商住兩用房購買(mǎi)注意事項:1、商住兩用的房屋產(chǎn)權是40年,至于產(chǎn)權到期之后房子如何處理,《物權法》并沒(méi)有做出相應規定。
2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶(hù)。3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款,且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。
不可使用公積金貸款和組合貸款,且最多可貸房款的50%,時(shí)間最多貸10年。4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時(shí),稅費要比一般商品房高。
契稅征收評估價(jià)的3%,個(gè)稅征收差額的2%,營(yíng)業(yè)稅征收差額的5.62%,公共維修基金按照133平/元繳納,還需交房產(chǎn)稅,但一般使用租賃稅代替,每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。5、商住兩用房一般會(huì )按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格來(lái)計算水電費用,會(huì )比普通住宅的水電費略高。
一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費用。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標準,較之一般生活用標準要相對較高;物業(yè)收費也較少受到政府部門(mén)的限制;公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權部分的維修進(jìn)行平攤。
二、產(chǎn)權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年,在到期后可以自動(dòng)續期,而商住兩用房、產(chǎn)權40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續期,并且要補交 。
三、商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口,這就意味著(zhù)即使周邊區域內有好的教育資源,子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。
四、沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設施。商業(yè)項目一般不強制性要求設計配套服務(wù)設施,例如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì )等,也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、學(xué)校,也沒(méi)有配套的醫療、養老服務(wù)等。
五、按揭貸款實(shí)行 標準。商住兩用房首付50%, 為普通住宅的1.1倍, 最多為10年,并且不能用 。
六、購買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費政策,但購買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應的稅費優(yōu)惠政策。
商住兩用房一般是指用地單位為了規避風(fēng)險,將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用,并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調控國家的范圍,而且很多,購房人在購買(mǎi)時(shí)應當予以注意。
1、商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,是適應一線(xiàn)城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電,與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅,小區管理會(huì )更嚴格,綠化環(huán)境及配套設施會(huì )更完善,相應物業(yè)費相對也會(huì )高一些。
2、商住兩用房的優(yōu)勢是:可以注冊公司,可居住可辦公,不限購,不算首套房,環(huán)境好,鼓勵年輕人創(chuàng )業(yè),適應城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是:不能戶(hù)口落戶(hù),沒(méi)有學(xué)區派位,首付50%。
3、商住兩用一般是土地用途的概念,即某地塊既可以選擇商業(yè)開(kāi)發(fā),也可以規劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋,可以部分做商業(yè),部分做住宅。
4、開(kāi)發(fā)商如果稱(chēng)某一樓棟為“商住兩用”,那么該棟樓的部分(多為底下一層或數層)是作為商業(yè)用途,其余部分則是住宅,一般這樣的樓棟也被稱(chēng)為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫(xiě)著(zhù)是商品住宅,就是住宅房;未寫(xiě)明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
買(mǎi)商住兩用房注意事項
1、商住兩用的房屋產(chǎn)權是40年,至于產(chǎn)權到期之后房子如何處理,《物權法》并沒(méi)有做出相應規定。
2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶(hù)。
3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款,且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款,且最多可貸房款的50%,時(shí)間最多貸10年。
4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時(shí),稅費要比一般商品房高。契稅征收評估價(jià)的3%,個(gè)稅征收差額的2%,營(yíng)業(yè)稅征收差額的5.62%,公共維修基金按照133平/元繳納,還需交房產(chǎn)稅,但一般使用租賃稅代替,每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。
注:差額=房屋成交價(jià)-房屋上手價(jià)
5、商住兩用房一般會(huì )按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格來(lái)計算水電費用,會(huì )比普通住宅的水電費略高。
一、一手房比較簡(jiǎn)單,只要五證齊全即可: “五證”是指:《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證;《建設用地規劃許可證》,是建設單位在向土地管理部門(mén)申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證;《建設工程規劃許可證》,是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證;《建筑工程施工許可證》;《商品房預售許可證》。
二、二手房比較麻煩,購買(mǎi)時(shí)需要注意如下6情況不要買(mǎi): 1、沒(méi)有房權證的房屋; 2、沒(méi)有繳納土地出讓金的房屋; 3、產(chǎn)權共有人不同意的房屋; 4、在抵押狀態(tài)的房屋; 5、不能建立樓盤(pán)編號的房房屋; 6、姓名、地址與房權證不符的房屋; 還有最重要的一點(diǎn):購房后盡量在產(chǎn)權過(guò)戶(hù)后再付清全款。
