房地產(chǎn)調(diào)查報告的文章

　　不知道你要的是不是這種類型。這是一份比較詳盡的項目的考察和分析報告，有幾個不同類型的項目，并配有圖片（略），希望可以對你有所幫助。

　　日本鉆石城購物中心項目考察報告
　　[2006-4-6] 作者：楊寶民
　　建筑策劃與其他學科的關系
　　建筑規(guī)劃與建筑策劃是建筑學體系兩個獨立的環(huán)節(jié)，其理論原理的建立、方法論的構成以及實踐活動的范圍和性質(zhì)都各自形成完整的體系，。對它們可以獨立地進行分析研究，產(chǎn)生不同階段的結(jié)論結(jié)果。建筑規(guī)劃對建筑策劃有指導意義，但由于城市規(guī)劃理論的新進展與實踐，建筑策劃對建筑規(guī)劃產(chǎn)生積極影響。

　　圖27 義安城購物中心與周邊環(huán)境
　　建筑策劃的研究內(nèi)容超越了建筑本身，深入到街道社區(qū)和周邊環(huán)境，而建筑規(guī)劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建筑設計，規(guī)劃水平的高低也通過眾多的建筑與環(huán)境來反映。因此，建筑策劃與建筑規(guī)劃都關注環(huán)境的研究。

　　建筑策劃是建筑設計的依據(jù)，兩者具有不可分割的前后關系，但這并不意味著建筑策劃的研究結(jié)果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實現(xiàn)等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結(jié)論的不同，同樣項目的設計思想與空間內(nèi)容可以完全不同，更有導致項目完成之后引發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑、人類使用方式、價值觀念、經(jīng)濟模式的變更以及新文化創(chuàng)造的可能。

　　商業(yè)建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業(yè)知識，將商業(yè)市場調(diào)查流程與商業(yè)經(jīng)營規(guī)律運用到商業(yè)建筑項目的建筑策劃之中。

　　現(xiàn)代商業(yè)建筑策劃實踐分析

　　商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場定位，其中最重要是對消費者的理解。成都SM購物廣場就是一個典型的商業(yè)建筑策劃合作案例。由于文化背景的差異，筆者作為深圳NEW MALL商業(yè)管理公司與21世紀不動產(chǎn)成都分部聯(lián)合的委托商業(yè)地產(chǎn)專家為發(fā)展商SM集團的項目提供建筑策劃與招商服務。

　　根據(jù)商業(yè)市場調(diào)查資料，深入分析成都商圈演變規(guī)律，重點分析春熙路商圈和建設路副商業(yè)圈，找出商業(yè)業(yè)態(tài)空白，而后進行業(yè)態(tài)組合設計，同時根據(jù)成都百貨“千店一面”的缺點，優(yōu)先考慮聚集人氣的業(yè)態(tài)，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當?shù)叵M者飲食習慣，價格要適中，規(guī)模要大。在空間布局上，有意識主動引導人流多停留，在業(yè)態(tài)分布上考慮關聯(lián)業(yè)態(tài)相鄰原則，此外要在開業(yè)后，利用SM城市廣場一層室外的交通空間及室內(nèi)中廳，有效開展營銷活動引導人流進入SM城市廣場shopping mall。

　　三層引進知名百貨的理由是：來雅百貨在成都缺乏知名度,不是強勢百貨公司,因此,作為大型購物中心,要提升租金,保持購物中心長期繁榮,需要引進成熟的知名百貨,因此,二層和三層最好分布兩家百貨店,檔次上進行錯位，而不是按照原來的計劃將來雅百貨分布在二、三層。

　　根據(jù)新的業(yè)態(tài)設計建議，筆者對SM城市廣場的初步建筑規(guī)劃方案進行了詳細分析，爾后進行業(yè)態(tài)詳細分布和經(jīng)營通道動線劃分，通過實際分割工作，我們對整個項目的各個區(qū)域編制租金預測表。在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：

