房地產(chǎn)成本(房地產(chǎn)成本核算具體內(nèi)容是什么)

1.房地產(chǎn)成本核算具體內(nèi)容是什么

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中形成的各項費(fèi)用支出的合計數(shù)額。

開發(fā)成本按用途分類四類進(jìn)行二級明細(xì)核算

類別 ： 內(nèi)容

土地（建設(shè)場地）開發(fā)項目成本費(fèi)用支出：包括土地（即建設(shè)場地）開發(fā)發(fā)生的各項直接費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用支出

房屋建設(shè)項目成本費(fèi)用支出：指開發(fā)建設(shè)各種房屋（包括商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房、待建房等）發(fā)生的各項費(fèi)用支出。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等

配套設(shè)施工程項目成本費(fèi)用支出：指開發(fā)建設(shè)城市規(guī)劃中的大型配套設(shè)施發(fā)生的各項費(fèi)用支出

代建工程項目成本費(fèi)用支出：指受單位委托代為開發(fā)建設(shè)的，除建設(shè)場地、住宅等房屋以外的各種工程發(fā)生的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用

在按以上四類房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本費(fèi)用支出進(jìn)行分類核算的基礎(chǔ)上，又可進(jìn)一步將工程中各項費(fèi)用歸為以下六個成本項目設(shè)專項進(jìn)行明細(xì)核算

項目 ： 內(nèi)容

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)，以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)：是指房地產(chǎn)在開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、地地平整等費(fèi)用

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指房地產(chǎn)在開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程和設(shè)備費(fèi)

配套設(shè)施費(fèi)：是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可記入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會等設(shè)施的支出

開發(fā)間接費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等

以上6項目都屬于制造成本的范疇。

2.房地產(chǎn) 基礎(chǔ)知識

一、房地產(chǎn)的概念 ▲房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a） 土地 b） 建筑物及地上附著物 c） 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

▲房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。

房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 ▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。

我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a） 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b） 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c） 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。

差異包括幾個方面： a） 二者屬性不同；b） 二者增值規(guī)律不同；c） 權(quán)屬性質(zhì)不同；d） 二者價格構(gòu)成不同。 二、房地產(chǎn)的特征 ▲房地產(chǎn)的自然特征 a） 位置的固定性；b） 使用的耐久性；c） 資源的有限性；d） 物業(yè)的差異性。

▲房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a） 生產(chǎn)周期b） 資金密集性c） 相互影響性d） 易受政策限制性e） 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。

三、房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： a） 居住房地產(chǎn)b） 商業(yè)房地產(chǎn)c） 旅游房地產(chǎn)d） 工業(yè)房地產(chǎn)e） 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層？ 多層住宅為4-6層？ 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層？ 16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 類 型 內(nèi) 容 編號 名稱 1 鋼結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 4 混合結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。

如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造 5 磚木結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。

磚墻、木柱建造的 6 其它結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 1、常用名詞 ◆五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證； ◆兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》； ◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證； ◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。

含一級市場、二級市場和三級市場； ◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場； ◆二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場； ◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； ◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。

政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用； ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； ◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺。

3.房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)科目有哪些

開發(fā)成本包括以下8點(diǎn)：

一、土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。

1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；

2、也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

二、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

土地征收費(fèi)。國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

擴(kuò)展資料：

房地產(chǎn)開發(fā)成本分類：

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。

房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目以前，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將預(yù)計的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類收費(fèi)項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項目總投資的10%~15%.

3、管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將起到非常重要的作用。

參考資料來源：百度百科-房地產(chǎn)開發(fā)成本

4.房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識有哪些

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。

房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)。

（構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹、路等） 房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產(chǎn)用（50年）；3、經(jīng)營用（門頭等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（學(xué)校，博物館等）。 二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： 1、土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、房屋的開發(fā)和建設(shè)； 3、地產(chǎn)的經(jīng)營（包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等）； 4、房地產(chǎn)經(jīng)營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）； 5、房地產(chǎn)中介服務(wù)（包括信息、測量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等）； 6、房地產(chǎn)物業(yè)管理； 7、房地產(chǎn)金融（包括信息、保險、金融投資等）。 三、房地產(chǎn)的特性 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

5.房地產(chǎn)開發(fā)成本包含什么內(nèi)容

要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1。

土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。2。

房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 3。

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。4。

代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項目：1。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價。2。

前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。 3。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4。

建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。5。

配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6。

開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。

如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。

不含營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。 其中，營業(yè)稅和土地增值稅應(yīng)計入“營業(yè)稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應(yīng)計入“管理費(fèi)用”，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

6.房地產(chǎn)基本知識

房地產(chǎn)基本知識可不少，僅我的檔案集就有200多條，先告訴你30幾條吧?。∮行枰僬f。

1.住宅的種類 住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。 （1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。

