百科_新樓盤為什么和電商合作，新樓盤為什么和電商合作呢（新樓盤為什么和電商合作好）

為什么一些新樓盤不直接由售樓部賣，而交給中介層層加價賣？

除了那些搞惡意炒作的樓盤和中介，說新的樓盤銷售中介會層層加價，這是不對的。因為中介只會逐漸降低價格，通過組團銷售的方式，為開發(fā)商帶來更大的回報利潤。1.中介的介入是因為人群的強勢策略。目前的銷售與早些年的品牌策略相差甚遠。雖然品牌很重要，但是品牌鋪天蓋地的宣傳更重要。因為這個時代的流量主題決定了銷售的方式。而人群戰(zhàn)術(shù)就是最好的流量銷售。中介的人力是售樓處的很多倍，他們會層層推進，層層配合，逐漸把“蛋糕”的利潤分解，追求的是賺的錢，而不是概念。對于開發(fā)商來說，選擇一家中介，就意味著選擇了更大力度推廣新樓盤。2.團體銷售，看起來興趣點弱，總量大。很多中介參與開發(fā)商新樓盤的銷售方式是團購價。這個價格一般比銷售部低。比如買房的人，直接去售樓部看房，買房。一平方是一萬元。那么團購價的價格是每平方9500元，甚至更低。那不是開發(fā)商賠錢嗎？不完全是。因為這個團購價格是有數(shù)量要求的，比如客戶數(shù)量必須達到50或者100，或者更高。這就是我們所說的薄利多銷。看似每套價格低廉，卻能在短時間內(nèi)增加交易量，快速回款。3.售樓部賣的原價，更多的是開發(fā)商自己的背書。開發(fā)商售樓部的價格更多的反映了正常的市場價格。第一，是維持市場銷售的平衡。第二，是對自己品牌的外在銷售印象。對于銷售部門來說，這是一個雙贏的結(jié)果。中介團購價和售樓處單獨銷售不沖突。像每年我們都很熟悉的雙11，平時各大電商的價格都會打折，只是因為購買次數(shù)會是平日的很多倍。因此，如果一個開發(fā)商想在市場上推出一個新的建筑，它會進行兩次銷售。一方面，我們公司的銷售部門會進行一些營銷，尤其是同行之間的競爭和流動，這些都會成為我們公司的公關(guān)機會。另一方面，眾多中介的參與，通過大量人力為公司創(chuàng)造量化的信息擴散，給公司的回報利潤帶來物化。

房地產(chǎn)銷售好做嗎？

1.作為一名房地產(chǎn)推銷員，你必須知道你的服務(wù)性質(zhì)。同時，你的服務(wù)一定要到位，讓客戶感受到你是真心實意在幫助他們。畢竟房子貴，服務(wù)不到位可能會流失客戶。

2.做一個合格的房產(chǎn)銷售人員，要學(xué)會接受失敗，因為房產(chǎn)銷售的情況很復(fù)雜，很多客戶最終都會選擇離開。這個時候，你欠我不要灰心。你要及時總結(jié)這些經(jīng)驗，做到心中有數(shù)，不斷努力。

3.房地產(chǎn)銷售是個辛苦的工作，但是未來還是不錯的。至少，升職是要看業(yè)績的，沒什么貓膩。所以你首先要下定決心吃苦，這是房產(chǎn)銷售最大的原則之一。

4.作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售人員，一定要有溝通能力，溝通能力一定要強。大家要善于從客戶的話語中了解客戶的需求，了解客戶的內(nèi)心想法，并根據(jù)自己的房源情況進行介紹！

5.房產(chǎn)銷售最大的技巧就是誠信，不要想著欺騙客戶或者欺騙客戶，因為這樣的客戶進行消費后，你會有很多后患，而且以你的工作態(tài)度，銷售工作不會持續(xù)很久，也不會有熟客找你！

6.要做一個合格的房產(chǎn)銷售人員，必須對自己銷售的房產(chǎn)了如指掌，了解周邊房源的情況，知道自己房屋的優(yōu)劣。只有這樣，你才能根據(jù)客戶的要求做出一系列的解釋，完成你的銷售任務(wù)。

