諸城市樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)(求一份樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案)
1.求一份樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案
一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的格式 一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內容。
三是效果預測即方案的可行性與操作性。 （一）市場(chǎng)狀況分析 要了解整個(gè)市場(chǎng)規模的大小以及敵我對比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項內容： （1）整個(gè)產(chǎn)品在當前市場(chǎng)的規模。
（2）競爭品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。 （3）競爭品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。
4）消費者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結構之市場(chǎng)目標分析。 5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。
（6）各競爭品牌市場(chǎng)區域與產(chǎn)品定位的比較分析。 （7）各競爭品牌廣告費用與廣告表現的比較分析。
（8）各競爭品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。 （9）各競爭品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。
（10）競爭品牌訂價(jià)策略的比較分析。 （11）競爭品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。
（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。
（二）策劃書(shū)正文 一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項構成，現簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。 （1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策 策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細致的溝通，以確定公司的主要方針政策。
雙方要研討下面的細節； 1。確定目標市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。
2。銷(xiāo)售目標是擴大市場(chǎng)占有率還是追求利潤。
3。制定價(jià)格政策。
4。確定銷(xiāo)售方式。
5。廣告表現與廣告預算。
6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。
（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標 所謂銷(xiāo)售目標，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內（通常為一年）必須實(shí)現的營(yíng)業(yè)目標。 銷(xiāo)售目標量化有下列優(yōu)點(diǎn)： 為檢驗整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據。
為評估工作績(jì)效目標提供依據。 為擬定下一次銷(xiāo)售目標提供基礎。
（3）產(chǎn)品的推廣計劃 策劃者擬定推廣計劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現銷(xiāo)售目標。推廣計劃包括目標、策略、細部計劃等三大部分。
①目標 策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標，所希望達到的推廣活動(dòng)的目標。一般可分為：長(cháng)期，中期與短期計劃。
②策略 決定推廣計劃的目標之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現該目標的策略。推廣計劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項。
廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標消費群，決定方針表現的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。
分銷(xiāo)渠道策略：當前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多，企業(yè)要根據需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。
促銷(xiāo)價(jià)格策略：促銷(xiāo)的對象，促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達成的效果是什么。 公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達到目的是什么。
③細部計劃 詳細說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細節。 廣告表現計劃：報紙與雜志廣告稿的設計（標題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng )意腳本、廣播稿等。
媒體運用計劃：選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節目時(shí)段與次數。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達到每千人平均之成本） 促銷(xiāo)活動(dòng)計劃：包括商品購買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會(huì )、折扣等。