導語(yǔ):商住兩用房一般是指用地單位為了規避風(fēng)險,將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用,并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。
由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調控國家的范圍,而且很多,購房人在購買(mǎi)時(shí)應當予以注意。商住兩用房一般是指用地單位為了規避風(fēng)險,將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用,并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。
由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調控國家的范圍,而且很多,購房人在購買(mǎi)時(shí)應當予以注意。一、物業(yè)??、水電、公共維修基金等費用較高。
由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標準,較之一般生活用標準要相對較高;物業(yè)收費也較少受到政府部門(mén)的限制;公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費用較高。
二、產(chǎn)權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年,在到期后可以自動(dòng)續期,而商住兩用房、產(chǎn)權40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續期,并且要補交 。
三、商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口,這就意味著(zhù)即使周邊區域內有好的教育資源,子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。四、沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設施。
商業(yè)項目一般不強制性要求設計配套服務(wù)設施,例如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì )等,也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、學(xué)校,也沒(méi)有配套的醫療、養老服務(wù)等。這樣就會(huì )給購買(mǎi)后的日常生活帶來(lái)諸多不便。
五、按揭貸款實(shí)行 標準。商住兩用房首付50%, 為普通住宅的1.1倍, 最多為10年,并且不能用 。
六、購買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費政策,但購買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應的稅費優(yōu)惠政策。
現在許多購房者在買(mǎi)房時(shí)不僅要求住的舒服,更加希望能有投資價(jià)值,因此商住兩用樓也得到許多購房者的親睞。然而,對于那種自由職業(yè)或居家辦公者,選擇這種商住兩用房就要慎重了。因為,這兩種人雖然需要一定的辦公條件,但其購買(mǎi)的主要目的還是住。
商住兩用房好嗎?
“住”與“商”的要求不同,選擇商住兩用房時(shí)要注意什么?
第一、商住兩用房不僅使其正常的生活因“商”而受到影響,而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤,這本身就是損害了業(yè)主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主,會(huì )帶來(lái)很多不安全和不安定的因素。
第二,商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規及條例中,雖有關(guān)于商住樓的規定,但指的是傳統意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”,而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規定,住宅只需設消火栓系統,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動(dòng)報警系統和自動(dòng)噴淋系統。從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō),辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規范較住宅嚴格。因此,對于商住兩用樓,如果開(kāi)發(fā)商對其規劃用途報建的是住宅,并按住宅消防標準審核,無(wú)疑是存在一定的消防隱患。
第三,會(huì )給物業(yè)管理增加難度和成本,同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì),從面影響項目的品質(zhì),大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外,純住宅社區要做小區配套,如幼兒園、國際學(xué)校、雙會(huì )所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。
第四,選擇新型“商住兩用房”
現在,市場(chǎng)上出現了新型“商住兩用房”。它避免了傳統的商與住混雜的格局,取而代之的是商與住各為獨立腳點(diǎn)建筑體,彼此出入互不干擾,互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫(xiě)字樓的標準,另外,彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區,在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做,一方面寫(xiě)字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù),另一方面公寓業(yè)主也給寫(xiě)字樓提供了購買(mǎi)服務(wù)。
商住兩用房稅費
一、買(mǎi)房人應繳納稅費:
1、契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)
2、交易費:3元/平方米
3、測繪費:按各區具體規定
4、權屬登記費及取證費:按各區具體規定,一般情況是在200元內。
二、賣(mài)房人應繳納稅費:
1、交易費:3元/平方米
2、營(yíng)業(yè)稅:差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的)
3、個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿(mǎn)5年并且是唯一住房的可以免除)
4、土地出讓金:比較復雜不列舉(非住房性房產(chǎn)必須要繳納的)
商鋪
買(mǎi)家
買(mǎi)家契稅=3%成交價(jià);另外還有交易手續費=0.5%成交價(jià);印花稅=0.05%成交價(jià)。
賣(mài)家
賣(mài)家出售的時(shí)候,商鋪不論年限,都要交納以下幾種稅費:
1.營(yíng)業(yè)稅及附加,稅費為差額的5.55%;
2. 土地增值稅,稅費為差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計算)。