（2）按樓體結(jié)構(gòu)形式分類，主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。 （3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。 （5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。

2.什么是商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實(shí)施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，從1998年年底開始興建的經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。 3.內(nèi)銷商品房與外銷商品房的區(qū)別 內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境內(nèi)單位和個人出售的商品房。

外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境外人員（外國人、港澳臺人士）銷售的商品房。 內(nèi)銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批準(zhǔn)設(shè)立的辦事處和聯(lián)絡(luò)處；外銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個人出售，但向國內(nèi)（香港、澳門、臺灣地區(qū)除外）個人售房，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。

4.商品房的結(jié)構(gòu)有幾種形式 商品房的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式： （1）磚混結(jié)構(gòu)住宅； （2）磚木結(jié)構(gòu)住宅； （3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。

5.磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。

這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。 6.磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)住宅的指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。

7.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。

具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。 8.住宅的建筑形式 根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層~3層為低層住宅；4層~6層為多層住宅；7層~10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。

9、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。 優(yōu)點(diǎn)是： （1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%~70%; (2)戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價； （3）上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于： （1）復(fù)式住宅面寬大、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)、采光較差； （2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用； （3）由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。 10.智能化住宅 智能化住宅是指將各種家用自動化設(shè)備、電器設(shè)備、計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟(jì)合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。

一般認(rèn)為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅： （1）安全防衛(wèi)自動化； （2）身體保健自動化； （3）家務(wù)勞動自動化； （4）文化、娛樂、信息自動化。 具備以下四種基本功能，即可實(shí)現(xiàn)家庭活動自動化。

家庭活動自動化是指家務(wù)、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務(wù)，是指家電設(shè)施、保安設(shè)施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經(jīng)濟(jì)管理、家務(wù)工作及醫(yī)療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機(jī)進(jìn)行學(xué)習(xí)、娛樂、文藝創(chuàng)作等；所謂通信，是指利用通信。

7.房地產(chǎn)項目成本管理有哪些要點(diǎn)

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。

本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項目（如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓）的經(jīng)驗，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。

成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。

三者結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。 一、合同管理 公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。

合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實(shí)的平臺。 1.合同匯簽與分類。

合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。

采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。

工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

2.合同的錄入與執(zhí)行。 將已分類合同結(jié)合財務(wù)軟件的報表功能，設(shè)計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。

合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。 3.報告。

按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表。 二、工程預(yù)算及資金瞥理 參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點(diǎn)。

因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。 1.工程預(yù)算的編制、錄入。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。

工程預(yù)算的錄入指成本會計結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)設(shè)計功能，錄入到本公司自行設(shè)計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動提取實(shí)際發(fā)生額時，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。

分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會計也能準(zhǔn)確地將該款項列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項目。

在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。

8.做房地產(chǎn)最基本的知識

房地產(chǎn)市場的基本知識 一、房地產(chǎn)：是只房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物，附著物。

二、房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱散盤交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。

一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。 二級市場：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。

三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。 單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房 從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)： 寫字樓：1.標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2.商住寫字樓 住 宅：1.高層住宅（小高層） 2.多層住宅 商 鋪：1.臨街地鋪 2.裙樓商鋪 常用詞語的解釋： 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是只產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用的土地使用權(quán)。

具體內(nèi)容是只產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權(quán)利。 土地類型：土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。

三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。

土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符和則該土地使用權(quán)由政府無償收回。 土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時的收費(fèi)是：居住用地2元/占地M/年（由用地單位支付，個人尚未收?。?。

規(guī)劃局：代表國家對城市規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)控。 國土局：代表國家行使土地所有者的權(quán)利。

房管局：對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。 公證處：是一個國家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。

房管局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、增與等手續(xù)的部門。 商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、增與、交換的房地產(chǎn)。

福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價、按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。 微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋市政府主管單位籌資建設(shè)，可來解決企業(yè)職工住宅困難房，價格由政府確定實(shí)行優(yōu)惠價格政策。

私房：私人通過合法途徑在取得的宅基地上興建的房產(chǎn)。 自建房（集資房）：是指各單位自籌劃資金或合資興建的房屋，產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補(bǔ)交地價的除外）。

房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。

外銷許可證：凡對境外預(yù)售的房屋者要辦理此證才可銷售。 房地產(chǎn)買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。

銀行按揭：是指購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期倡付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。

房地產(chǎn)公證：公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、增與、繼承為的合法性作法律公證。 樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到房管局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)，抵押人將貸款及利息償還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、增與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可以轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。

（同城結(jié)算） 銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。（異地結(jié)算） 銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天。

（同城結(jié)算） 預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為樓花。 樣板房：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房子。

示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考。 地價：土地使用出讓的價格，包括土地使用出讓金，市政。