7.房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售工作中也會遇到很多問題，尤其是一些房屋的質(zhì)量問題以及貸款等相關(guān)業(yè)務(wù)問題。我們必須對這些問題了如指掌，知道如何處理，這樣才能隨時解決客戶的問題。

8.如果你想在自己的工作中做出成績，那么你就需要臉皮厚一點，因為在房地產(chǎn)銷售中，你難免會遇到客戶的冷言冷語或者一些不好的態(tài)度。此時，你應(yīng)該面帶微笑地與客戶見面，并堅持不懈地與客戶溝通。

鏈家地產(chǎn)工作怎么樣

現(xiàn)在賈立安地產(chǎn)是一家很不錯的企業(yè)，位列世界500強企業(yè)，但是薪酬估計不同地區(qū)略有不同。比如在南京，公司的工資還是比較適中的。現(xiàn)在南京的賈立安地產(chǎn)，無責底薪2000，在今年央視50家高校畢業(yè)生最佳公司中排名第二。

珠海多個樓盤存在收取電商費現(xiàn)象，何為電商費？電商費合規(guī)嗎？

珠海很多樓盤對購房者額外收取電商費和活動費，涉嫌違規(guī)收費。這樣的行為非常不合理。在許多地方，一些購房者在購買住房時，除了購房費用外，還經(jīng)常被收取一些額外費用。這些費用稱為電商費、活動費等。而且這些費用都有開發(fā)商或者運營公司的發(fā)票證明，可以說完全屬于收稅的范圍。這樣的情況和規(guī)定也在很大程度上增加了購房者的壓力。電商費、活動費等額外的購房費用是非常不合理的，因為這樣的規(guī)定游走在法律的邊緣，就是打法律的擦邊球。現(xiàn)在珠海很多樓盤都是這樣經(jīng)營自己的物業(yè)，可以說是不義之財。所謂電商費，就是在JD.COM等線上平臺支付一定金額，然后就可以享受優(yōu)惠，或者就可以獲得購房資格。這種做法無疑非常難以理解。所謂的活動費，沒有具體的明細，只是在中介的指導(dǎo)下接受一定的金額，以獲得優(yōu)惠或者購房資格。而且這種交易根本沒有經(jīng)過法律認證的發(fā)票，所以很多情況下，一些購房者完全無法收回自己的支付費用。可以說是開發(fā)商或者運營公司想盡辦法賺取更大的利益，當然也有大量有實際質(zhì)量服務(wù)的收費。畢竟每個公司或者運營商的想法都不一樣。這種不明確的收費在法律文書中是不允許的，也就是說很多情況是違反法律的。雖然沒有明確的規(guī)定，但這樣的情況無疑是在打法律的擦邊球。通過這樣的收費，可以大大降低開發(fā)商和運營商的渠道費用，這樣的費用不在征稅范圍內(nèi)。因為沒有正規(guī)發(fā)票，可以說這樣的收費相當不合理。

