一、項目概要
二、項目建設內容、規模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資源1)綜述
2)宏觀(guān)背景
3)行業(yè)背景
五、市場(chǎng)空間概述
六、項目市場(chǎng)前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發(fā)展總定位
1)總體定位
2)項目主體功能定位
3)市場(chǎng)競爭板塊分析
九、營(yíng)銷(xiāo)策略建議
營(yíng)銷(xiāo)總策略
促銷(xiāo)策略
營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產(chǎn)品市場(chǎng)定位
十、活動(dòng)宣傳方案及預算
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。
隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈,相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴,因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃,主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新,激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客,其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品(如規劃設計方面的獨特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導一種生活方式(如運動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代,房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段,企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價(jià)值,進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略;同時(shí)廣告意識要超前,推廣手段整合性強,利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化,近年經(jīng)濟持續放緩,居民收入(包括預期收入)持續下降,實(shí)惠性的心理占據主導地位;消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸yin,偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱,理性購買(mǎi)行為增強;各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好,消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”,會(huì )更加考慮自己的心理需求,尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇,大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn);針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗,以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群;“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸,發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā),對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會(huì )全方位、多元化,如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢,而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中,將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等)等等,不僅對配套設施的需求提高,而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求,可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤(pán)的品牌有要求,可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。
在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下,如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值,穩定價(jià)格、吸引客 源?如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求,進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn),使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性,突破強勁對手的包圍,在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,從思維上應該策劃在先,包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃,策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上,調查既可以是一手的資料,也可是二手的,如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒,了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查,如圍繞消費者的生活形態(tài),圍繞區域的樓盤(pán)情況,圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新,包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等,如在支付方式上,與金融有效結合;在價(jià)格制定上,有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上,利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合:丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃,每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。
如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。 三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢,在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中,應在不同層面塑造差異,如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中,應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮,因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識,關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等,另一方面要善于整合,在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。
如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區綜合配套,整合內外部資源等等。在傳播方面,從炒地段到炒升值潛力,從炒概念到炒。
1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案營(yíng)銷(xiāo)宗旨:
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面:
*以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場(chǎng),為產(chǎn)品準確定位,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