公關(guān)活動(dòng)計劃：包括股東會(huì )、發(fā)布公司消息稿、公司內部刊物、員工聯(lián)誼會(huì )、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。 （4）市場(chǎng)調查計劃 市場(chǎng)調查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內容。
因為從市場(chǎng)調查所獲得的市場(chǎng)資料與情報，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調查的重要。
然而，市場(chǎng)調查常被高層領(lǐng)導人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費，而不注意市場(chǎng)調查，這種錯誤的觀(guān)念必須盡快轉變。
市場(chǎng)調查與推廣計劃一樣，也包含了目標，策略以及細部計劃三大項。 （5）銷(xiāo)售管理計劃 假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰的話(huà)，銷(xiāo)售目標便是登陸的目的。
市場(chǎng)調查計劃是負責提供情報，推廣計劃是海空軍掩護，而銷(xiāo)售管理計劃是陸軍行動(dòng)了，在情報的有效支援與強大海空軍的掩護下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷(xiāo)售管理計劃的重要性不言而喻。
銷(xiāo)售管理計劃包括銷(xiāo)售主管和職員、銷(xiāo)售計劃、推銷(xiāo)員的挑選與訓練、激勵推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)員的薪酬制度（工資與獎金）等。 （6）財務(wù)損益預估 任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現的銷(xiāo)售目標，實(shí)際上就是要實(shí)現利潤，而損益預估就是要在事前預估該產(chǎn)品的稅前利潤。
只要把該產(chǎn)品的預期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費用（經(jīng)銷(xiāo)費用加管理費用）、推廣費用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤。 （7）方案的可行性與操作性分析。
這是對該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計劃執行的“前哨站”，一方面，對整個(gè)方案的可行性。
2.樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案怎么做
周末做暖場(chǎng)，有吃有喝有表演有互動(dòng)，親子什么diy各種上。
傳統節日包粽子，送湯圓，送月餅，清吃團圓飯，送艾蒿送玫瑰康乃馨。兒童節兒童嘉年華走起，各種兒童充氣城堡侏羅紀釣魚(yú)釣蝦釣螃蟹。
五一十一大型活動(dòng)走起，連續三天。開(kāi)樣板房，做新聞發(fā)布會(huì )，開(kāi)售樓處，請明星，蓄客認籌做大活動(dòng)。
開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)單來(lái)舞臺表演。平時(shí)多和活動(dòng)公司走動(dòng)，節假日除了搞定自己項目，多踩盤(pán)，多去監控其他樓盤(pán)動(dòng)態(tài)，做代理可以和公司其他策劃共享資源。
方式方法很多，有針對性的話(huà)，記住每次活動(dòng)的意義是為了吸引上門(mén)，促進(jìn)成交。針對目標客戶(hù)的有噱頭，場(chǎng)子熱的活動(dòng)，是好活動(dòng)。
至于寫(xiě)方案的話(huà)，提案的就天花亂墜，不用太具體到細節。審批特別是費用方面和流程方面要細扣。
3.房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案怎么寫(xiě)
一、項目現時(shí)優(yōu)劣勢分析 kingpr.cc
根據前一階段的市場(chǎng)研究分析和工作總結，對本項目的優(yōu)、劣勢作以下分析：
（一） 優(yōu)勢
1、產(chǎn)品優(yōu)勢
根據前期的客戶(hù)統計資料，客戶(hù)對項目的地段、戶(hù)型等認知度較高，說(shuō)明項目的品質(zhì)開(kāi)始深入人心，產(chǎn)品定位明確。
2、市場(chǎng)競爭優(yōu)勢
相對于同區域的競爭項目而言，金帝花園等老項目可近尾房，產(chǎn)品設計優(yōu)于它們，且工程已動(dòng)工，結合工程的包裝，必將增強客戶(hù)的信心。
（二） 劣勢
1、項目規模小，景觀(guān)的營(yíng)造不甚理想
據來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)統計分析中有部分客戶(hù)對項目環(huán)境及周邊環(huán)境不太認同。
2、工程進(jìn)度才開(kāi)始，影響了客戶(hù)對項目的信心。
遂寧的消費者習慣購買(mǎi)現房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶(hù)對項目的信心。
3、市場(chǎng)競爭劣勢
遂寧市現主力供應房?jì)r(jià)在800元以下，遠低于我們目前的均價(jià)，這將弱化我們的優(yōu)勢，分流部分客戶(hù)
（三） 解決劣勢問(wèn)題建議
就上述的劣勢問(wèn)題如何弱化，是下一階段營(yíng)銷(xiāo)工作的重點(diǎn)之一。
具體建議如下：
1、工程形象的包裝
在保證工程進(jìn)度的前提下，通過(guò)包裝工地形象樹(shù)立公司和項目形象，增強客戶(hù)信心，營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業(yè)的名稱(chēng)和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺、整潔、有序的施工現場(chǎng)
具體內容為：工地公共標牌制作，吊旗、布幅制作等。
二、營(yíng)銷(xiāo)思路
圍繞強化我們的優(yōu)勢，弱化我們的劣勢的核心，根據工程進(jìn)度及營(yíng)銷(xiāo)需要，主要劃分蓄勢調整期、開(kāi)盤(pán)強銷(xiāo)期、收尾強銷(xiāo)期三個(gè)銷(xiāo)售階段，再就每個(gè)階段整合價(jià)格，廣告、促銷(xiāo)各類(lèi)活動(dòng)，包裝項目品牌，提升開(kāi)發(fā)商形象，減少銷(xiāo)售阻力，從而使銷(xiāo)售取得預期目標。