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識！

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)(也叫房地產(chǎn))。房屋及其權(quán)利(占有、使用、收益、處分等。).土地及其權(quán)利(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等。).房地產(chǎn)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維護和管理、土地使用權(quán)有償劃撥和轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的出售和出租、房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)是在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行開發(fā)，根據(jù)使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)活動。包括從選址到交付使用的全過程，由征地拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、電力通訊、進場道路、綠化、房建等組成。土地開發(fā)是指將未開發(fā)的土地(未開發(fā)和尚未開發(fā)成建設(shè)用地的土地)開發(fā)成可利用的土地。取得土地使用權(quán)的開發(fā)商平整土地，修建道路，鋪設(shè)給排水管道和熱網(wǎng)，然后建設(shè)各種房屋和公共設(shè)施。能源系統(tǒng)包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、液化石油氣)等設(shè)施。給排水系統(tǒng)包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(下水道)、排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理和排放工程。經(jīng)濟適用房以低利潤價格出售給中低收入家庭的商品房(具有社會保障性質(zhì)的商品房，經(jīng)濟適用)。不是每個人都能買，但必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，按號購買。商品房開發(fā)商以市場價格取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)，經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。是取得房產(chǎn)證后可以自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。該商品房“五證兩書一表”五證分別為《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。兩本：《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。表1: 《商品房竣工驗收備案表》。爛尾樓未能完成建設(shè)，建筑半途而廢。爛尾樓的主要原因有：資金不足、設(shè)計施工質(zhì)量問題嚴重等。已經(jīng)開工建設(shè)，但尚未竣工的建筑物和房屋。即圖紙上的樓房處于建筑施工初期，交房時間較長，價格優(yōu)惠。買回來之后可以轉(zhuǎn)賣賺取差價。具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房(價格低，選擇空間大，戶型齊全，建材質(zhì)量監(jiān)管)。現(xiàn)房已通過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，取得質(zhì)量合格證，可交付使用(即買了住，價格高，戶型過時，選擇余地不大)。二手房辦過產(chǎn)權(quán)證，重新過戶。即起拍價是指該樓盤所有房源的最低售價(一般指戶型、朝向、格局不好的樓棟價格，每層價格差幾十元到幾百元不等)。基價即“底價”，是指通過核算確定的商品房每平方米的基本價格。基價是針對樓盤定價方式的，與起拍價無關(guān)(價格隨樓層和朝向而異)。即房產(chǎn)的平均售價。每平米均價可以用該樓盤每套房子的售價之和除以每個單元的建筑面積之和得到。土地所有者依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利。國家對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體土地所有權(quán)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)占有、使用、收益和處分其合法所有的土地。國家作為土地所有者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者的行為，按使用年限、普

物業(yè)管理是專業(yè)公司或機構(gòu)接受業(yè)主(或使用人)的委托，對物業(yè)實施專業(yè)化管理，為業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。物業(yè)管理包括房屋及附屬設(shè)備的管理和維修，環(huán)衛(wèi)、治安、公共綠化、公共設(shè)施、道路等的管理。在住宅區(qū)內(nèi)，為業(yè)主提供其他綜合性或?qū)ｍ椃?wù)。物業(yè)管理屬于小區(qū)管理范疇。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，有權(quán)決定本區(qū)域的物業(yè)管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，是有權(quán)決定本區(qū)域物業(yè)管理的組織。業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理，由業(yè)主大會或者業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。指今年第n個月與去年第n個月的比值。比如今年2月比去年2月好，今年6月比去年6月好。同比增長率=(本期-去年同期)/去年同期100%。與前一統(tǒng)計期的比較。例如，2015年7月和2015年6月的比較稱為月環(huán)比。環(huán)比增長率=(本期數(shù)-上期數(shù))/上期數(shù)100%。建筑基礎(chǔ)知識：土地開發(fā)過程中的供水、供電、通路和土地平整。供水、排水、電力、電信、燃氣、熱力、進場道路和土地平整應(yīng)七層連通。住宅的水平寬度。深宅的實際長度。從較低樓層到較高樓層的高度，包括樓層厚度，單位為米。高層凈高度減去樓板厚度的凈值，即樓板上表面到上層樓板下表面的距離。陽臺被雨水覆蓋，有踏板面，沒有擋風墻，突出于樓外。未被雨水覆蓋且有腳的露臺部分。飄窗突出于墻面的窗口，飄窗大小約為40 ~ 60cm。剪力墻是建筑或結(jié)構(gòu)中主要承受風荷載或地震引起的水平荷載和豎向荷載(重力)的墻體。第一扇門進入的地方，開口區(qū)。供多個家庭居住的有兩層以上公寓的建筑。純寫字樓是為各類公司日常運營提供辦公活動的建筑。集家居、辦公、商場于一體的建筑。住宅SOHO性質(zhì)，集居家、辦公于一體。SHOPPINGMALL是一個集購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)區(qū)，起源于美國，也被稱為第六商業(yè)業(yè)態(tài)。一個頂層公寓占據(jù)了兩層，由內(nèi)部樓梯相連。復(fù)式，起源于跳樓，優(yōu)于跳樓。一般房型是客廳或餐廳與上下樓層相連，其他位置以上下樓層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯。閣樓(夾層)其實是單層建筑，只是層高比單層高，一般在3.5-4.5米之間。和復(fù)式樓最大的區(qū)別就是層高的不同。在結(jié)構(gòu)上，是按照單個樓層的結(jié)構(gòu)做的，樓盤的面積只算一層。錯層(層高2.8m)的標準單層建筑低于復(fù)式、夾層(閣樓)、躍層式建筑。只需將部分功能分區(qū)的地面和頂面抬高幾十厘米，再通過幾個臺階連接起來，就能達到豐富豎向空間形式的效果。磚混結(jié)構(gòu)是由磚和混凝土組成的承重墻，四面和梁柱都不能動。框架采用鋼筋混凝土澆鑄成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化建設(shè)，效率高。承重墻在梁、柱內(nèi)，墻體可以自由打開。房屋的耐用年限房屋能維持正常使用的年限，與設(shè)計標準、建筑材料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護等有關(guān)。一般來說，鋼筋結(jié)構(gòu)：60 ~ 80年；氣壓的