　　1. 發(fā)展商委托了一般的市場調(diào)查公司對成都商業(yè)進行調(diào)查缺乏針對性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營專家，無法對成都商業(yè)發(fā)展趨勢進行準確預測，對消費者分析不夠深入，例如白領消費者的深入調(diào)查和分析不夠。通過我們的調(diào)查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院?？蒲性核姸啵啥几咝聟^(qū)也集中了白領人群。
　　成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟收入較高的白領人群。
　　2. 由于市場調(diào)查工作不夠扎實，加上沒有搞清廈門與成都的地域差別，特別是地域文化與消費者數(shù)量、消費水平、消費結(jié)構的差異，因此，SM業(yè)態(tài)規(guī)劃存在缺陷。
　　3. 投資回報是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續(xù)經(jīng)營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力店必須能夠吸引白領人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規(guī)模，因此我們建議要重點吸引白領消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創(chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。

　　根據(jù)我們的建筑策劃分析，建議發(fā)展商修改方案，具體意見如下：
　　（1）在四層與局部五層增加白領休閑空間，根據(jù)餐飲娛樂業(yè)態(tài)要求修改詳細建筑設計方案，特別是平面建筑布局。
　?。?）二、三層百貨公共部分的裝飾設計風格按照白領百貨要求設計，營造良好的白領購物休閑氛圍。
　?。?）建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設計，增加自然采光，營造自然通風良好的生態(tài)型購物中心，減少能耗。
　　（4）建議在空中增加白領培訓的娛樂設施，整個購物中心頂部增加白領培訓中心的設計內(nèi)容，有意識地吸引白領人群來購物中心參加活動。