*以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。
*建立起點(diǎn)廣面寬的銷(xiāo)售渠道,不斷拓寬銷(xiāo)售區域等。
2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案產(chǎn)品策略:通過(guò)前面產(chǎn)品市場(chǎng)機會(huì )與問(wèn)題分析,提出合理的產(chǎn)品策略建議,形成有效的4P組合,達到最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位,使產(chǎn)品迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2)產(chǎn)品質(zhì)量功能方案。產(chǎn)品質(zhì)量就是產(chǎn)品的市場(chǎng)生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質(zhì)量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度,、美譽(yù)度,樹(shù)立消費者心目中的知名品牌,必須有強烈的創(chuàng )牌意識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象,需要能迎合消費者使其滿(mǎn)意的包裝策略。
5)產(chǎn)品服務(wù)。策劃中要注意產(chǎn)品服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量的改善和提高。
3、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案價(jià)格策略。這里只強調幾個(gè)普遍性原則:
*拉大批零差價(jià),調動(dòng)批發(fā)商、中間商積極性。
*給予適當數量折扣,鼓勵多購。
*房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 以成本為基礎,以同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格為參考。使產(chǎn)品價(jià)格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價(jià)格為營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢的則更應注重價(jià)格策略的制訂。
4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案銷(xiāo)售渠道。產(chǎn)品目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對銷(xiāo)售渠道的拓展有何計劃,采取一些實(shí)惠政策鼓勵中間商、代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當的獎勵政策。
5、房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案廣告宣傳。
1)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案原則:
①服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略,樹(shù)立產(chǎn)品形象,同時(shí)注重樹(shù)立公司形象。
②長(cháng)期化:廣告宣傳商品個(gè)性不宜變來(lái)變去,變多功能了,消費者會(huì )不認識商品,反而使老主顧也覺(jué)得陌生,所以,在一定時(shí)段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化:選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時(shí),注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng),掌握適當時(shí)機,及時(shí)、靈活的進(jìn)行,如重大節假日,公司有紀念意義的活動(dòng)等。
2)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文 房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行:
①策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷(xiāo)后適時(shí)推出誠征代理商廣告。
③節假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
④把握時(shí)機進(jìn)行公關(guān)活動(dòng),接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介,善于創(chuàng )造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動(dòng)方案。
根據策劃期內各時(shí)間段特點(diǎn),推出各項具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細致、周密,操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出,一切量力而行,盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節性產(chǎn)品淡、旺季營(yíng)銷(xiāo)側重點(diǎn),抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢。
六)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案策劃各項費用預算。
這一部分記載的是整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)方案推進(jìn)過(guò)程中的費用投入,包括營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的總費用、階段費用、項目費用等,其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談,企業(yè)可憑借經(jīng)驗,具體分析制定。
七)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方案調整。
這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執行中都可能出現與現實(shí)情況不相適應的地方,因此方案貫徹必須隨時(shí)根據市場(chǎng)的反饋及時(shí)對方案進(jìn)行調整。
營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的編制一般由以上幾項內容構成。企業(yè)產(chǎn)品不同,營(yíng)銷(xiāo)目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取舍。
房地產(chǎn)策劃案分類(lèi) 一:全程綜合策劃案 這種策劃案指開(kāi)發(fā)商從剛剛有意識要開(kāi)發(fā)某個(gè)樓盤(pán)就已經(jīng)與房地產(chǎn)營(yíng) 銷(xiāo)策劃公司合作。
此種情況下, 營(yíng)銷(xiāo)策劃公司充當的是一個(gè)全程咨詢(xún)顧問(wèn)的角色。 在某種程度上可以說(shuō)權利大,但責任也同樣重大。
對策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。 二:中期介入型營(yíng)銷(xiāo)策劃案 此種類(lèi)型的策劃案一般出現于開(kāi)發(fā)商對于樓盤(pán)的設計方案已經(jīng)定稿, 甚至工程已經(jīng)開(kāi)始。
后尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃。 或邀請多家策劃公司進(jìn)行比稿, 最后選擇一家最滿(mǎn)意的公司為其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃。
三:?jiǎn)渭儬I(yíng)銷(xiāo)策劃案 這種策劃案出現在樓盤(pán)已經(jīng)基本完工的情況下, 開(kāi)發(fā)商才尋找策劃公司為其進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃此種營(yíng)銷(xiāo)策劃案已不具備全 程綜合策劃案的多種功能。只有對現有資源進(jìn)行整合,提升價(jià)值, 進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)。