按所有權(quán)分：公房(直管公房和自管公房等。)和私宅。根據(jù)開發(fā)利用程度，土地分類分為生土地和整地土地。按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。按用途分：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等。土地所有者根據(jù)土地分類對土地的使用權(quán)(即依法對土地進行管理、使用和收益的權(quán)利)。土地公有制有兩種形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地以集體所有制形式存在，屬于農(nóng)民集體所有；城市中的土地采取國家所有的形式，屬于全民所有。任何個人都不能獲得土地所有權(quán)。劃撥用地：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機場等市政建設(shè)項目。轉(zhuǎn)讓：從國家有償取得使用權(quán)。包括協(xié)議出讓(如200萬~ 250萬/畝)、招標出讓(根據(jù)用途和價格提出并取得底價)、拍賣出讓(在不違法的前提下通過正規(guī)渠道取得最高價)。市場房地產(chǎn)市場分為以下三個層次：第一層次市場：以土地為主體(也叫土地市場、土地交易市場)。二級市場：開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，投入一定資金進行建設(shè)，以補償或贈與的形式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售給需求者(新建商品房的買賣市場)。三級市場：房屋在消費市場的再流通，包括買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃(二手房)。土地使用年限：國家將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者時，雙方約定土地使用者可以使用的年限。土地使用權(quán)出讓年限：住宅用地70年；工業(yè)、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育和綜合或其他用地為50年；40年的商業(yè)、旅游、娛樂用地。用途需要轉(zhuǎn)換的，應(yīng)當補齊定期地價的差價，按照國家規(guī)定的執(zhí)行。土地使用年限到期后如何處理：國家有權(quán)無條件收回土地；主體建筑經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門檢測無危險，項目的存在不影響城市規(guī)劃或市容市貌。只要向政府繳納土地出讓金，就可以繼續(xù)使用，即使用年限按當時地價購買，使用年限由政府規(guī)定，否則無條件收回。055-79000第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期。住宅建筑樓層劃分規(guī)定低層住宅建筑：1 ~ 3層；多層住宅：4 ~ 6層；中高層住宅：7 ~ 9層；高層住宅：10 ~ 30層；超高層住宅：30層以上。各類面積：基礎(chǔ)面積：建筑物底層腳周圍的水平面積，即建筑物首層的建筑面積。總建筑面積建筑每層外墻(或柱)外圍水平投影面積的總和。家庭建筑面積每戶(或單位)擁有的建筑面積。客戶在購房時，往往會提到“建筑面積”或“銷售面積”，也就是“家庭建筑面積”。套內(nèi)面積全稱是套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)住房面積、內(nèi)墻面積和套內(nèi)陽臺建筑面積組成。室內(nèi)住宅的使用面積是室內(nèi)住宅的使用面積，按以下規(guī)定以水平投影面積計算：室內(nèi)住宅的使用面積是室內(nèi)臥室、客廳、門廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。室內(nèi)住宅的室內(nèi)樓梯按自然樓層總面積計入使用面積，未計入結(jié)構(gòu)面積的室內(nèi)煙囪、通風管道、管道井計入使用面積，室內(nèi)樓梯計入使用面積。內(nèi)壁面積是指套筒中使用空間周圍的壁所占據(jù)的面積。

