gè)營(yíng)銷策劃的基石和內(nèi)核，是營(yíng)銷策劃的基本準(zhǔn)繩。在闡述營(yíng)銷策劃主題的基礎(chǔ)上，要對(duì)策劃的項(xiàng)目情況作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。包括項(xiàng)目的背景，概況，進(jìn)展，發(fā)展趨勢(shì)等。營(yíng)銷策劃分析可以是逐項(xiàng)分類分析，也可以是綜合分析，視策劃的具體情況而定。1項(xiàng)目市場(chǎng)分析⑴宏觀環(huán)境狀況：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策，金融貨幣
8.營(yíng)銷方案怎么寫(xiě)
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第一節(jié)：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等
第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是"綱"，銷售策劃則是"目"，"綱"舉才能"目"張。
一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：
（一）市場(chǎng)調(diào)查
項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議
（二）目標(biāo)客戶分析
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、
（三）價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算
（七）推廣費(fèi)用
現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：
（一）銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備
（二）銷售代表培訓(xùn)
（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)管理
（四）房號(hào)銷控管理
（四）銷售階段總結(jié)
（五）銷售廣告評(píng)估
（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)
（七）階段性營(yíng)銷方案調(diào)整
第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟
一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場(chǎng)及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購(gòu)買人群、接受價(jià)位、購(gòu)買理由等。六第四節(jié)四
9.營(yíng)銷策劃方案范文怎么寫(xiě)
一、企業(yè)概述. 1
二、營(yíng)銷環(huán)境分析. 2
（一） 目標(biāo)市場(chǎng). 2
（二）受眾群體分析. 3
（三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析. 3
（四）阿迪達(dá)斯SWOT分析：. 4
（五）消費(fèi)者分析. 5
三、營(yíng)銷策略. 5
（一）品牌定位. 5
（二）廣告目標(biāo)策劃. 5
（三）消費(fèi)市場(chǎng)策略. 5
（四）廣告計(jì)劃. 6
四、實(shí)施計(jì)劃. 6
（一）宣傳方式. 6
（二）宣傳時(shí)間. 7
五、效果評(píng)估. 7
六、費(fèi)用預(yù)算. 7