詳情可參考：廣州萬(wàn)家物業(yè)網(wǎng)
4.樓市開(kāi)盤(pán)的完整策劃方案 要怎么寫(xiě)
5.1樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃方案開(kāi)盤(pán)組織安排 開(kāi)盤(pán)組織安排是指開(kāi)盤(pán)當日銷(xiāo)售活動(dòng)的具體工作流程以及促進(jìn)流程順暢運行的各項保障工作。
它的主要內容包括：開(kāi)盤(pán)組織流程設計、人員分工及培訓、開(kāi)盤(pán)空間組織、銷(xiāo)售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制、開(kāi)盤(pán)物料清單及落實(shí)、促銷(xiāo)策略、開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布、突發(fā)事件的應對措施、銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造、防止開(kāi)盤(pán)未成交客戶(hù)流失預案等。5.1.1 開(kāi)盤(pán)組織流程 良好的開(kāi)盤(pán)組織流程要具備以下特點(diǎn)：1） 分區明確，責任到人2） 內外場(chǎng)緊密聯(lián)系配合，控制銷(xiāo)售速度，確保開(kāi)盤(pán)目標在一定時(shí)段內完成3） 銷(xiāo)控必須準確，堅決杜絕“一房多賣(mài)”現象。
4） 簽約必須及時(shí)，保證“銷(xiāo)控一個(gè)、簽約一個(gè)”。開(kāi)盤(pán)認購流程圖的參考格式見(jiàn)附件6（以換籌搖號選房為例）。
5.1.2 經(jīng)典樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃人員分工及培訓1）人員分工 開(kāi)盤(pán)總指揮 各區（如換籌區、等候區、銷(xiāo)控區、收銀區、簽約區、復核區）人員及負責人 銷(xiāo)售人員：銷(xiāo)控專(zhuān)員，銷(xiāo)售經(jīng)理，置業(yè)顧問(wèn) 銷(xiāo)售輔助人員：財務(wù)人員，簽約人員，復核人員 咨詢(xún)人員：銀行按揭、設計、工程、法律人員 現場(chǎng)服務(wù)人員：服務(wù)生，保安員，保潔員2）人員培訓 銷(xiāo)售培訓：銷(xiāo)售百問(wèn)（統一對外說(shuō)詞），現場(chǎng)銷(xiāo)售模擬 銷(xiāo)售輔助培訓：客戶(hù)問(wèn)答指引，工作流程模擬 物業(yè)服務(wù)培訓：形象要求，服務(wù)動(dòng)作要求，客戶(hù)問(wèn)答指引，現場(chǎng)服務(wù)流程演練5.1.3 樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)策劃開(kāi)盤(pán)空間組織 開(kāi)盤(pán)空間組織是指開(kāi)盤(pán)組織流程中各工作區（節點(diǎn)）在實(shí)際空間中的具體位置分布，開(kāi)盤(pán)空間組織的要求：1） 易于營(yíng)造熱烈有序的銷(xiāo)售氛圍2） 準確控制各區域的空間大小及形式，特別是銷(xiāo)控區3） 交通流線(xiàn)一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉4） 各工作區均預留工作人員通道，并確保各區按流程順暢“接駁” 開(kāi)盤(pán)空間組織圖的參考格式見(jiàn)附件7。5.1.4 銷(xiāo)售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制 項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售組織要進(jìn)行分區管理，一般分為等候區、選房區、收銀區、簽約區及復核區。
各片區設定管理負責人，片區之間由各區內設定的接頭人進(jìn)行聯(lián)系，設置的總體協(xié)調人負責整個(gè)流程的正常運轉及工作節奏的控制。流程中的各區關(guān)鍵點(diǎn)控制：1） 等候區——進(jìn)入選房區的閘口處，注意控制節奏，要保證選房區內的成交效率及現場(chǎng)人氣2） 選房區——準確記錄銷(xiāo)控，引導客戶(hù)成交3） 收銀區——客戶(hù)付款處，注意收銀的準確性和速度4） 簽約區——客戶(hù)簽約處，注意簽約的準確性和速度5） 復核區——合約蓋章處，避免銷(xiāo)售出錯的最后屏障5.1. 5 開(kāi)盤(pán)物料清單及落實(shí) 開(kāi)盤(pán)中涉及多種物料，開(kāi)盤(pán)準備階段應列出詳細的物料清單，并落實(shí)到具體責任人。
主要物料包括：1） 認購須知2） 客戶(hù)簽約文本：認購書(shū)、合同統一文本3） 現場(chǎng)銷(xiāo)售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務(wù)臺、銷(xiāo)控板等4） 銷(xiāo)售宣傳資料：樓書(shū)、宣傳單張、戶(hù)型單張等5） 設備類(lèi)物料：電腦、打印機、復印機、驗鈔機、POS機、保險箱、麥克風(fēng)、擴音器等6） 文具類(lèi)物料：打印紙、筆、不干膠、電池等7） 食品類(lèi)物料：為客戶(hù)及工作人員準備的食品和飲料等8） 宣傳類(lèi)物料：空飄、噴繪等 物料清單的參考格式見(jiàn)附件8。5.1.6 開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)策略 開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)的實(shí)質(zhì)是通過(guò)某種形式刺激客戶(hù)在短期內成交。
制定促銷(xiāo)策略的基本原則：1） 促銷(xiāo)形式符合產(chǎn)品形象要求2） 保持現場(chǎng)人氣3） 避免出現靠促銷(xiāo)賣(mài)樓的市場(chǎng)形象 促銷(xiāo)的基本形式包括但不限于：1） 內部認購（誠意金）優(yōu)惠2） 付款方式優(yōu)惠3） 抽獎（禮品、電視、車(chē)、房款、管理費等）4） 按期簽約優(yōu)惠5.1.7 開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 通過(guò)各種有效途徑將項目開(kāi)盤(pán)信息傳遞給市場(chǎng)，特別是儲備客戶(hù)。5.1.8 突發(fā)事件的應對措施 開(kāi)盤(pán)前要對突發(fā)事件的出現進(jìn)行預估，并制定針對性的應對措施。