四:二次營(yíng)銷(xiāo)策劃案 此種策劃案的功能范圍最小,但難度也最大。 出現在樓盤(pán)第一次營(yíng)銷(xiāo)策劃不成功, 樓盤(pán)基本上已屬于死盤(pán)的情況下, 開(kāi)發(fā)商尋找策劃公司為其進(jìn)行第二次營(yíng)銷(xiāo)策劃,既第二次包裝。
此種策劃案最能體現策劃公司的策劃能力。 綜合策劃案分為四個(gè)階段:既資源整合階段、價(jià)值提升階段、推廣發(fā)布階段和預算費用的提出。
一:資源整合階段 所謂資源整合,就是策劃公司接手項目后,采取各種手段, 進(jìn)行大量的調研,并對數據進(jìn)行分析。 充分發(fā)掘項目的各種顯性資源和隱性資源。
后對消費者進(jìn)行定位, 對開(kāi)發(fā)商提出項目設計建議和環(huán)境物業(yè)規劃建議。 資源整合階段主要分為以下幾個(gè)程序 [1]項目SWOT分析 項目SWOT分析包括優(yōu)勢分析、劣勢分析、機遇分析和威脅分析。
在一個(gè)項目沒(méi)有開(kāi)始之前,策劃公司應對項目的地理環(huán)境因素、人文環(huán)境因素、政治環(huán)境因素、競爭環(huán)境因素、經(jīng)濟環(huán)境因素等各方面的因素進(jìn)行全方位的調研。 各種因素在同一個(gè)項目中可能表現為優(yōu)勢,也可能表現為劣勢; 可能會(huì )成為機遇,也可能成為威脅。
但在策劃公司分析并拿出解決方案后,劣勢同樣可以轉化為優(yōu)勢, 威脅可轉化為機遇。 如當地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們集中在CBD地區開(kāi)發(fā)一些高容積率, 低綠化率的項目時(shí), 有些開(kāi)發(fā)商卻針對有車(chē)一族轉而到郊區開(kāi)發(fā)低容積率, 高綠化率的項目。
盡管地理位置并非處于CBD地區,處于劣勢。 但誰(shuí)又能證明有錢(qián)人不想遠離CBD地區的喧囂而回歸大自然呢? [2]消費者定位 有著(zhù)不同能力的購房者有著(zhù)不同的購房需求, 在項目開(kāi)發(fā)前經(jīng)過(guò)SWOT分析然后對消費者進(jìn)行定位至關(guān)重要。
先有市場(chǎng)后有產(chǎn)品是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念的精髓。 成功的項目開(kāi)發(fā)基于準確的消費者定位。
[3]項目設計及環(huán)境、物業(yè)規劃建議 在項目SOWT分析及消費者定位完成的情況下, 策劃公司此時(shí)應針對具體的情況對項目的設計及環(huán)境、物業(yè)規劃提出具體的建議。建議在可行性原則下付諸實(shí)施。
以達到項目與整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案協(xié)調統一的目的。 這一程序相當于在固有項目資源的基礎上進(jìn)行資源的衍生與創(chuàng )造。
二:價(jià)值提升階段 如果把一個(gè)項目的前期資源整合階段比喻為配置硬件的話(huà), 那么價(jià)值提升階段則應該屬于軟件的編寫(xiě)。 價(jià)值提升階段分為項目理念的定位、文案的創(chuàng )作和廣告的制作幾個(gè)部分。
[1]理念的定位 開(kāi)發(fā)商和建筑公司賦予項目的實(shí)體, 而策劃公司則賦予項目活的靈魂。 理念定位的過(guò)程就是塑造靈魂的過(guò)程。
策劃公司在給項目進(jìn)行理念定位的過(guò)程中一定要遵守創(chuàng )新的原則。 只有創(chuàng )新,才會(huì )給項目的靈魂中注入個(gè)性; 只有創(chuàng )新才能在眼花繚亂的房地產(chǎn)大戰中牢牢抓住購房者的目光, 從而達到理想的銷(xiāo)售效果。
但應當注意的是, 理念的創(chuàng )新必須建立在與當地經(jīng)濟、社會(huì )環(huán)境及人文環(huán)境相適應的基礎之上。 這就要求策劃公司對本地的經(jīng)濟、文化有相當深刻的了解和體會(huì )。
項目的理念定位落伍固然不好,但如果過(guò)于超前亦會(huì )造成" 過(guò)猶不及"的效果。同時(shí), 理念的定位也要受到項目的具體情況及消費者定位的制約。
[2]項目文案的創(chuàng )作 在深刻理解和把握項目理念定位的基礎上, 文案撰稿人應更多的站在消費者的立場(chǎng),去體會(huì )消費者的消費心理。 只有這樣寫(xiě)出的作品才能打動(dòng)購房者的心。
對銷(xiāo)售產(chǎn)生積極的作用。 同理念的定位一樣文案的寫(xiě)作也應在了解本地經(jīng)濟文化發(fā)展水平的基 礎上立意創(chuàng )新。
盲目抄襲其它地區或本地已經(jīng)獲得成功的案例, 只會(huì )造成落入俗套,失去潛在消費者的惡果。 [3]廣告的制作 廣告按媒體可分為:電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、公交廣告等等。
按形式又可以分為平面廣告和多媒體廣告。 各種廣告形式都有自己的優(yōu)缺點(diǎn)。
廣告制作人員不但要有項目理念定位及文案創(chuàng )作思路的能力, 還應該對各種廣告形式的優(yōu)缺點(diǎn)有著(zhù)深刻的了解。再要求把握主題, 立意創(chuàng )新,從而創(chuàng )作出與策劃案協(xié)調統一, 而又能吸引購房者目光的成功的廣告作品。
三:推廣發(fā)布階段 推廣發(fā)布階段包括廣告的發(fā)布、公關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展與促銷(xiāo)活動(dòng)的宣傳與開(kāi)展三個(gè)部分。 [1]廣告的發(fā)布 廣告的發(fā)布既針對不同的廣告形式選擇不同的媒體渠道向受眾傳達有 關(guān)于該項目的背景信息及銷(xiāo)售信息。
不同的目標受眾有著(zhù)不同的生活習性, 對不同媒體的關(guān)注程度有著(zhù)很大的區別。如青少年喜歡看《 少男少女》一類(lèi)的雜志,而商人則經(jīng)常性的閱讀《。
對于新手來(lái)講,最好找一個(gè)策劃案的模板,對照著(zhù)別人的格式來(lái)寫(xiě)自己的方案。呵呵我一直不推崇策劃案有固定的格式,因為“良將用兵,如良醫用藥,病萬(wàn)變,藥亦萬(wàn)變”,每個(gè)項目不同,每次情況不同,每次的方案訴求點(diǎn)也不同,方案也就不同,但是新手學(xué)習的話(huà),還是要先比葫蘆畫(huà)瓢,等將策劃案的靈魂思想掌握精熟之后,就擺脫掉別人的思維,再創(chuàng )立自己的策劃案格式。
一般策劃推廣案,應包含以下幾塊:
1、市場(chǎng)分析:
市場(chǎng)大環(huán)境分析(產(chǎn)業(yè)政策、市政交通政策、城市發(fā)展規劃等)、市場(chǎng)需求分析(市場(chǎng)購買(mǎi)力、市場(chǎng)購買(mǎi)預期、市場(chǎng)細分等)、市場(chǎng)供應分析(主要競爭對手、潛在競爭對手、競爭格局)
2、項目分析
項目?jì)?yōu)缺點(diǎn),產(chǎn)品優(yōu)劣勢、SWOT分析、項目形象定位、產(chǎn)品定位、
3、推廣策略
包裝策略:售樓處裝修、圍擋、燈桿旗、樣板間等
推廣思路:活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、媒體計劃、推廣節奏等
4.我們的目標:給開(kāi)發(fā)商信心,訂立自己的銷(xiāo)售目標,幾月份之前消化掉多少房源,回款多少。
在網(wǎng)上找一個(gè)推廣案,比著(zhù)其思路寫(xiě)就行。
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的格式 一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構造分為三大部分:一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析,二是策劃書(shū)正文內容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 (一)市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規模的大小以及敵我對比的情況,市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項內容: (1)整個(gè)產(chǎn)品在當前市場(chǎng)的規模。
(2)競爭品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。 (3)競爭品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