　　八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發(fā)
　?。ㄒ唬┫愀塾忠怀堑目疾?br>　　1.概況
　　又一城由香港太古地產(chǎn)及中信泰富開發(fā)，位于九龍的中心地帶，九龍?zhí)劣忠淮暹_之路80號，毗鄰香港城市大學及又一城，屬于地鐵上蓋物業(yè)。
　　又一城的業(yè)態(tài)設計很有特點，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及設置有2000個座位的電影院。在名店方面，注重創(chuàng)新，引進全新組合的概念店，例如全球首間設有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網(wǎng)絡集成的咖啡店。
　　又一城交通示意圖，如圖29所示。
　　圖29 又一城交通示意圖
　　2.周圍環(huán)境
　　西北部與公園相連，并有植被較好的高山景觀，西南面與香港城市大學通過約80米左右的隧道與香港城市大學相連。商場四周沒有設計對外的小商鋪，商場與周圍環(huán)境顯得非常相融，人在商場中隨處可見到自然光和室外的樹木，商場的風格與自然比較和諧。
　　3.建筑概況及風格
　　又一城的建筑風格是現(xiàn)代簡約風格，是一個由商場和寫字樓的結(jié)合建筑，地形呈長方形，西高東低，占地面積約為2萬平方米，商場共7層（地面層有5層），總建筑面積約為9.25萬平方米，另外西北部建有4層寫字樓，總建筑面積約為2萬平方米，設有3層地下停車場，約850個停車位，1998年建成。
　　4.主題概念
　　又一城的設計以圍繞大自然及強調(diào)空間感為主，把自然光大面積引入室內(nèi)空間。購物中心以“無邊無界，生活之態(tài)“為主題。
　　一。商場內(nèi)有超過200間店鋪、約30間中西食肆、11個銀幕的電影院及全港最大的室內(nèi)溜冰場，是集購物、美食、娛樂于一體的休閑購物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間，營造舒適的休閑購物環(huán)境，人們置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂趣。
　　5.檔次定位
　　經(jīng)營的商品以大眾檔次商品為主，定位中檔，主要依靠地鐵和九廣鐵路及巴士站點匯聚人流。
　　6.交通
　　又一城設有完善的公共交通網(wǎng)絡，乘搭地鐵及火車均可直達九龍?zhí)琳?。即使由港、九、新界甚至?nèi)地前來，都十分便捷。7層商場中從最低一層起有5層可直接由外部導入人流。MTR層（商場最低層）南部連接九龍?zhí)恋罔F站，LG2和LG1東側(cè)中南部連接九龍?zhí)凌F路站，UG及G層西側(cè)連接地面層，有兩個入口，間距約100米，G層南部為巴士總站，G層西側(cè)中部通過隧道與達之路街對面的香港城市大學相連。G層東側(cè)北部為的士站。又一城與九龍?zhí)恋罔F站及九廣鐵路火車站直接連通，并設有巴士總站及的士落客區(qū)。
　　7.經(jīng)營的商品
　　又一城網(wǎng)羅了享負盛名的店鋪，有時尚男女服裝、流行便服、童裝玩具、書籍禮品、時尚配飾、電器、家居精品，鐘表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務甚至美容護膚等。
　　8.柱距
　　分布在又一城店內(nèi)的柱距較大，公共空間沒有柱子，這樣使購物中心的室內(nèi)公共空間顯得開闊。
　　購物中心的公共空間極為重要，過于擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。
　　9.燈光
　　中庭、步道節(jié)點以自然采光為主，頂棚內(nèi)嵌的燈光分布形態(tài)多有變化，一種星星點綴夜空的感覺。
　　設計結(jié)合自然是美國設計大師賴特的重要思想，現(xiàn)代購物中心要充分利用自然光，要與周邊自然渾然一體，減少對周邊環(huán)境的破壞，降低能耗，創(chuàng)造空氣新鮮，空間開闊的休閑環(huán)境。
　　圖36 通過透光處理——公共空間開敞
　　10.室內(nèi)色彩搭配及裝飾
　　地面主要用紅、黃、藍顏色的高級地磚鋪設，地磚面上混合運用白、紅、藍、黑、黃等顏色的小碎點，使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。
　　圖37 中庭地面處理
　　通過地面不同色彩的處理，不僅能美化環(huán)境，而且能直接起到導示系統(tǒng)的作用。
　　11.人流通道
　　通過不同顏色地磚的搭配運用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。
　　11、洗手間和殘疾人通道
　　商場每層的中部或端部設有1—2處洗手間和殘疾人通道。
　　在考察又一城購物中心的過程中，我們根據(jù)韓國專家的建議，一般首先考察衛(wèi)生間和食品店。只有衛(wèi)生水準較高，才能有效吸引購物人群。很難想像，連衛(wèi)生工作都搞不好的購物中心能夠經(jīng)營好現(xiàn)代購物中心。
　　13.娛樂、休閑、餐飲業(yè)態(tài)的分布
　　娛樂、休閑、餐飲是該商場吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場的最上面的三層，歡天雪地溜冰場設在商場地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設在最頂上一層。溜冰場上面一層設有觀看的臺階，就餐時可以觀看溜冰場上的風景。
　　15.有自然背景的歡天雪地溜冰場。
　　圖42 吸引大批青少年的溜冰場
　　香港又一城溜冰場聘請陳露等著名花樣滑冰運動員定期指導，同時舉辦滑比賽。經(jīng)營滑冰場成本較高，并非大部分購物中心都要引入滑冰場。
　　16.半露天美食廣場（頂棚的燈光布局比較巧妙）
　　17、頂棚燈光的節(jié)能設計
　　圖44 根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容設置不同色調(diào)燈光
　　18.頂棚上中央空調(diào)的布置
　　圖45 中央空調(diào)與送風系統(tǒng)
　　大型購物中心由于人流變化，對空氣調(diào)節(jié)要求與寫字樓不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要減少制冷，充分利用自然光照明以及自然通風，購物中心的節(jié)能設計非常重要。
　　19.緊急出口的標示
　　圖46 導示系統(tǒng)局部
　　大型購物中心可見性已經(jīng)成為人們關注的內(nèi)容，導示系統(tǒng)不僅方便顧客，而且也是整個購物中心形象的一部分。
　?。ǘ╉n國Galleria高檔購物中心建筑策劃案
　　1、購物中心定位—韓國最高檔購物中心
　　圖47 針對主要購物群：漢城高收入人群及外地游客
　　Gerlleria百貨是韓國最高檔的名牌百貨店，該百貨由韓國韓化流通株式會社經(jīng)營，2004年擁有員工1800名。
　　二、 建筑特色
　　圖48 富有特色的鎧甲式外立面
　　圖49百貨前公共空間的綠化
　　三、業(yè)態(tài)組合與VMD
　　女裝在galleria占有重要地位，不僅名牌薈萃，而且每個品牌的展示與陳列都極富特色，處處透露優(yōu)雅的品位，讓女顧客流連忘返。
　　圖51 女裝專賣店
　　圖52 女裝VMD 模型
　　圖53 女包和招貼畫
　　女裝的陳列非常富有藝術性，通過夸張的手法讓顧客注意到女包。