開(kāi)盤(pán)突發(fā)事件的類(lèi)型主要有：1） 天氣變化類(lèi)：如暴雨等，可在現場(chǎng)準備基本物件應急；2） 客戶(hù)服務(wù)類(lèi)：如客戶(hù)銀行卡無(wú)法劃賬，可提前安排專(zhuān)車(chē)及人員在現場(chǎng)隨時(shí)準備陪同客戶(hù)到附近銀行取款；3） 客戶(hù)投訴類(lèi)：如客戶(hù)激烈投訴、現場(chǎng)爭斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時(shí)提前安排公安人員在現場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調；4） 現場(chǎng)包裝違規類(lèi)：如城管對開(kāi)盤(pán)的宣傳條幅進(jìn)行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調好政府管理人員，同時(shí)安排相關(guān)人員在現場(chǎng)隨時(shí)準備協(xié)調工作。5） 后勤保障類(lèi)：如停電、停水等問(wèn)題的處理。
5.1.9 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售氛圍營(yíng)造主要是通過(guò)一些活動(dòng)形式為開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)提供一個(gè)良好的背景環(huán)境，它的本質(zhì)是為銷(xiāo)售而服務(wù)的，在活動(dòng)安排時(shí)要注意不能過(guò)于分散工作人員的時(shí)間與精力，活動(dòng)安排始終要圍繞開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)行。5.1.10 制定防止開(kāi)盤(pán)未成交客戶(hù)流失預案 項目積累的每一個(gè)誠意認籌客戶(hù)都是付出一定營(yíng)銷(xiāo)費用的代價(jià)獲取的，是營(yíng)銷(xiāo)推廣的成果，因此營(yíng)銷(xiāo)人員要樹(shù)立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開(kāi)盤(pán)未成交客戶(hù)流失預案，提出繼續吸引未成交客戶(hù)并爭取其成交的解決方案。
5.2 開(kāi)盤(pán)實(shí)地演練 開(kāi)盤(pán)實(shí)地演練的基本要求：1） 全流程實(shí)地演練2） 全體人員參與3） 充分估計困難4） 現場(chǎng)出現問(wèn)題現場(chǎng)解決5） 反復實(shí)地演練直至順暢無(wú)誤 六、開(kāi)盤(pán)總結分析 要求在首次開(kāi)盤(pán)后一周內做出簡(jiǎn)要明晰的分析評價(jià)，對項目后續的銷(xiāo)售策略提出建議，并報營(yíng)銷(xiāo)策劃中心。6.1意義1） 制。
5.房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案
第一節：銷(xiāo)售策劃概述銷(xiāo)售策劃一般指：項目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等第二節：銷(xiāo)售策劃與項目策劃的區別簡(jiǎn)單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一：項目策劃所包涵內容：（一）市場(chǎng)調查項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議（二）目標客戶(hù)分析經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、（三）價(jià)格定位理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略（四）入市時(shí)機、入市姿態(tài)（五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控（六）媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算（七）推廣費用現場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等）、媒介投放二：銷(xiāo)售策劃所包涵內容：（一）銷(xiāo)售現場(chǎng)準備（二）銷(xiāo)售代表培訓（三）銷(xiāo)售現場(chǎng)管理（四）房號銷(xiāo)控管理（四）銷(xiāo)售階段總結（五）銷(xiāo)售廣告評估（六）客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)（七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整第三節：銷(xiāo)售策劃的內容及步驟一：項目研究：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購買(mǎi)理由等。二：市場(chǎng)調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。
三：項目?jì)?yōu)劣勢分析：針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據市場(chǎng)需求，做項目市場(chǎng)定位的調整。
五：項目銷(xiāo)售思路：（一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。（三）操作手法的連貫性。
首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。