4)消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結構之市場(chǎng)目標分析。 5)各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
(6)各競爭品牌市場(chǎng)區域與產(chǎn)品定位的比較分析。 (7)各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
(8)各競爭品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。 (9)各競爭品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
(10)競爭品牌訂價(jià)策略的比較分析。 (11)競爭品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。
(12)公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。 (13)公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
(二)策劃書(shū)正文 一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項構成,現簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 (1)公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前,必須與公司的最高領(lǐng)導層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略,深入細致的溝通,以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細節; 1。確定目標市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2。銷(xiāo)售目標是擴大市場(chǎng)占有率還是追求利潤。
3。制定價(jià)格政策。
4。確定銷(xiāo)售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
(2)企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標 所謂銷(xiāo)售目標,就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(通常為一年)必須實(shí)現的營(yíng)業(yè)目標。 銷(xiāo)售目標量化有下列優(yōu)點(diǎn): 為檢驗整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績(jì)效目標提供依據。 為擬定下一次銷(xiāo)售目標提供基礎。
(3)產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的,就是要協(xié)助實(shí)現銷(xiāo)售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書(shū)必須明確地表示,為了實(shí)現整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標,所希望達到的推廣活動(dòng)的目標。一般可分為:長(cháng)期,中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后,接下來(lái)要擬定實(shí)現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項。
廣告宣傳策略:針對產(chǎn)品定位與目標消費群,決定方針表現的主題,利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體?各占多少比率?廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少?使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。
分銷(xiāo)渠道策略:當前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多,企業(yè)要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行,一般可分為:經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊,另有中間代理商德等形式。在選擇中我們,遵循的主要原則是“有的放矢”,充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷(xiāo)價(jià)格策略:促銷(xiāo)的對象,促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式,以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略:公關(guān)的對象,公關(guān)活動(dòng)的種種方式,以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細節。 廣告表現計劃:報紙與雜志廣告稿的設計(標題、文字、圖案),電視廣告的創(chuàng )意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃:選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報紙與雜志,還有刊登日期與版面大小等;電視與廣播廣告選擇的節目時(shí)段與次數。另外,也要考慮CRP(總視聽(tīng)率)與CPM(廣告信息傳達到每千人平均之成本) 促銷(xiāo)活動(dòng)計劃:包括商品購買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會(huì )、折扣等。
公關(guān)活動(dòng)計劃:包括股東會(huì )、發(fā)布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會(huì )、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 (4)市場(chǎng)調查計劃 市場(chǎng)調查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內容。
因為從市場(chǎng)調查所獲得的市場(chǎng)資料與情報,是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據。此外,前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項資料,大都可通過(guò)市場(chǎng)調查獲得,由此也顯示出市場(chǎng)調查的重要。
然而,市場(chǎng)調查常被高層領(lǐng)導人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費,而不注意市場(chǎng)調查,這種錯誤的觀(guān)念必須盡快轉變。
市場(chǎng)調查與推廣計劃一樣,也包含了目標,策略以及細部計劃三大項。 (5)銷(xiāo)售管理計劃 假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰的話(huà),銷(xiāo)售目標便是登陸的目的。
市場(chǎng)調查計劃是負責提供情報,推廣計劃是海空軍掩護,而銷(xiāo)售管理計劃是陸軍行動(dòng)了,在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下,仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地,才能獲得決定性的勝利。因此,銷(xiāo)售管理計劃的重要性不言而喻。
銷(xiāo)售管理計劃包括銷(xiāo)售主管和職員、銷(xiāo)售計劃、推銷(xiāo)員的挑選與訓練、激勵推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)員的薪酬制度(工資與獎金)等。 (6)財務(wù)損益預估 任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現的銷(xiāo)售目標,實(shí)際上就是要實(shí)現利潤,而損益預估就是要在事前預估該產(chǎn)品的稅前利潤。