其中，封閉陽臺按水平投影總建筑面積計算，未封閉陽臺按水平投影的一半計算。實用面積和使用面積實用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積是指房屋的混凝土、磚砌體等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占的面積。實用面積也叫地毯面積、凈面積或有效面積、室內(nèi)使用面積，即地毯鋪在地面后的面積。使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積。輔助面積是指廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占的面積。因此，可用面積使用面積。公共建筑面積和公攤面積公共建筑面積是指主體建筑內(nèi)外的使用面積，包括應(yīng)當分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積。分攤的公共建筑面積包括室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外走廊、門廳、電梯間、多層建筑突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯等。即分攤建筑面積。在日常使用中，一般稱為公攤區(qū)或水池。不能分攤的公共建筑面積是指建筑報建時不計入容積率的公共建筑面積和根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定不分攤的公共建筑面積，包括機動車車庫、非機動車車庫、防火棚、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標高不高于2m的架空轉(zhuǎn)換層、作為公共休息或交通場所的架空等。公共建筑面積(包括應(yīng)分攤的和不應(yīng)分攤的)由房屋產(chǎn)權(quán)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)由建筑物內(nèi)參與分攤公共建筑面積的全體業(yè)主共同所有。房產(chǎn)管理部門不得改變其使用功能或有償出租(出售)。公式中各區(qū)域的上述定義是書面語言。為了方便理解，我們將各個面積的關(guān)系梳理如下：俗稱的建筑面積=戶均建筑面積。常說的套內(nèi)面積=套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)住房面積=套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺面積。總建筑面積=戶均建筑面積之和=單層建筑面積層數(shù)。實際建筑面積=套內(nèi)建筑面積分攤面積。各種比率的容積率容積率=總建筑面積可使用土地面積。國標容積率：別墅：1 ~ 0.8，一般0.8；高檔住宅區(qū)：2 ~ 2.5；中檔社區(qū)：3；低檔住宅區(qū)：4。建筑密度(覆蓋率)建筑密度=建筑面積可使用土地面積。綠地率和綠化覆蓋率綠地率是指居住用地中各類綠地之和占居住用地的比例。距建筑物外墻1.5米以內(nèi)和距道路邊線1米以內(nèi)的土地，以及表面覆土不足3米深的土地，不論其上是否有綠化，均不計入綠化面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與居住用地之比。樹的影子，露天停車場中間種的方磚，都可以算作綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時可以達到60%以上。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)項目時宣傳的綠化率，很多都是綠化覆蓋率。化率(銷售率)在市場營銷領(lǐng)域，化率是指一定時期內(nèi)的銷售率，來源于臺灣省。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，叫做銷售率，主要是指某個產(chǎn)品在一定時間內(nèi)的銷售額所占的百分比。到量，也就是銷量。轉(zhuǎn)化率=銷售套數(shù)總套數(shù)。分攤系數(shù)分攤系數(shù)=公共建筑面積應(yīng)分攤的建筑面積，即公攤面積建筑面積。使用率(入住率)和入住率使用率(入住率)=套內(nèi)面積建筑面積=(入住面積、墻面面積、陽臺面積)建筑面積=1-分攤系數(shù)。使用率=使用面積建筑面積。拓展關(guān)于房地產(chǎn)銷售技巧的信息1。把重要賣點放在前面。根據(jù)銷售心理學(xué)的首因效應(yīng)理論，首先介紹給顧客的賣點會是ef

每個人都應(yīng)該學(xué)習(xí)一些如何證明產(chǎn)品的銷售技巧。3.相信你自己的房子。每棟房子都有它的優(yōu)點和缺點，你一定不要因為自己的房子有缺點而相信它。如果你不信任自己的房子，你的信心就會不足，客戶也會注意到。把房子當成自己的孩子，孩子總是對自己更好。有了這種心情，你就會做得很好。這是一個重要的房地產(chǎn)銷售技巧。4.結(jié)尾應(yīng)該會有亮點。把重要的事情放在開頭，但不要忽視結(jié)尾。不要虎頭蛇尾，因為有近因效應(yīng)，客戶會對后來聽到的內(nèi)容印象深刻。你可以把一些不重要的東西放在中間，在最后留下一些亮點，這樣客戶會回味無窮，興奮不已。經(jīng)過你的介紹，客戶應(yīng)該會有購買的激情。參考百度百科-銷售技巧