六：項目銷(xiāo)售策略：（一）項目入市時(shí)機選擇理想的入市時(shí)機：我們所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機，而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓；是建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的入市姿態(tài)，一般應具備：1、開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求；2、你已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人；3、你知道你的價(jià)格適合的目標客戶(hù)；4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn)；5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題；6、已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式；7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；8、制定合理的銷(xiāo)控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案；10、組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃；11、盡力完善現場(chǎng)氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后，制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部分。
推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售！（三）銷(xiāo)售部署房地產(chǎn)銷(xiāo)售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負。通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節奏一致——預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷(xiāo)售策劃的原則一：創(chuàng )新原則隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng )新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機構形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì )關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統控制，并進(jìn)而實(shí)現預定。
6.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)范文 （1） 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。
隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。 對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導一種生活方式（如運動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略；同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。
另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位；消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強；各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。 隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn)；針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群；“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。 在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。
在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃 一是策劃為先。
在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。 根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。
如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。 樓市的逐步升溫 范文（2） 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隨著(zhù)不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的新思路、新趨勢中出現了營(yíng)銷(xiāo)策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)基礎上的一門(mén)更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際cao作性更高。
隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭日益激烈，好的營(yíng)銷(xiāo)策劃更成為企業(yè)創(chuàng )名牌，迎戰市場(chǎng)的戰略武器，策劃書(shū)是營(yíng)銷(xiāo)策劃的反映。 在此談一談策劃書(shū)的編制問(wèn)題。
找房地產(chǎn)資料請看 房策網(wǎng) 一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)編制的原則 為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準確性與科學(xué)性，應首先把握其編制的幾個(gè)主要原則： （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構思來(lái)編制策劃書(shū)。 首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問(wèn)題。