只要把該產(chǎn)品的預期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費用(經(jīng)銷(xiāo)費用加管理費用)、推廣費用后,即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤。 (7)方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程,從某中意義上來(lái)說(shuō),他是計劃執行的“前哨站”,一方面,對整個(gè)方案的可行。
一、營(yíng)銷(xiāo)概況:房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念,與其他商品有著(zhù)本質(zhì)截然不同的區別,不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲,這是因為買(mǎi)房子價(jià)位高,耐用性長(cháng)。
買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強,稍有不稱(chēng)心就會(huì )改變主意,買(mǎi)主思考的問(wèn)題,內容豐富,錯綜復雜,既要考慮得天獨厚的地理條件,又要科究?jì)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣,難度大,負荷重,企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著(zhù)的成效,并非輕而易舉、彈指一揮間,必須加強重視大腦智力投資的力度,具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng )意理念:房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度,必須在創(chuàng )意理念上形成:1、具有高度的自信野心;2、富于競爭,且樂(lè )此不倦;3、頭腦敏銳,不拘傳統;4、感性認識和理性認識相處融洽;5、注重歷史,尊重現實(shí),睽重未來(lái)。三、構思框架:1) 以塑造形象為主,渲染品味和意念;2) 展現樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢;3) 體現樓盤(pán)和諧舒適生活;4) 直切消費群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰流程:1、形象定位:對樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設計中體現到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,處處顧及住戶(hù)需要,大到小區環(huán)境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設計等等,都進(jìn)行精碉細鑿,力爭完美。
好東西總有不同之處,因而“不同”二字構成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎,使它有機會(huì )從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質(zhì)不同,發(fā)展商信譽(yù)不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車(chē)位數量不同,小區規劃不同。
這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線(xiàn)索。2、主要賣(mài)點(diǎn):對樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究,概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構成:1) 地理位置;2)、樓盤(pán)設施結構;3)、樓盤(pán)做工用料;4)、戶(hù)型設計。
突出明顯優(yōu)勢,這是樓盤(pán)消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。3、繪制效果圖:根據開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。
繪制效果圖要強調公共空間開(kāi)闊、細節豐富、品味高,因為樓盤(pán)的銷(xiāo)售,需要啟動(dòng)購樓者對未來(lái)的想象,無(wú)數事實(shí)范例證明,精美的效果圖對營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點(diǎn):1)闡述樓盤(pán)的位置;2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤(pán)交通條件;4)闡述樓盤(pán)人口密度情況;5)闡述樓盤(pán)的升值潛力;6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤(pán)的背景;8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨;9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率;10)闡述樓盤(pán)的付數計劃;11)闡述樓盤(pán)的品質(zhì);12)闡述樓盤(pán)的深遠意義;13)闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分:對樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(cháng)期的行為,應有戰略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤(pán)形象的一次重要投資。
其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段:第一階段(預期到首期交樓入住):此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標,從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段(首期交樓至二期完工):此階段以品牌維持為目的,穩固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售。
此階段廣告費用投入相對較少。第三階段(二期工程交樓至整體竣工):此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑,可結合已經(jīng)入住的眾多住戶(hù)來(lái)談?wù)撛u估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷(xiāo)售,完成售樓收尾工作。
此階段廣告費用投入為中等不平。總體上看,樓盤(pán)全程廣告投入曲線(xiàn)呈馬鞍形,這是根據各銷(xiāo)售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。
當然,每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,應依據具體情況靈活使用和調整。6、廣告表現:在樓盤(pán)預售及正式展銷(xiāo)前,應設法積蓄氣氛,設計一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨特的揭幕儀式。
在預售參觀(guān)登記前一周,更新目前圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開(kāi)幕式當天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現在大眾及過(guò)往行人面前。
屆時(shí),樂(lè )隊奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè )曲,嘉賓云集,參觀(guān)人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內容安排及細節,另視情策劃)。
預告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。7、首期廣告內容及時(shí)間安排:內部認購展示會(huì )和首期展銷(xiāo)會(huì )定期舉行,廣告準備工作應在此之前全部到位,具體內容大致如下:① 樓盤(pán)效果圖。
② 樓盤(pán)售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。③ 售樓宣傳冊和促銷(xiāo)宣傳單的設計制作。
④ 工地圍板的設計、繪制。⑤ 展銷(xiāo)場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫(huà)和橫幅的設計制作。
⑥ 展銷(xiāo)場(chǎng)地道路指導牌的制作。⑦ 展板(兩套,每套12張)的設計、制作和擺放。