　　韓國購物中心的男裝世界名牌較多，價格多在人民幣5000元以上，韓國男人平時也注重穿戴名牌西裝，因此意大利等各地名牌西裝非常齊全。
　　圖54 男裝專賣店
　　圖55 女裝櫥窗
　　圖56 GUCCI櫥窗
　　Galleria高檔百貨的櫥窗突出世界名牌的特征，讓顧客從外面及情況恩怨出感覺到這是韓國最高檔的購物中心。
　　四、裝飾與導士特點
　　Galleria高檔百貨的標志特別明顯，讓人一目了然
　　圖57 LOGO 及外墻裝
　　圖58層扶梯及緩沖空間
　　(三)韓國、香港購物中心考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心建筑策劃的啟發(fā)。
　　在滿足規(guī)劃要點的前提下，在規(guī)劃設計時可盡量考慮親近自然，盡量多利用自然光，不僅可以營造出一個舒適、通透的購物空間（深圳金光華廣場的中庭設計通透性不好），而且從長期來看還有較好的節(jié)能效果。由于深圳濱海購物中心位于寶安中心區(qū)，寶安中心區(qū)已經(jīng)規(guī)劃成為深圳惟一濱海旅游、辦公、商業(yè)區(qū)，因此，我們不僅要重點考察廈門、大連、上海等濱海購物中心，而且要考察美國、日本、韓國濱海及地鐵上蓋購物中心，最后確定深圳濱海購物中心主題。
　　1.采用類似陽光中庭式的規(guī)劃設計，將各品牌以獨立店鋪的形式進行經(jīng)營，將各品牌的目錄設置在主要的進出口，便于顧客有針對性地購物和消費。
　　2.“民以食為天”，在經(jīng)營業(yè)態(tài)中合理引入和分配餐飲的比例，建議引進數(shù)家餐飲名店，重點布置在頂層以及二層以上其他層的兩端，引導人流向上走。
　　3.香港又一城的占地面積和建筑面積和深圳寶安中心區(qū)濱海購物中心項目相近，經(jīng)營時間較長，是一個比較成熟的購物中心，只是地勢和形狀有差別，故濱海購物中心項目在規(guī)劃設計時，又一城有一定參考性，建議項目管理部重點考察又一城。
　　4.在規(guī)劃設計中要注意處理好各種交通的組織關系，以方便顧客進出作為重點考慮。我們不僅要考慮地鐵的連接，而且要考慮公共汽車站點的設置。
　　5.在規(guī)劃和業(yè)態(tài)設計中考慮好購物、休閑、餐飲、娛樂之間的相互關系，購物比例不超過50%。
　　6.提前設計招商手冊，統(tǒng)一設計導示系統(tǒng)，做好安全通道和各種標示系統(tǒng)的規(guī)劃設計工作。
　　7.結(jié)合深圳濱海購物中心的區(qū)位情況，可考慮作中檔次定位，局部高檔，例如一層和負一層可以選擇國際名店。
　　8.香港購物中心項目前期投入較大，市場調(diào)研和建筑策劃以及招商準備工作充分，設計大多是由著名設計單位來完成的。
　　9.注重業(yè)態(tài)創(chuàng)新，例如商品群創(chuàng)新，要吸引多家居有創(chuàng)新概念的旗艦店加盟。
　　10.香港的大型購物中心只租不售，采用統(tǒng)一管理模式。
　　本節(jié)香港又一城圖片由車啟富先生拍攝。
　　參考文獻
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