7.求房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案模塊
（一）概念策劃模式 策劃人選擇樓盤(pán)的一個(gè)或一個(gè)以上的顯著(zhù)特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤(pán)建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤(pán)的選擇過(guò)程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤(pán)，從而達到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。
熱銷(xiāo)樓盤(pán)宣傳上都分別有一個(gè)以上的顯著(zhù)特點(diǎn)。比如有的強調區域文化人文理念、有的突出社區安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤(pán)更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風(fēng)格、有的宣傳價(jià)廉……這些特別推薦的優(yōu)點(diǎn)，使人建立起概念認識，對銷(xiāo)售起到重要的引導作用，使購買(mǎi)者能夠在眾多樓盤(pán)選擇過(guò)程中，比較容易地按需求選擇。
概念樓盤(pán)顯然是開(kāi)發(fā)商一相情愿、建設觀(guān)念的反應，是忽視市場(chǎng)需求的產(chǎn)物。希望依靠突出的某個(gè)特征而實(shí)現銷(xiāo)售，在目前空置率高居不下、買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，這種策劃方式只是解決了消費者的識別選擇，發(fā)展商僅靠樓盤(pán)的某項優(yōu)點(diǎn)而實(shí)現銷(xiāo)售意圖，很難圓滿(mǎn)實(shí)現。
（二）賣(mài)點(diǎn)群策劃模式 策劃人為適應賣(mài)方市場(chǎng)和消費者理性選擇，采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)并將其集于一身，向消費者做出承諾：能滿(mǎn)足消費者所有要求，從而達到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量的增加、導致需求相對減弱及消費者理性購買(mǎi)，發(fā)展商以建設觀(guān)念、樓盤(pán)觀(guān)念建筑的樓盤(pán)，為了迅速適應市場(chǎng)需求的變化，采取“人有我有”的銷(xiāo)售策略。
策劃公司將眾樓盤(pán)之長(cháng)集于一身，極盡所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)，使得開(kāi)發(fā)商必須在短期之內對于購買(mǎi)者做出足夠的承諾。其結果，每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的后面通常都是成本的增加，樓盤(pán)的整體素質(zhì)雖然得到了或多或少的增加，實(shí)際已出現明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題。
盡管賣(mài)點(diǎn)策劃模式對提高項目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多高不成低不就的樓盤(pán)，如造價(jià)是小康型，環(huán)境卻是生存型，戶(hù)型又是溫飽型。 （三）、等值策劃模式 策劃人為避免樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)，或因售價(jià)提高造成樓盤(pán)空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤(pán)優(yōu)勢賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行權衡取舍，或找到樓盤(pán)未發(fā)現的價(jià)值點(diǎn)，使樓盤(pán)成本與銷(xiāo)售價(jià)格相適應，從而達到促銷(xiāo)目的的一種策劃方式。
采用羅列眾樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)的結果是使一些樓盤(pán)成本攀升而并未獲得同比的售價(jià)。由于存在著(zhù)投資商和策劃機構對土地和項目?jì)r(jià)值的發(fā)現與價(jià)值兌現能力的差異，使得一些樓盤(pán)成本高于售價(jià)。
等值策劃要求對該項目的價(jià)值因素具有充分的認知能力，并能在眾多樓盤(pán)優(yōu)勢賣(mài)點(diǎn)中進(jìn)行選擇，而且需具有駕馭和實(shí)現經(jīng)營(yíng)意圖的綜合能力。等值策劃模式畢竟是推銷(xiāo)/銷(xiāo)售觀(guān)念的產(chǎn)物，它不可能解決開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求之間的矛盾，只能緩解這種矛盾。
（四）、房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式 策劃人在項目立項時(shí)，即著(zhù)手進(jìn)行市場(chǎng)需求調研，正確確定目標市場(chǎng)的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營(yíng)銷(xiāo)理論，營(yíng)造出即比競爭對手更有效的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又不可替代的樓盤(pán)，通過(guò)提高消費者可察覺(jué)的使用價(jià)值，提高樓盤(pán)相對銷(xiāo)售價(jià)格——使樓盤(pán)增值，從而達到營(yíng)銷(xiāo)目的的一種策劃方式。 增值策劃的目的，就是要為開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)創(chuàng )造最大的附加值（使樓盤(pán)增殖），為樓盤(pán)的市場(chǎng)創(chuàng )造有效需求。