⑧ 影視廣告創(chuàng )意構思及拍攝制作。⑨ 報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩ 圍繞展示會(huì )其它促銷(xiāo)宣傳用品。五、勾勒賣(mài)點(diǎn)途徑。
1、確立行銷(xiāo)要求: 樓盤(pán)行銷(xiāo)觀(guān)念著(zhù)重于消費者的分布情形及需求層次,繼而設計。
第一節:銷(xiāo)售策劃概述 銷(xiāo)售策劃一般指:項目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排,項目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走,如何宣傳造勢等 第二節:銷(xiāo)售策劃與項目策劃的區別 簡(jiǎn)單而言,二者區別在于項目策劃是"綱",銷(xiāo)售策劃則是"目","綱"舉才能"目"張。
一:項目策劃所包涵內容: (一)市場(chǎng)調查 項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議 (二)目標客戶(hù)分析 經(jīng)濟背景:經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、(三)價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 (四)入市時(shí)機、入市姿態(tài) (五)廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 (七)推廣費用 現場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)、印刷品(銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等)、媒介投放 二:銷(xiāo)售策劃所包涵內容: (一)銷(xiāo)售現場(chǎng)準備 (二)銷(xiāo)售代表培訓 (三)銷(xiāo)售現場(chǎng)管理 (四)房號銷(xiāo)控管理 (四)銷(xiāo)售階段總結 (五)銷(xiāo)售廣告評估 (六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) (七)階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整 第三節:銷(xiāo)售策劃的內容及步驟 一:項目研究:即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究,詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購買(mǎi)理由等。 二:市場(chǎng)調研:對所有競爭對手的詳細了解,所謂"知己知彼、百戰不殆"。
三:項目?jì)?yōu)劣勢分析:針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析,并找出支持理由。 四:項目再定位:根據以上調研分析,重新整合所有賣(mài)點(diǎn),根據市場(chǎng)需求,做項目市場(chǎng)定位的調整。
五:項目銷(xiāo)售思路: (一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái),避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個(gè)明確而統一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,小主題內容可以不一樣,但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。 (三)操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷,兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。
六:項目銷(xiāo)售策略: (一)項目入市時(shí)機選擇 理想的入市時(shí)機:我們所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機,而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng),是賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓;是建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。 根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的入市姿態(tài),一般應具備: 1、開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求; 2、你已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人; 3、你知道你的價(jià)格適合的目標客戶(hù); 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn); 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題; 6、已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式; 7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略; 8、制定合理的銷(xiāo)控表; 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案; 10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃; 11、盡力完善現場(chǎng)氛圍; 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適。
二)項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后,制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn),采用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源,來(lái)實(shí)現廣告的最終目的:降低客戶(hù)成本,一切為了銷(xiāo)售! (三)銷(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強,如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整,體現了操盤(pán)者的控制局面的能力,同時(shí)往往也決定了整體勝負。通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是:保持進(jìn)度與策略節奏一致--預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題--如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節:銷(xiāo)售策劃的原則 一:創(chuàng )新原則 隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展,傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應市場(chǎng)的要求,更無(wú)法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng )新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看,包括折讓、有獎銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施,大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應,能引起消費者對房產(chǎn)的注意,這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二:資源整合原則 整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎上,通過(guò)市場(chǎng)渠道,圍繞具體項目,有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機構形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補型、互利型的共同組織,并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì )關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程。