(1)增值額未超過(guò)扣除項目金額50%部分,稅率為30%;
(2)增值額超過(guò)扣除項目金額50%,未超過(guò)扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;
(3)增值額超過(guò)扣除項目金額100%,未超過(guò)扣除項目金額200%的部分,稅率為50%;
(4)增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
3. 個(gè)人所得稅,稅費為凈收入的20%。
以上僅供參考,具體請咨詢(xún)當地房管部門(mén)。
(以上回答發(fā)布于2015-10-18,當前相關(guān)購房政策請以實(shí)際為準)
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導語(yǔ):商住兩用房一般是指用地單位為了規避風(fēng)險,將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用,并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。
由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調控國家的范圍,而且很多,購房人在購買(mǎi)時(shí)應當予以注意。商住兩用房一般是指用地單位為了規避風(fēng)險,將依法批準的商業(yè)建設用地改作居住土地使用,并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見(jiàn)的商業(yè)房改為住宅。
由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調控國家的范圍,而且很多,購房人在購買(mǎi)時(shí)應當予以注意。一、物業(yè)??、水電、公共維修基金等費用較高。
由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標準,較之一般生活用標準要相對較高;物業(yè)收費也較少受到政府部門(mén)的限制;公共維修基金也與商戶(hù)就共有所有權部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費用較高。
二、產(chǎn)權40年或者50年。一般住宅的所有權為70年,在到期后可以自動(dòng)續期,而商住兩用房、產(chǎn)權40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續期,并且要補交 。
三、商住兩用房無(wú)法遷入戶(hù)口,這就意味著(zhù)即使周邊區域內有好的教育資源,子女因戶(hù)口不能遷入也無(wú)法就近入學(xué)。四、沒(méi)有完備的生活配套服務(wù)設施。
商業(yè)項目一般不強制性要求設計配套服務(wù)設施,例如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì )等,也就是說(shuō)沒(méi)有配套的幼兒園、學(xué)校,也沒(méi)有配套的醫療、養老服務(wù)等。這樣就會(huì )給購買(mǎi)后的日常生活帶來(lái)諸多不便。
五、按揭貸款實(shí)行 標準。商住兩用房首付50%, 為普通住宅的1.1倍, 最多為10年,并且不能用 。
六、購買(mǎi)時(shí)不實(shí)行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費政策,但購買(mǎi)商住兩用房時(shí)沒(méi)有相應的稅費優(yōu)惠政策。
商住房是指“十一五”時(shí)期,國家要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。
對于商住房有兩種解釋?zhuān)阂皇羌瓤梢宰鞯昝妫挚梢宰髯》浚ㄉ套捎茫欢菢窍率堑昝妫瑯巧鲜亲》浚a(chǎn)權為同一人。土地使用權年限,如果40年,就是商住兩用房,按照商業(yè)用房貸款利率(最低上浮10%),首付4.5成;如果70年,就是住宅,按照住宅按揭貸款利率(最高下浮30%),首付20%(首套)。
擴展資料:商住房?jì)?yōu)勢:一、不限購商住房?jì)?yōu)勢就是不限購,這點(diǎn)是很多消費者選擇它的理由。在限購城市的購房者無(wú)需考慮自身的購房資格,同時(shí)商住房也不占用購房名額,不受首套房約束。
二、面積小總價(jià)低商住房的單價(jià)往往并不便宜,甚至有時(shí)還比同項目的單價(jià)略高,但由于單套面積較小,總價(jià)會(huì )低很多,非常適合剛工作不久的年輕人用于過(guò)渡居住。三、作用靈活商住房戶(hù)型設計相對靈活,裝修時(shí)改造設計空間很大,加上居住辦公均可,后期無(wú)論是出售還是出租市場(chǎng)都更寬。
參考資料來(lái)源:百度百科-商住房。
第一種商住兩用房,不僅使其正常的生活因“商”而受到影響,而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤,這本身就是損害了業(yè)主的權益。
商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來(lái)主,會(huì )帶來(lái)很多不安全和不安定的因素。 第二,商住兩用樓存在安全及消防隱患。
在目前的消防管理法規及條例中,雖有關(guān)于商住樓的規定,但指的是傳統意義上的“底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”,而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規定,住宅只需設消火栓系統,商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動(dòng)報警系統和自動(dòng)噴淋系統。
從建筑裝飾材料來(lái)說(shuō),辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規范較住宅嚴格。因此,對于商住兩用樓,如果開(kāi)發(fā)商對其規劃用途報建的是住宅,并按住宅消防標準審核,無(wú)疑是存在一定的消防隱患。
第三,會(huì )給物業(yè)管理增加難度和成本,同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì),從面影響項目的品質(zhì),大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。 另外,純住宅社區要做小區配套,如幼兒園、國際學(xué)校、雙會(huì )所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。
第四,選擇新型“商住兩用房” 現在,市場(chǎng)上出現了新型“商住兩用房”。它避免了傳統的商與住混雜的格局,取而代之的是商與住各為獨立腳點(diǎn)建筑體,彼此出入互不干擾,互不影響。
商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫(xiě)字樓的標準,另外,彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區,在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。
這樣做,一方面寫(xiě)字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù),另一方面公寓業(yè)主也給寫(xiě)字樓提供了購買(mǎi)服務(wù)。
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