價(jià)格的制定不能脫離整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)組合的其它部分，它同時(shí)也是市場(chǎng)定位戰略的內在要素，真正的問(wèn)題是房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是價(jià)格。增值策劃所要作的，歸根結底是為了使開(kāi)發(fā)商獲得最大收益。
通過(guò)對社區形象的塑造，降低住戶(hù)對價(jià)格的敏感程度，通過(guò)提高社區的PUV(PUV—可察覺(jué)的使用價(jià)值，指用戶(hù)在購買(mǎi)和使用產(chǎn)品或享受服務(wù)中得到的滿(mǎn)意程度)值，提高樓盤(pán)售價(jià)，并使社區的價(jià)值為住戶(hù)所接受。 社區策劃要從社會(huì )發(fā)展角度上，充分考慮到未來(lái)房屋流行式樣、西安城市繁華中心的向北偏移、未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)的社會(huì )化、市場(chǎng)化進(jìn)度及進(jìn)展、融資條件改善的可能性，以及國家土地、住宅、稅收政策和經(jīng)濟發(fā)展戰略的變化，以多層住宅比較，從概念設計起，所策劃社區的風(fēng)格、環(huán)境、建筑特色、它所倡導的居住理念、復合化的生態(tài)社區是西安市所僅有的，亦即整體品牌營(yíng)造是獨一無(wú)二的，也是不可替代的。
試將等值策劃模式與增值策劃模式比較如下： 等值策劃模式——以更低的價(jià)格向住戶(hù)提供與競爭者相同的可察覺(jué)的使用價(jià)值（PUV）。 增值策劃模式——在與競爭者相同的價(jià)格向住戶(hù)提供更高的可察覺(jué)的使用價(jià)值（PUV）。
（五）、增值策劃模式的理論核心——DSTP模式 分析住戶(hù)需求，細分市場(chǎng)，選擇適當的目標市場(chǎng)，為自己產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值定位。 1.需求（Demand）—是指消費者有能力購買(mǎi)且愿意購買(mǎi)的某個(gè)具體產(chǎn)品的欲望； 2.細分（Segmentation）—指市場(chǎng)細分，根據住戶(hù)對產(chǎn)品的需要差異，把整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分割為若干個(gè)子市場(chǎng)的分類(lèi)過(guò)程。
3.目標（Targeting）—指開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的領(lǐng)域。 4.定位（Positioning）—指策劃機構為目標項目設計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標用戶(hù)中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。
8.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的流程
對樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區環(huán)境規劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設計等等，都進(jìn)行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會(huì )從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線(xiàn)索。 對樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構成：
1） 地理位置；2）、樓盤(pán)設施結構；3）、樓盤(pán)做工用料；4）、戶(hù)型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤(pán)消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。 1）闡述樓盤(pán)的位置；2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤(pán)交通條件；4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；5）闡述樓盤(pán)的升值潛力；6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤(pán)的背景；8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；10） 闡述樓盤(pán)的付數
計劃；11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12）闡述樓盤(pán)的深遠意義；13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。 對樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(cháng)期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段（預期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑，可結合已經(jīng)入住的眾多住戶(hù)來(lái)談?wù)撛u估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷(xiāo)售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線(xiàn)呈馬鞍形，這是根據各銷(xiāo)售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應依據具體情況靈活使用和調整。 在樓盤(pán)預售及正式展銷(xiāo)前，應設法積蓄氣氛，設計一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨特的揭幕儀式。在預售參觀(guān)登記前一周，更新圍在售樓部和樣板間外側的圍布。直到預售和開(kāi)幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè )隊奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè )曲，嘉賓云集，參觀(guān)人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內容安排及細節，另視情策劃）。