我不知道您要的是什么策劃書(shū),給你提供的是:銷(xiāo)售策劃,供你參考第一節:銷(xiāo)售策劃概述 銷(xiāo)售策劃一般指:項目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排,項目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走,如何宣傳造勢等 第二節:銷(xiāo)售策劃與項目策劃的區別 簡(jiǎn)單而言,二者區別在于項目策劃是“綱”,銷(xiāo)售策劃則是“目”,“綱”舉才能“目”張。
一:項目策劃所包涵內容: (一)市場(chǎng)調查 項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議 (二)目標客戶(hù)分析 經(jīng)濟背景:經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、(三)價(jià)格定位 理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略 (四)入市時(shí)機、入市姿態(tài) (五)廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 (七)推廣費用 現場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)、印刷品(銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等)、媒介投放 二:銷(xiāo)售策劃所包涵內容: (一)銷(xiāo)售現場(chǎng)準備 (二)銷(xiāo)售代表培訓 (三)銷(xiāo)售現場(chǎng)管理 (四)房號銷(xiāo)控管理 (四)銷(xiāo)售階段總結 (五)銷(xiāo)售廣告評估 (六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù) (七)階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整 第三節:銷(xiāo)售策劃的內容及步驟 一:項目研究:即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究,詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購買(mǎi)理由等。 二:市場(chǎng)調研:對所有競爭對手的詳細了解,所謂“知己知彼、百戰不殆”。
三:項目?jì)?yōu)劣勢分析:針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析,并找出支持理由。 四:項目再定位:根據以上調研分析,重新整合所有賣(mài)點(diǎn),根據市場(chǎng)需求,做項目市場(chǎng)定位的調整。
五:項目銷(xiāo)售思路: (一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái),避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個(gè)明確而統一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題,小主題內容可以不一樣,但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。 (三)操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷,兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。
六:項目銷(xiāo)售策略: (一)項目入市時(shí)機選擇 理想的入市時(shí)機:我們所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機,而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng),是賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓;是建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。 根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的入市姿態(tài),一般應具備: 1、開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求; 2、你已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人; 3、你知道你的價(jià)格適合的目標客戶(hù); 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn); 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題; 6、已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式; 7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略; 8、制定合理的銷(xiāo)控表; 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案; 10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃; 11、盡力完善現場(chǎng)氛圍; 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適。
二)項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后,制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn),采用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源,來(lái)實(shí)現廣告的最終目的:降低客戶(hù)成本,一切為了銷(xiāo)售! (三)銷(xiāo)售部署 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強,如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整,體現了操盤(pán)者的控制局面的能力,同時(shí)往往也決定了整體勝負。通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是:保持進(jìn)度與策略節奏一致——預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節:銷(xiāo)售策劃的原則 一:創(chuàng )新原則 隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展,傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應市場(chǎng)的要求,更無(wú)法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng )新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看,包括折讓、有獎銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施,大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應,能引起消費者對房產(chǎn)的注意,這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二:資源整合原則 整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎上,通過(guò)市場(chǎng)渠道,圍繞具體項目,有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機構形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補型、互利型的共同組織,并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì )關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行。
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