預告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預售儀式先期刊登。 內部認購展示會(huì )和首期展銷(xiāo)會(huì )定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下：
①樓盤(pán)效果圖。
②樓盤(pán)售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。
③售樓宣傳冊和促銷(xiāo)宣傳單的設計制作。
④工地圍板的設計、繪制。
⑤展銷(xiāo)場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫(huà)和橫幅的設計制作。
⑥展銷(xiāo)場(chǎng)地道路指導牌的制作。
⑦展板（兩套，每套12張）的設計、制作和擺放。
⑧影視廣告創(chuàng )意構思及拍攝制作。
⑨報紙廣告首5期的設計、完稿及定版。
⑩圍繞展示會(huì )其它促銷(xiāo)宣傳用品。
9.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要怎么做
原發(fā)布者：26蚩尤
一品國際花園項目營(yíng)銷(xiāo)策劃提報2014.4.141、房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析2、一品國際項目認知目錄3、營(yíng)銷(xiāo)戰略診斷4、營(yíng)銷(xiāo)策略推廣5、形象推廣設計6、公司簡(jiǎn)介與案例第一部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析新野已經(jīng)形成三足鼎立的競爭格局老城板塊：供應量較少，僅有漢城廣場(chǎng)、名都商城、東北新區板塊老城板塊陽(yáng)光花園等商業(yè)帶住宅項目，檔次不高，規模不大，且都屬于尾盤(pán)，均價(jià)約3000元/平米左右。城東板塊：在售的主要有凱旋城、福地名鉆、頤景苑（書(shū)香人家處于尾盤(pán)狀態(tài)），盤(pán)量皆超過(guò)10萬(wàn)方，屬于銷(xiāo)售熱點(diǎn)片區，均價(jià)約3200左右。目前還有部分土地處于待推狀態(tài)。后期競爭激烈。東北新區板塊：政府重點(diǎn)打造的行政中心區，目前城東板塊有儒林新城、希爾頓國際公館及一品國際花園，體量均在40萬(wàn)方以上，現正處于前期蓄客階段。片區還有大片土地待開(kāi)發(fā)，片區呈大盤(pán)競爭格局，未來(lái)競爭激烈。未來(lái)競爭分析東北新區與城東兩大板塊形成直接競爭，板塊內各樓盤(pán)短兵相接老城板塊勢微，東北新區板塊與城東板塊供應量激增，兩大板塊間將展開(kāi)激烈競爭。兩板塊均屬于新區，且板塊內各樓盤(pán)相距很近，外部條件基本相同。因此產(chǎn)品自身的競爭力將成為制勝的決定因素。市場(chǎng)容量有限，供應量激增，未來(lái)競爭激烈據實(shí)地踩盤(pán)及與同行交流，統計12年新野銷(xiāo)售約1900套，年度總銷(xiāo)售面積約22萬(wàn)方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以來(lái)成交土地面積約18萬(wàn)方，未來(lái)供應量預計達50萬(wàn)方左右
10.樓盤(pán)推廣方案怎么做
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一、對于尾盤(pán)銷(xiāo)售，我個(gè)人建議不要采取不同戶(hù)型不同價(jià)格的策略，我認為對于項目銷(xiāo)售進(jìn)展到現在想在短的時(shí)間內消化掉項目應該要有吸引力。多數人認為尾盤(pán)就是垃圾戶(hù)型，在各方面都是別人挑剩下的。其實(shí)完全可以通過(guò)媒體說(shuō)明尾盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)。例如：是完整的現房，不用擔心后期的工程質(zhì)量和遺留問(wèn)題，對小區的綠化、物業(yè)管理等方面也可以直接看到。況且每個(gè)人的喜好不一，說(shuō)不定可以摘到最后的金蘋(píng)果。 目前的銷(xiāo)售抗性是產(chǎn)品戶(hù)型的本身和價(jià)格。要想解決這2方面的問(wèn)題，第一應該在價(jià)格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶(hù)型的吸引性，如果這個(gè)階段好的好戶(hù)型沒(méi)有吸引，不好戶(hù)型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了，讓好一點(diǎn)的戶(hù)型帶動(dòng)吸引力，所以清盤(pán)銷(xiāo)售所有戶(hù)型成本價(jià)+100元，具體價(jià)格根據實(shí)際情況，根據其它樓盤(pán)價(jià)格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性。具體操作 1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告 2、在自己項目周邊的大型樓體戶(hù)外廣告上掛巨型條幅 3、電話(huà)回訪(fǎng)，對于登記的客戶(hù)有著(zhù)重的電話(huà)回訪(fǎng)，強調戶(hù)型和現場(chǎng)的氣氛。 4、回饋老客戶(hù)，讓老客戶(hù)帶動(dòng)銷(xiāo)售。二、代理尾盤(pán)相當也要有代理費，這可以由雙方協(xié)商。一般是在代理方銷(xiāo)售金額的2%-3%。三、那要看哪個(gè)方案可行，不過(guò)既然開(kāi)發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個(gè)比較好。四、當然要對這個(gè)項目及其周邊項目做一個(gè)詳細的市場(chǎng)調研，看看是否有利可圖。不過(guò)代理銷(xiāo)售是雙方都要看銷(xiāo)售額，也就是說(shuō)你只要銷(xiāo)售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。開(kāi)發(fā)商更是等著(zhù)你的銷(xiāo)售來(lái)清盤(pán)。所以如果銷(xiāo)售的不好，誰(shuí)都挺不下去。
